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小區(qū)物業(yè)管理調研報告

時間:2024-10-19 02:03:32 報告 我要投稿
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小區(qū)物業(yè)管理調研報告

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小區(qū)物業(yè)管理調研報告

  做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢下一項重大社會管理工程,是關系千家萬戶的重大民生工程,是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū),通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式,對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調查,具體情況如下:

  一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  (一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。

  據(jù)縣房管部門統(tǒng)計,目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過6萬人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

  從調查來看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:

  1、住宅性質多樣。

  有以下六類:一是早期由政府建設的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產權房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。

  2、規(guī)模差別較大。

  在調查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內,有的僅十幾套住房。

  3、建設標準不一。

  主體建筑方面,20xx年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房,20xx年以后所建小區(qū)大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面,在紫苑進入xxxx以前,我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑,大多數(shù)配套設

  施建設不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題,還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴重的安全隱患。

  (二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

  1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。

  從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級資質1家,三級資質15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個,面積達86萬平方米。

  2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。

  目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,沒有真正由業(yè)主代表選舉產生業(yè)主委員會,故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設,還沒有步入正軌。

  3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。

  從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門,沒有明確的服務標準,服務質量相對較差,服務制度落實不到位,好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴重對立,出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

  二、存在的主要問題

  我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產生的新型服務產業(yè),因發(fā)展時間不長,當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

  (一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。

  調查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過程中不能實時監(jiān)管,竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收,導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權益遭受損失;二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中,有的被偷工減料,造成質量差,檔次低,壽命短,有的缺項,有的被砍,帶來較多遺留問題,不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

  (二)管理制度不完善。

  目前,我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則,給物業(yè)管理工作帶來很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準;二是專項維修資金難落實,公用部位維修難

  等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范,誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見,一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

  (三)宣傳教育力度不夠。

  從調查情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確,對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透,經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變,不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務,對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務意識差,簡單地把物業(yè)管理理解成收費等,有的甚至只收費不服務,小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時有發(fā)生;二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利,遇到了問題無所適從,不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

  (四)物管服務水平較低。

  調查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓,也還是停留在基本技能培訓的初級階段,還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定,致使物業(yè)服務工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動性大、個人素質普遍較低,也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

  三、建議

  針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見:

  (一)嚴格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。

  小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度,科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管,重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產開發(fā)企業(yè),建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實際,制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關,組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容,杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時,要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實施,穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善,逐步消除遺留問題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

  (二)加強監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。

  一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度,督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè),制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收,嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況,凡未完成配

  套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度;四要嚴格落實日常巡查制度,相關職能部門要與居委會相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格,維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度,對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關部門和社區(qū)應不推不躲,及時予以解決和調處。

  (三)強化宣傳引導,探索一套良好的運行模式。

  要通過電視、網(wǎng)絡、會議、板報等多種形式,廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī),營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育,增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作,也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護自身的權利,同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓,促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務,從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

  (四)強化分類指導,打造一批物管示范小區(qū)。

  要廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍,促進物業(yè)服務健康運行。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制,真正實現(xiàn)優(yōu)質優(yōu)價、多方共贏;針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎設施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進行調研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題,試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。

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