商品房買賣合同應否與先起訴的商品房貸款合同合并審理

　　2000年7月21日購房戶甲與房地產開發公司乙簽訂《商品房購銷合同書》，約定：由乙將跨世紀花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日，房屋產權證交付日期為房屋交付后一年內即2002年7月26日前。為確保該購房合同目的實現，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個人住房貸款委托扣款協議各一份。

　　三方在上述三份合同中約定：由甲以所購乙住房抵押，丙銀行向甲提供按揭貸款40萬元用于購買乙開發建設的跨世紀花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65‰，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內對甲的債務承擔階段性連帶保證責任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權證，辦妥房產保險和抵押登記，并將房屋他項權證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發放之日起3個月內辦妥抵押房屋的所有權證和抵押他項權證交付丙銀行，否則承擔由此引起的一切法律后果。

　　上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬元款項直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經甲多次催告，乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權證，也無法按合同約定在貸款發放之日起3個月內，辦妥抵押房屋所有權證和抵押他項權證交付丙銀行。房地產開發公司乙主要負責人因涉嫌犯罪，司法機關正在處理中，該公司開發的跨世紀花園項目已停工。該項目停工后，引起購房戶恐慌，甲認為自己的購房目的無法實現，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購房戶一樣，紛紛向所購房產所在地的A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。

　　A法院以要先行處理乙公司負責人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付，依靠擔保權人乙公司無法清償債權，在A法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發放地也是丙銀行所在地B法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬元借款本息，乙公司承擔連帶保證責任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天，重新向A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等A法院判決后再處理，未被采納。A法院考慮到自己受理的商品房購銷合同一案與B法院受理的借款合同一案有密切聯系，根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣司法解釋”）的規定，應合并審理，遂向與B法院共同的上級法院請示，請求上級法院指令B法院將借款合同案移送本院合并審理。B法院在上級法院答復之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個人住房借款合同》，甲歸還丙銀行40萬借款本息，乙公司對借款抵押物（甲所購住房）處置后不足清償部分債務承擔連帶責任。甲的住所地不在A、B法院管轄區，乙公司住所地在A法院管轄區。

　　分歧：

　　該案中后起訴的商品房購銷合同到底應不應該與先起訴的借款合同合并審理，爭論較大。

　　一種觀點認為，最高法院“商品房買賣司法解釋”第二十五條只規定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；擔保權人另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。也就是商品房買賣合同案先起訴，擔保權人銀行作為有獨立請求權第三人后起訴商品房擔保貸款合同的，才能將商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同合并審理，并未對商品房擔保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，應否合并審理作出規定。在該案中，擔保權人先就借款合同起訴，購房戶后起訴商品房購銷合

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