從該案看房屋合同未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，是否當(dāng)然不生效？

    甲與乙簽訂一份房屋買賣合同，約定：甲將自己位于城區(qū)的一套單元樓房賣給乙，價(jià)值10萬元。合同簽訂后，乙將10萬元房款付給了甲，甲將房屋交由乙，并將房產(chǎn)證給了乙。之后，甲返悔，要求乙退還房屋，乙不同意，甲遂以房屋未進(jìn)行過戶登記為由訴至法院，要求確認(rèn)合同無效。

    對該房屋買賣合同是否有效，主要有兩種觀點(diǎn)。

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房產(chǎn)法》）第三十六條界定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為。《房產(chǎn)法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記。第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。”本案雙方雖簽訂了房屋買賣合同，乙也得到了該房，但雙方未進(jìn)行過戶登記，故合同無效。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：雙方所簽訂的合同，是雙方在平等、自愿、公平、誠信的基礎(chǔ)上簽訂的，合同依法成立且生效。

    筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由是：

    《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。第二款的規(guī)定顯然體現(xiàn)了國家對合同效力的干預(yù)原則。

    要準(zhǔn)確理解第二款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)明確合同成立與合同生效的不同。合同成立是一法律事實(shí)判斷問題，關(guān)系到合同存在與否；合同生效是一法律評價(jià)問題，關(guān)系到合同能否取得法律所認(rèn)許的效力。合同成立主要體現(xiàn)當(dāng)事人的意志，體現(xiàn)合同自由原則；合同生效則體現(xiàn)國家的價(jià)值判斷，反映了國家對合同關(guān)系的干預(yù)。可見，第二款的規(guī)定，只是體現(xiàn)了國家對合同是否生效的干預(yù)，并不是對合同成立的干預(yù)，這種干預(yù)是建立在合同成立的基礎(chǔ)上僅就其效力的干預(yù)。

    那么，未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，合同是否當(dāng)然不生效？

    筆者認(rèn)為，應(yīng)該結(jié)合法律規(guī)定，區(qū)別對待。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋第九條（以下簡稱《解釋》）規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

    《解釋》顯然分成兩種情況來處理——

    一、法律、行政法規(guī)明確規(guī)定辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效的，沒有辦理的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同未生效。如《中華人民共和國擔(dān)保法》第七十九條規(guī)定“以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效”。在處理這類合同時(shí)，法官應(yīng)當(dāng)特別注意辦理批準(zhǔn)登記的最后截止時(shí)間，通常理解為到法院受理前應(yīng)當(dāng)為截止時(shí)間，但《解釋》將這一時(shí)間又給予了特別規(guī)定，即只有當(dāng)事人在“法庭辯論終結(jié)前”仍未辦理的，才按未生效處理，旨在盡可能地充分“尊重當(dāng)事人的意思自治，體現(xiàn)合同自由原則”，但合同自由并非沒有限制，若在“法庭辯論終結(jié)前”仍未辦理的，國家將依法進(jìn)行干預(yù)，確認(rèn)合同無生效。

    二、法律、行政法規(guī)雖明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同生效。如《房產(chǎn)法》第六十條第三款規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向

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