異地高考新政催生新剛需 穩定住所有望年前界定

　　[提要]

　　專家表示，如果‘租房居住’被界定在內，那么這一政策可能影響租金上漲。若準入條件限定購房，將刺激‘新上海人’的購房需求。總體來說，政策細則落地后對于上海樓市的影響是長期的。

　　異地高考新政明確三大準入條件，其中一條規定家長必須在當地有穩定的住所。對于‘穩定住所’，目前上海地區還沒有明確界定。

　　專家表示，如果‘租房居住’被界定在內，那么這一政策可能影響租金上漲。若準入條件限定購房，將刺激‘新上海人’的購房需求。總體來說，政策細則落地后對于上海樓市的影響是長期的。

　　“穩定住所”有望年前界定

　　國新辦日前就《國家中長期教育改革和發展規劃綱要(2010-2020)》頒布實施兩年來教育改革發展情況舉行發布會。教育部部長袁貴仁日前就異地高考答記者問時表示，異地高考需要家長和學生同時符合相關條件。家長基本條件是，在當地有穩定的工作，有穩定的住所，有穩定的收入，并且交了各種保險等。

　　上海市政府召開新聞發布會宣布，今年年底前將公布進城務工人員隨遷子女在上海參加升學考試的方案。

　　漢宇地產市場研究部經理付偉指出，異地高考政策無疑將是適應中國城市化變遷的一大進步舉措。其對于樓市的影響是因地而異的，總體來說，這種影響將是間接的、長期的。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍指出，異地高考準入打開，給異地高考大軍從地下轉至地上開出了一條通道。這種擺脫戶籍，但與“房籍”掛鉤的做法，會讓不少城市的樓市受到各地不同高考政策的左右。很自然的是，考生從高考教育資源劣勢地區向高考教育資源優勢地區集中，帶來的分別是對劣勢地區樓市的客源抽離和高考優勢地區樓市的客源集聚。這是又一次樓市需求的配置，高考優勢城市再得樓市收益，上海即屬此列。

　　21世紀不動產上海區域市場研究部分析師羅寅申認為，此次公布的“異地高考”三大準入條件門檻并不低。即符合樓市限購政策、又達到異地高考準入條件的群體畢竟有限，其受益更多的是對在上海已有房屋的非戶籍家庭子女。

　　羅寅申則認為，異地高考的放開無疑將促使“高考移民”現象的產生，給樓市帶來新增人口而產生的市場需求。不過因為限購及政策本身準入條件的存在，目前異地高考政策對上海樓市短期內難有實質影響產生。

　　付偉分析，上海現約有2300萬常住人口，其中外來常住人口約900萬，比例大約是40%。從去年到今年上海樓市的購房者構成比例來看，非戶籍人口的比例大約也在40%。在“去投資化”回歸自住后，絕大多數外來人口在上海買房置業基本都出于自住考慮。

　　“上海是全國重點高校最集中的城市之一，基礎教育質量在全國也處于領先水平。異地高考政策必將進一步擴大上海樓市剛性購房需求，刺激‘新上海人’的購房需求。”付偉認為。

　　宋會雍估計，雖然說常規的收益項目一定是剛需項目，但還要看政府的落地細則，如果準入條件門檻很高的話，中高端房源或許更有現實意義。這類客群經濟能力強，面對出國教育還是上海教育的選擇，對在上海置業受教育迫切度不高，對樓市的壓力也自然較小。此外，較少的受教育人流導入，可以更充分有序地評估上海的高等教育承載力，并留出適應空間。所以最終受影響的產品類型還取決于異地高考準入門檻的劃定。

　　長期助推剛性需求

　　上世紀90年代初，上海市政府推出“藍印戶口”制度，鼓勵非上海戶籍的外省市人口在上海買房，他們中的相當一部分成為支撐上海樓市的主力軍。如今，異地高考新政是否也能長時間地推動上海樓市的發展？

　　羅寅申說，兩者本質上并不相同，過往上海對外來常住人口實行藍印戶口政策對上海招商引資、引進人才，尤其是繁榮上海的房地產市場，均起到了積極的杠桿作用。而“異地高考”政策主要解決我國教育資源再分配難題，其政策本質與當年的戶口政策并不相同，其本身并不簡單地涉及戶口問題。

　　“但長期來看異地高考政策對樓市或仍會有助推作用出現，享受異地高考政策的非戶籍學生在本地就讀多年并形成屬于自身的生活圈后，選擇在此就業的可能性較高，這在一定程度上加大了城市新增常住人口的導入，擴大了樓市潛在需求面。只是目前看來，該影響還不會太過明顯。”羅寅申認為。

　　宋會雍表示，上海的優質教育資源集中，從而長期導入樓市消費。但這種發展是否有利于長期、持續性的城市前景，未必值得樂觀。城市容量是有限的，并非持續發展且價值穩增，超過飽和程度后，會帶來諸多負面影響。

