城市綜合體成本控制路徑探討論文

　　摘要：在秉持可持續發展理論的基礎上探究城市綜合體建設項目的全壽命周期的成本控制，分階段對城市綜合體的成本控制進行了分析研究，并就各階段的成本控制提出了具體措施。把可持續發展思想運用于各階段，全面考慮成本問題，在決策階段，綜合考慮社會效益和經濟效益，論證項目的可行性，在設計階段充分盡量使用新技術使用可再生資源，在實施階段，控制成本的同時減少對環境的污染，在運營階段，把循環利用以及節約概念進行充分利用。

　　關鍵詞：城市綜合體；可持續發展；全壽命周期；成本控制

　　１基于可持續發展理論對城市綜合體項目全壽命周期成本控制的重要性

　　隨著社會經濟的快速發展和人們的生活水平不斷提高，全球正在面臨著嚴重的環境污染和資源短缺的問題。為了解決這一問題，對以低能耗、低污染為基礎的和自然環境和諧相處的可持續發展理論越來越被人們所認可和重視。對于城市綜合體來說，其本身就是一個巨大的消費者，它的開發建設將會給我們賴以生存的自然環境帶來不同程度的負面影響。傳統的建設項目在為人民提供基本功能作用的同時，占據、毀壞土地，過度地消耗資源，產生大量對環境造成嚴重污染的建筑垃圾，而且還不能夠自我維持和更新。所以將可持續發展理念運用于對城市綜合體的開發對節約資源、保護環境、保障基本功能、促進城市的城市綜合項目的轉型具有重要意義。對于以營利為目的的開發商來說，可持續發展項目的設計和建造成本增加了但是短期效益不明顯，他們不能從長遠的角度來看待問題，從而導致很多項目只側重技術、環境和經濟分析，而不能從全面的、系統的角度來考慮，不能夠很好的處理項目的可持續發展問題。結果使得許多項目不能長久有效地持續運行從而給社會和環境帶來眾多遺留問題，給社會、政府或者使用者增加負擔。傳統的成本控制只關注城市綜合體項目的建設階段的成本，而對其運營階段的成本控制視而不見，導致其成功率較低、資源浪費嚴重并且對周圍環境造成了巨大的影響，不符合可持續發展要求，導致許多城市綜合體項目由于資金鏈斷裂、成本超支、項目虧損等原因而形成了“爛尾樓”，或者在運營階段由于能耗太大、成本太高等原因而無法運營下去。而基于可持續發展理論的城市綜合體建設項目雖然在初期的設計和建造成本可能小幅增加，但是在后期其運營使用成本可能會呈大幅降低趨勢［３］。從長期看，將達到較好的經濟效益和高投資回報率。所以，基于可持續發展理論對城市綜合體的全壽命周期進行成本控制，通過對城市綜合體全壽命周期內的各個階段進行分析并且系統的實施成本控制措施。從全壽命周期來審視城市綜合體項目的成本控制工作，綜合考慮建設項目的全部成本，將實現城市綜合體項目在全壽命周期內資源消耗最低和經濟效益最大。

　　２基于可持續發展的全壽命周期城市綜合體

　　的成本控制具體內容基于可持續發展理論的全壽命周期成本控制是從項目的整個壽命周期從可持續發展的角度去考慮項目的成本問題，覆蓋了項目的整個壽命周期，考慮的時間更長也更加的合理，考慮的方面也更加周全。其要求人們要全面地考慮項目的建造、運營和維護成本，進行全面地成本控制，保證城市綜合體項目的可持續發展。現分階段討論城市綜合體的具體成本控制措施。

　　２．１城市綜合體在決策階段的成本控制

　　２．１．１方案選擇

　　在可持續綜合體項目設計之前，對綜合體項目進行充分的現場調查后，運用一定的數學工具對擬建綜合體項目進行投資估算，為設計單位和設計方案的選擇及衡量設計方案的經濟合理性和成本控制提供重要依據。在進行方案選擇時可以進行多目標比選，對整個綜合體項目的全生命周期的經濟成本、社會成本和環境成本進行有效的規劃。運用定性分析法、運籌學優選法、專家系統優選法等方法，秉著整體完備性原則、客觀性原則、科學性原則、可操作性原則、層次性原則、可持續性等原則對方案進行比選。

　　２．１．２功能定位

　　對所在地的基地進行調研，分析周邊的交通、生態、文化等環境，從中尋找對綜合體開發的有利因素，并且分析其將來的發展趨勢，結合各方面專家對城市綜合體功能定位的分析，對影響其項目功能定位的因素進行系統的、具體的分析。可以采用模糊綜合評價方法和層次分析法相結合，通過科學的評價來確定最優的功能定位方案。其次，在確定了其功能定位模式以后需要進一步準確的進行內部子功能分析，確定功能的配比，對城市綜合體的功能定位做更為明確的細化。在功能定位的基礎上，進一步深化，明確功能業態的詳細配比和開發規模。對各種物業的市場狀況進行考察，通過科學的計算來確定適宜的開發規模。最后，結合總體功能定位模式和子功能系統規模的分析，對綜合體的功能定位進行調整和優化。

