對一起建筑物區分所有權案件的法理分析

    吉林省東豐縣的一起民事糾紛案件近來引起了多方人士的關注：原告劉學東1992年從一幢三層辦公樓的合建者東豐縣對外貿易公司處取得該樓二、三層的房屋所有權。根據對外貿易公司與另一合建人東豐縣工業局1982年的約定，該建筑由工業局住一樓，對外貿易公司住二三樓，樓上住戶通過一樓樓梯、門廳上下班。后一樓長期由工業局下屬機電公司使用，但雙方為一樓過道問題頻頻發生糾紛。劉學東為避免糾紛，在樓后搭建簡易樓梯，被認定為違章建筑停止使用。劉學東遂要求從一樓樓梯正常通行，但遭機電公司拒絕，并將一樓樓道改作倉庫，致使劉家老少只能爬室外木梯上下樓，帶來諸多不便和危險。雙方因協商不成，1998年9月10日原告向東豐縣法院起訴被告機電公司，要求繼續使用一樓樓梯。一審法院以超過訴訟時效為由駁回了劉學東的訴訟請求；劉上訴，二審法院認定劉已取得了二三樓的專用權，同時也享有一樓樓梯的互有權，判決劉學東享有一樓室內樓梯的通行權。機電公司不服，向吉林高院提起申訴，高院認為對外貿易公司將房屋轉讓給劉學東未征得合建人的同意，并未辦理辦公用房轉為住宅的手續，違反了法律規定和社會公益，且將劉學東在室外搭建樓梯通行后又自行拆除的行為視為劉放棄其權利，加之權利主張已超過訴訟效，因此判令劉學東自行在原址修建室外樓梯通行。

    筆者認為這一案件中不僅包含建筑物區分所有權法律關系，還含有相鄰權法律關系。

    建筑物區分所有權是由所有權人對一建筑物中的專有部分的所有權與對共有部分的持分權共同構成，即區分所有權人對一建筑物中的專有部分所有權與共有部分持分權所構成的特殊的所有權。

    相鄰關系，指不動產相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，應相互間依法應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系，相鄰各方基于此而享有的權利被稱為相鄰權。筆者試對建筑物區分所有權與相鄰權作一比較：一、從性質上來看，建筑物區分所有權屬于物權，是所有權的一種特殊形式；相鄰權則是基于法律的規定對不動產所有權或使用權當然的限制或延伸，它并不是一項獨立的物權，而是基于物權的請求權。

    二、從權利客體上看，建筑物區分所有權的客體分為專有部分與共有部分，專有部分指在構造上能明確區分，具有排他性且區分所有權人可獨立使用的建筑物部分；共有部分則是指區分所有權人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規定，也可以由區分所有權人共同約定。關于我國建筑物區分所有權的共有部分范圍的界定，筆者認為可以參考建設部《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》第4條第2、3項規定：“住宅的共有部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面樓梯、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等。住宅的共用設施設備，是指共有的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防水泵房、消防設施和電梯等。”關于相鄰權的客體，學界有諸多觀點，筆者認為，其客體指相毗鄰不動產所有權人對相鄰不動產行使權利的行為，而相鄰不動產的所有權歸各所有權人專有，不存在共有的問題。

    三、從權利內容上看，建筑物區分所有權的內容包括區分所有權人對專有部分自由使用、收益和處分的權利，對共有部分使用、收益和單純的修繕改良的權利，以及作為共有權人應當承擔的依共有部分本來的用途使用共有部分，分擔共同費用和負擔等義務；相鄰權的內容包括所有權人或使用權人為相鄰關系人提供方便而對自己的所有權或使用權予以限制，或要求相鄰關系人為

[1] [2] [3] 

【對一起建筑物區分所有權案件的法理分析】相關文章：

所有權保留之法理的探討論文04-29

案件情況分析05-01

高校內部規則的法理分析04-30

一起相鄰關系的法理解析論文04-29

綠色農業:誤區分析與對策探討05-02

法理04-30

多媒體教學應用誤區分析及對策05-01

幼兒教育誤區分析學科論文04-27

行政訴訟案件分析報告09-20

高中語文閱讀教學的誤區分析與建議04-29