建筑物區分所有人對地基的權利

    秦某曾于1986年建造一棟三層樓房，面積約210平方米，1990年秦某將一層轉讓給本鎮居民鄭某，鄭某在一層開了一家餐館，雙方在辦理房屋產權變更登記時，在登記簿和產權證書上都注明該房屋為雙方共有，但在登記薄的"附記欄"中注明一層為鄭某所有，二三層為秦某所有。1994年，當地遭遇罕見的洪災，該樓一層遭水淹，水退后房屋嚴重受損，秦某與鄭某遂協商決定：將該房屋拆除后，由秦某出資15萬元，鄭某出資10萬元，翻蓋一棟三層樓房，鄭某占有一層，秦某占有二三層。協議訂立的第二天，雙方遂將舊房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因該塊地段位置較好，愿出高價購買該塊地基。秦某也考慮到自己難以籌措15萬元的蓋房資金，遂決定轉讓地基。雙方協商，以8萬元的價格轉讓該塊地基。價款交付秦某以后，秦某告知了鄭某，鄭某并未表示異議。但提出，因該房屬于雙方共有，且其所有原房屋的一層，對地基享有全部的使用權。因此，賣地基的價款應當由雙方均分。秦某認為自己應分得價金的三分之二，鄭某只能分得三分之一的價金。雙方因不能達成協議，鄭某遂向法院提起訴訟，請求分得4萬元價款。

    （二）對本案的不同觀點

    本案在處理過程中，法院內部形成了幾種不同觀點。

    第一種觀點認為：該地基既然為雙方共有，秦某無權將該塊地基轉讓給他人，秦某的轉讓行為構成了無權處分，該轉讓合同是無效的。

    第二種觀點認為：秦某的轉讓行為是有效的。因為秦某占有原房屋的三分之二，因此有權單方面決定該地基使用權的轉讓，而且由于秦某占有原房屋的三分之二，對地基當然也享有三分之二的使用權，并應當分得出售價金的三分之二。

    第三種觀點認為：秦某的轉讓行為是有效的，但就該塊地基使用權的歸屬而言，既不能確定是按份共有，也不能確定是共同共有。在此情況下，根據有關規定，應推定該地基使用權為雙方共同共有，雙方各享有一半的權利。

    （三）作者的觀點

    我們首先需要確定原房屋的產權形態。原房屋最早為秦某單獨所有，1990年秦某將原房屋一層轉讓給鄭某以后，盡管雙方在該房屋產權登記薄上注明房屋系雙方共有，但實際上該房屋卻并非共有，而是區分所有。其原因在于：所謂共有，指數人對某一項財產共同享有所有權，而不是指數人對一物分別享有所有權。可見，共有乃是一個所有權，即使在按份共有關系中，各個共有人應按照各自的份額享有權利并承擔義務，各個共有人的權利都可及于共有物，但任何一個共有人都不得對共有財產主張單獨所有權。共有是指財產所有權主體為數人，但其本身卻并非一種特殊的所有權形式。而建筑物區分所有，是指將一棟建筑物采用某種方式進行分割，而區分為專有部分和共有部分，各區分所有人對其專有部分享有完全的所有權，對共有部分享有共有權。就專有部分而言，它是單獨的所有權，與一般所有權無異，在產權登記時也應分別進行登記，因此，在區分所有情況下，一棟建筑物實際上已為多人單獨享有，這樣，所有權已不是一個而是數個。由于區分所有人對其專有部分享有所有權，因此他可以獨立使用收益并處分該財產，他人不得干涉。由于區分所有是由單獨所有和共同所有所組成的，因此，它是一種特殊的所有權形態。在本案中，秦某將一層房屋轉讓給鄭某以后，鄭某只是對一層享有所有權，而二三層所有權仍為秦某所有，在登記薄的"附記欄"中對此也作了明確記載。可見，該三層樓房已經通過橫向的分割方法，而分割為兩個部分并屬于不同所有人所有，從而形成了兩個不同的所有權。但雙方對大門、樓梯、墻壁等仍享有共有權。可見，該房屋產權形態實際上是區分所有，而非共有。

    有人認為，本案中雙方登記時注明"產權共有"，考慮到一層為鄭某所實際使用，二三層為秦某所實際使用，因此這只是一種按份共有。我認為：這一觀點是不妥當的。因為一方面，在按份共有的情況下，各共有人享有的權利應該及于整個共有財產，只是應對整個共有財產所享有的權利和承擔的義務應按份額來確定。而在本案中，鄭某只能對一層享有所有權，

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