　　原本學區房的概念主要針對戶籍人口，是指重點小學、幼兒園、初中對口的住宅小區，由于優質教育資源主要集中在中心城區，所以學區房往往集中在中心城區。付偉表示，現階段，除了私立學校，絕大多數義務教育階段的學校都與戶籍掛鉤，戶籍人口優先滿足。由于這部分學區房需求原本就已經飽和，所以，異地高考政策對于原本的學區房不會造成沖擊。

　　“異地高考新政實現后，非戶籍子女在滬接受教育的比例將出現顯著的增長。所以，原本學區房的概念將會進一步延伸。特別是在一些新城區已經開始試點屬地化管理，學籍并不完全和戶籍掛鉤，該項政策將會為這些學校進一步拓展生源。相關學校周邊的置業現象也會增加，外圍學區房或許將因此而受到市場廣泛關注，由冷門變熱門。”付偉表示。

　　宋會雍指出，學區房作為房地產開發與教育衍生出的產品，一直是人們關注的焦點。異地高考新政，再次將學區房概念擴充。其“額外價值”具備高保值、增值性較強的特性一直得到市場認可，所以無論政策怎么變化，只要教育資源分布有差異，則學區房概念就會存在，其基本上都還會成為市場購買力所追捧的熱銷房源。

　　七成受訪者愿為子女異地高考買房

　　日前，教育部會同國家發改委、人社部、公安部制定的《關于做好進城務工人員隨遷子女接受義務教育后在當地參加升學考試工作的意見》(下稱《意見》)明確符合條件的隨遷子女可以在經常居住地參加高考，其中一條規定家長必須在當地有穩定的住所。調查結果顯示，近七成受訪者表示會為子女能夠異地高考而買房。

　　過半數人或選購二手房

　　調查結果顯示，有66%受訪者表示子女參加異地高考能夠上好大學，因此會在上海買房。還有19.4%受訪者表示因為買不起，所以不會為此而購房，8.9%受訪者表示在異地高考沒有必要。還有5.8%受訪者表示不好說。在選擇愿意為子女異地高考而買房的購房者中有45%受訪者表示會購買新房，55%受訪者會選擇購買二手房。

　　六成選擇小于90平方米

　　對于房子面積的選擇，調查結果顯示，六成受訪者表示若購房會購買90平方米以下房屋。其中，33%受訪者表示意向購買面積為60-90平方米，28.8%受訪者選擇60平方米以下，不足三成（27.7%）受訪者表示會選擇90-120平方米。另外，8.4%受訪者表示意向購買面積為120-200平方米，而2.1%受訪者選擇200平方米以上。

　　對于房子的預算，調查結果顯示，為子女異地高考而購房的預算集中在100萬元以下，占到43.5%，還有超過三成（35.1%）受訪者表示購房預算為100萬-200萬元，10.5%受訪者表示購房預算為200萬-300萬元。另外有7.9%受訪者表示購房預算為300萬-500萬元，還有3.1%受訪者表示購房預算為500萬元以上。

　　此外，近四成（37.7%）受訪者表示若購房會選擇在外環以外的區域。而近三成（28.3%）受訪者會選擇在中外環間。還有兩成（20.4%）受訪者選擇在中內環間，另外有13.6%受訪者選擇在內環以內。

　　德佑地產研究主任陸騎麟認為，《國家中長期教育改革和發展規劃綱要(2010-2020)》尚存頗多不確定之處，隨遷子女要在當地就學多久？何為當地需要的行業群體？租房算是“穩定住所”嗎？這些都沒有給出明確的標準。

　　陸騎麟說，在教育部9月6日召開的座談會上，雖然認定了合法穩定的居所包含租賃住房，但也同時強調“以地方為主實施，不搞‘一刀切’，因地制宜解決”，地方管理部門有一定的變通空間。

　　“如果租房居住的隨遷子女可以獲得異地高考資格，那么這一政策將對租賃市場產生一定的影響，租金將上漲。”陸騎麟說。

　　以往，不少外來工作者為了避免孩子因為各地教材不同而在高考中吃虧，情愿將孩子留在老家上學。一旦隨遷子女租房居住亦可異地高考，將會有更多外來工作者的子女隨遷入滬，外來工作者對于租住房源的面積、品質將會有更高要求。

　　如果只有家長在滬購房的隨遷子女可以獲得異地高考資格，將會刺激外來工作者在滬購房的需求。雖然外來工作者中有能力在滬購房的屬于少數，但對于市場的影響依然不容小覷，尤其是一些學區房房源和總價較低的小戶型房源將受到不小的影響。

　　學區房的價值不僅在于讓孩子有學校可以讀，更重要的是在于讓孩子能夠進入較好的學校，獲取更好的教育資源。所以即便允許異地高考，原本的學區房概念依然不會被削弱。

　　相反，異地高考一旦實施，會有更多外來工作者將子女帶到上海來接受教育，而學區房的資源將會因此變得更加緊俏。

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