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出賣人無權(quán)處分買受人能否取得該房屋所有權(quán)
案情：某縣弋江鎮(zhèn)居民吳某在縣城擁有一套三室一廳的房子。1994年7月，吳某之子與李某成婚，吳某就將該房給兒子居住。2003年8月，吳某之子因車禍死亡。同年10月，李某偽造了吳某的贈與文書，將該房歸到自己名下，并辦理了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。同年11月10日，李某找到張某，提出愿以5萬元出售該房屋，并向張某出示了產(chǎn)權(quán)證。同年11月底，李某收到了張某交付的房款后，將房屋交給了張某，并到房管局辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。吳某知道此事后，認為李某根本無權(quán)處分該房產(chǎn)，遂訴至法院，請求確認李某與張某之間的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。分歧：對于本案，有兩種不同的處理意見：
第一種意見認為，李某采取欺詐手段在房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，該行為顯然是違法的。該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人仍是吳某，因此李某無權(quán)轉(zhuǎn)讓該房屋，其與張某訂立的買賣協(xié)議是無效的。
第二種意見認為，李某取得產(chǎn)權(quán)的方式雖是違法的，但由于張某在購買該房屋時是善意無過失的，因此，張某可基于物權(quán)的公信原則獲得該房屋的所有權(quán)。
點評：筆者同意第二種意見，理由如下：
本案涉及到一個物權(quán)法的基本原則，即公信原則。所謂公信，是指一旦當事人變更物權(quán)時依據(jù)法律的規(guī)定進行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)事實上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與該物權(quán)為真實時相同的法律效果，以保護交易安全。具體來說，公信原則表現(xiàn)為兩方面的內(nèi)容：第一，登記記載的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。這就是說，一方面，是對某種物權(quán)存在或不存在的信賴。如果當事人通過合同設(shè)定某種物權(quán)，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權(quán)并沒有產(chǎn)生。第二，凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進行交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。也就是說，如果登記所記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，第三人相信登記所記載的內(nèi)容，與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，即使登記所記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，也仍然應(yīng)當推定登記記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人。當然，公信原則的適用也有一些例外，即公信原則不適用于惡意的第三人。如果相對人在從事交易時知道或應(yīng)當知道交易的另一方當事人并不是真正的權(quán)利人，而還與其進行交易，那么該交易行為則不能得到法律的保護。
就本案而言，李某取得產(chǎn)權(quán)的方式雖然是違法的，但作為買受人的張某而言，在不知情的情況下，他只能相信產(chǎn)權(quán)登記所記載的權(quán)利人是真正的權(quán)利人，并與之進行交易。其購買房屋的行為是善意且無過失的。因此，筆者認為，從保護善意第三人及維護交易次序的目的出發(fā)，張某應(yīng)該基于物權(quán)的公信原則取得該房屋的所有權(quán)。對吳某而言，則只能要求李某賠償因其無權(quán)處分而給自己造成的損失，而不能請求法院確認該轉(zhuǎn)讓房屋的行為無效，并要求張某返還房屋。
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