本案承租人要交回房屋嗎

　　案情：2002年7月，某家電銷售部（下稱銷售部）聘請家電維修技術人員劉某為銷售部售后服務技術人員，聘用期為2年，聘用期剛開始，劉某便提出住房困難問題。銷售部老板遂將其所有的一間單房租給劉某居住，雙方訂立了租賃合同。雙方在合同中約定：“如果劉某不愿受聘于銷售部，則租賃合同解除。”2003年4月，銷售部由于經營不景氣，提出不再聘請劉某。但劉某提出房屋的租賃期未滿，不能交回房屋。銷售部多次要劉某交出該房，劉某皆予拒絕。2003年5月，銷售部老板將該房賣給了萬某，萬某多次要求劉某騰出房屋，劉某據理力爭。為此，萬某訴到法院。

　　分歧：法院在處理本案時存在兩種意見：

　　第一種意見認為：因聘用合同規定如果劉某不再受聘于銷售部，則應解除租賃關系，因此劉某離開了銷售部，根據合同規定應當交回房屋。

　　第二種意見認為：根據合同規定：只有在劉某不愿意接受聘用時才解除租賃合同，而劉某并未主動提出不接受聘用，因此不應交房。至于萬某雖已買到了該房，按照買賣不破租賃原則，也無權要求劉某騰出該房。

　　評析：筆者同意第二種意見。

　　合同解除是指合同有效成立后，應具備合同解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系自始消滅或在將來消滅的一種行為。合同解除方式可分為法定的解除和約定解除，約定解除又可以分為協議解除和約定解除。本案涉及的是事先約定解除權的方式。事先約定解除權，是指合同成立以后，在沒有履行或沒有完全履行之前，由當事人一方行使解除權，從而使合同關系消滅的方式。我國合同法第九十三條第二款即是對事先解除權的規定，即“當事人協商一致，可以解除合同，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時解除權人可以解除合同�！焙贤�法第四十五條中規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。……附解除條件的合同自條件成就時失效�！笨梢�，事先約定解除權的合同，就是附解除條件的合同，這種合同在某種條件成就時，經一方行使解除權而使合同解除。從本案來看，劉某與銷售部在租賃合同中明確約定，如果劉某“不愿意受聘”于銷售部，則解除租賃合同。劉某“不愿意受聘”于銷售部是解除該租賃合同的條件，但事實上該條件并未成就，劉某并不是不愿意繼續受聘，而是銷售部不愿繼續聘用劉某。所以銷售部無權行使解除合同的權利。

　　但是，銷售部在將該房轉讓給萬某后，租賃合同是否解除呢？出租人將房屋出租給他人后，并不喪失對租賃財產的所有權，作為所有人，仍然享有對出租財產的處分權。只是其在轉讓出租的房屋時，承租人在同等條件下有優先購買權。合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”該法第二百二十九條又規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這就是買賣不破租賃原則。即租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，租賃合同繼續有效，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。此時，租賃權實際已從純粹的債權變成為物權化的債權，即具有對抗第三人的物權效力。本案中，劉某所享有的租賃權可以對抗租賃物的新所有人萬某，在承租人劉某與受讓人萬某之間，無需另外租賃合同。而因租賃物的所有權的轉移自然發生租賃關系，萬某成為出租人，劉某仍為承租人，租金的數額、支付方法和租賃期間應維持不變，只存在租期屆滿后才可以終止該合同，此時劉某理應騰出房屋。

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