公用綠地能否出售

　　原告訴稱：1998年5月19日，其與被告永生公司簽定一份商品房購銷合同，約定被告將永生新城一期第9幢106室出售給原告，售價476000元，該商品房含附屬花園，售價40500元。合同簽訂后，由于被告所售花園屬于永生新城住宅小區內的公用設施，被告將該花園出售，要求被告返還購房款40500元并賠償利息損失（按銀行同期同類貸款等量利率，自1998年6月30日按花園款占該房款比例和付款時間分段計算至還款之日止。

　　被告辯稱并反訴稱：原告以該附屬花園屬于永生新城住宅小區的公用設施為由要求退還花園之購房款，請求判令原告退出附屬花園并恢復原狀。

　　反訴被告辯稱：永生公司不具備原告主體資格，因此應由小區居民或物業管理委員會代表居民起訴。

　　廈門市湖里區人民法院經公開審理查明：1998年5月19日，林某與永生公司簽定了一份商品房購銷合同，約定永生公司將位于永生新城一期第9幢106室出售給林某，該房南面有附屬花園一個，用基石和白色柵欄圍成，售價為40500元。合同簽訂后，永生公司亦將訟爭花園交付給了林某。林某在該附屬花園內設置了兒童游樂設施。

　　判決 ：

　　廈門市湖里區人民法院認為：訟爭的附屬花園屬于永生新城住宅小區的公共綠地，林某和永生公司擅自買賣永生新城住宅小區的公共綠地，故雙方簽訂的商品房購銷合同中關于花園的條款無效。雙方對此均有過錯。林某要求永生公司退還出售花園得款405000元，符合法律規定，可以支持，但其對造成花園買賣無效的后果負有過錯責任，故要求賠償利息損失的訴訟請求不予支持。林某應將其在訟爭花園內的添加物拆除，騰空推出，永生公司的反訴請求成立。為維護小區內住戶的公共利益，將訟爭花園恢復成公共綠地。

　　解說：

　　本案的爭執焦點有兩個：

　　1、公用綠地能否出售。

　　目前我國對公共綠地能否出售沒有直接的禁止性規定，盡管如此，法院仍判令此買賣無效：（1）侵害了小區其他住戶的合法權益。公共綠地作為小區的配套設施之一，購房者有對該綠地的使用權。如果允許開發商將公共綠地變成了私人花園出售，小區居民利益就受到了侵害。因此永生公司出售綠地的行為，侵害了小區居民的公共利益。（2）出售公共綠地違反了國家有關商品房計量辦法的規定。國家建設部和質量技術監督局關于商品房面積的計算、測量辦法中，在商品房的套外面積及公攤等方面，均沒有規定公共綠地部分。

　　2、永生公司能否作為反訴的主體。

　　一種意見認為，公共綠地的使用權屬于小區的所有居民，而且原告占有公共綠地，侵犯的也是小區居民的合法權益，而不是房地產開發商的利益，不能起訴要求林某拆除圍欄、恢復原狀。

　　法院認為，理由如下：（1）出售公共綠地的是永生公司，現該買賣被宣告無效，原告林某應將該綠地還給開發商永生公司。（2）永生公司將綠地作為花園出售，侵犯了小區居民的合法權益，其有義務將花園收回并恢復成綠地，因此應允許其起訴，這樣小區居民的合法權益才能得到確實有效的保護。（3）有利于節約司法資源。小區居民是一些分散的家庭，如果再要求他們聯合起來反訴，訴訟效率也較低。讓開發商提起反訴，也有利于節約司法資源。法院最后在判決林某拆除兒童游樂設施將訟爭花園騰空退出的同時，還判令永生公司將花園的柵欄及基石拆除并恢復成公共綠地，這樣較好地保護了小區全體居民的合法權益。

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