不動產登記制度細則

　　不動產登記制度細則

　　不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實，

不動產登記制度細則

。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

　　不動產登記制度的意義

　　不動產登記，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。

　　不動產登記具有如下含義。

　　1.登記是依當事人申請的行為。

　　2.登記是國家專職部門的活動。

　　3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

　　不動產登記的對象包括以下權利：(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)采石權。

　　4.登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記制度的性質 不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認為，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。

　　不動產登記制度細則內容

　　一、不動產登記制度的相關理論

　　不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力;登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者;登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護，

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《不動產登記制度細則》(http://salifelink.com)。

　　研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”研究不動產登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

　　二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

　　(一)物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析

　　物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”言下之意是，不動產交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

　　(二)物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

　　物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：

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