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欺詐性商品房買賣合同案分析

時間:2023-05-01 05:05:54 法學論文 我要投稿
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欺詐性商品房買賣合同案分析

  [案例]

  原告,丁某,某公司法定代表人。

欺詐性商品房買賣合同案分析

  被告,某市某房地產開發有限公司。

  案由,2002年6月19日,原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定,原告購買被告開發的某小區商品房一套,建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米(2003年8月此地房價為2500元/平方米),總價255292元,交房日期為2003年5月30日前,小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款,首付30%,后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當日原告根據約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。買受人逾期付款的違約責任:(1)逾期在15日內,買受人按日向出賣人支付逾期應付款1/10000的違約金,合同繼續履行;(2)超過15日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的,經出賣人同意,合同繼續履行,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款1/10000的違約金。出賣人逾期交房的違約責任:(1)逾期不超過90日的,出賣人向買受人每日支付100元的違約金,合同繼續履行;(2)超過90日的,買受人有權解除合同,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款。

  合同簽訂前,原告認為單獨的廚房,餐廳和客廳不適合公司辦公,被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉,同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月,被告催促原告向銀行辦理貸款手續,而原告認為被告為交付設計院更改的戶型圖,有不能履行的危險,所以至起訴時止仍未辦理貸款。2003年8月27日,交房時未按照合同中戶型圖建造(因要求打掉的墻是承重墻),小房也被改成車庫買于他人。2003年1月原告向法院起訴。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元),和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元);逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(100元*3個月*30日=9000元),以上共計20460元,并主張繼續履行合同。被告認為,因原告未及時辦理貸款手續,所以原告應負逾期付款的違約責任賠償違約金7659元,同時主張解除合同。

  [分析]

  該案涉及的主要法律問題包括:合同的性質、欺詐性合同受害人在起訴或仲裁中的救濟方法、以及合同先履行義務一方的不安抗辯權。

  首先,為了確定此合同的性質,就需要界定房地產開發商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據最高人民法院的解釋,欺詐是指“一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示”的行為,因欺詐而訂立的合同,是在受欺詐人因欺詐行為發生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中,被告作為房地產開發商,應知道承重墻不能拆的規定,但其為符合原告的要求,任意更改戶型圖,屬于“故意告知對方虛假情況”,因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產開發商簽約,即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示,因此被告的行為屬于“誘使當事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件,所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。

  我國《合同法》第54條第2款規定:“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消。”這就是說,對欺詐性合同,在起訴或仲裁的過程中受害人有三種方法可供選擇: 1.如受害人認為合同繼續有效對其有利,可要求變更合同;2.如受

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