　　２．１．３選址定位

　　應尊重原來的生態環境對場地的資源和能源進行充分利用，減少各種對環境產生不合理影響的建筑活動，使綜合體與環境和諧相處。此外，土地是稀缺的資源和要素，對土地資源合理開發利用是世界上大多數國家的基本國策，而城市綜合體的一大特點就是集約性，因而在選址定位中特別需要注意土地的集約利用，合理提高容積率、綠化率，達到持續發展的目標［４］。具體可以采用ＡＨＰ層次分析法、模糊綜合評價方法相結合，對其進行定量和定性分析。并且對成本和未來運營進行投資效益的財務分析、敏感性分析來進行功能定位優化。然后，從城市綜合體全壽命周期來考慮，考慮后期的運營以及維護等成本因素。選擇出最利于城市綜合體的開發建設并且滿足城市總體可持續發展要求的地理位置和功能定位。

　　２．２城市綜合體在設計階段的成本控制

　　設計單位應該要建立綜合體項目系統的全壽命周期概念，從全方位、全壽命周期考慮，在考慮城市綜合體項目的全壽命周期過程中，要充分考慮與周圍環境的相互作用。盡可能降低不可再生資源的消耗，控制可再生資源的利用強度，保護資源再生所需的環境條件。還應該計算綜合體項目在全壽命周期內的運行和維護費用，以尋求最佳平衡，達到真正可持續發展的目的。因地制宜，結合當地氣候條件，注重對當地可再生能源（如風能、地熱能、太陽能）的利用。并且按照城市總體規劃的要求，從項目場地的基本條件、地質水文、氣候條件、地形地貌等方面分析設計方案的可行性和經濟性，對資源、空間、能源進行高效利用，主動利用自己的專業知識，提供對可持續發展有利的設計方案，積極運用新的建造技術、環保材料和環保技術，并且利用價值工程進行各因素的價值分析和論證，提升綜合體項目的整體價值，采用經濟與技術相結合，并且貫穿于每個階段，形成多層次、全過程的投資控制，并最終實現綜合體項目的可持續發展。

　　２．３城市綜合體在實施階段的成本控制

　　實施階段是投入資金的高峰期，此階段成本控制的主要目標是把綜合體項目的一次性建造費用控制在計劃范圍之內。雖然就綜合體項目的全壽命周期而言，其成本節約的潛力相對較小，但若控制不當，造成的浪費將是最大的［５］。而且城市綜合體項目在實施過程中需要使用的建筑材料和機械設備，會產生大量的粉塵、廢棄、噪音，對環境會造成極大的破壞，影響項目的可持續發展。施工單位應該采用綠色的環保的施工建造技術、進一步完善施工方法。在此階段應該通過各種手段來降低成本，增加各種資源的有效利用，并且在建設的同時注重保護場地的生態環境，嚴格控制施工灰塵、噪聲、大氣污染等。減少因為施工而對環境產生的不利影響，在施工用水、材料選擇、廢棄物處理過程中運用節水、節能、節材的思想。

　　２．４城市綜合體在運營維護階段的成本控制

　　與傳統的全過程造價管理模式不同的是，“工程項目全壽命周期成本控制”把運營階段并入成本控制內容并且結合前面各個階段，綜合考慮運營階段成本。在運營維護階段應該重點加強城市綜合體的維護成本管理，但是由于城市綜合體的特殊性應該對其運營成本也多加控制。運營維護階段屬于最后一個階段，城市綜合體的價值已經固定，所以，在這個階段就是要使城市綜合體保值甚至增值，這個可以通過有序的管理體制和節能降碳來實現，并且對連環管理、固體廢棄物收集和處理、室內環境的管理、環境衛生管理、節水節能管理等進行有效連續的實行；通過對綜合體的性能進行全方位的診斷，及時合理的更換建筑材料、設備系統從而提高綜合體的壽命和耐久性；通過對綜合體及時進行節水節能的改造，合理規劃更換、拆卸下來的建材，實現資源的合理化利用，避免對環境產生不利影響。

　　３結語

　　可持續發展是既能滿足當代人的需求，又不損害后人的發展模式，其提倡集約型生產模式和消費模式。在城市綜合體項目全壽命周期內加入可持續發展概念，可以最大限度的節約資源、減少污染和保護環境，并且能夠在全壽命周期內節約成本，帶來巨大的成本節約空間。在日益重視環境問題的今天，基于可持續發展理論的城市綜合體項目能夠降低能源消耗、保護不可再生的土地資源、實現最佳功能的同時創造更大的社會效益，開發商也最大限度地兌現社會責任的承諾。隨著人們生活水平的提高，城市綜合體還在不斷增加，能耗也將保持持續增長，城市綜合體的節能刻不容緩。對城市綜合體的可持續發展研究不僅可以減少建筑能耗、緩解城市能源供給帶來的緊張局面，還可以借助城市綜合體的廣泛影響力，在全社會范圍內普及推廣可持續發展意識。

　　參考文獻：

　　［１］劉遠．城市綜合體的功能定位———以云南Ｎ城市綜合體為例［Ｄ］．昆明：云南大學，２０１３．

　　［２］趙宗廠．工程項目全生命周期成本控制的理論與應用［Ｄ］．成都：西南財經大學，２０１１．

　　［３］杜文更．面向可持續發展的建筑企業綠色化創新研究［Ｄ］．武漢：武漢理工大學，２０１２．

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