小區調研報告
在經濟飛速發展的今天，我們使用報告的情況越來越多，寫報告的時候要注意內容的完整。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編整理的小區調研報告，希望能夠幫助到大家。
小區調研報告1
龍灣小區調研：
1。小區周邊情況：
①。小區周邊交通便利
②。小區附近教育、商業、娛樂等設施分布較少。
③。小區附近有著良好的景觀環境，北側毗鄰渾河沿岸。東側有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠有功能及景觀于一體的奧體公園。
2。小區數據概況：
①。占地面積：226000平方米
總建筑面積：566000平方米
開發周期：20xx—20xx
開工時間：20xx—3—1
竣工時間：20xx—12—31
總戶數：450套
②。小區樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。
③。項目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。
3道路分析
周圍是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，車流量比較少，早晚高峰時候也不出現堵車，周圍車輛基本以私家車為主，噪音較小。內部道路只有一條
雙向單車道，小區基本以步行為主。
4小區主要人群：
由于該小區處于渾南新區優越地段，建筑施工投入成本較高，因此業主一般都是來自周邊各地有較強購買能力的各行業精英人群。
5景觀分析：
①引入了融東方審美情趣和濃厚異域風情于一體的泰式園林景觀，以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點綴，東南亞特色亭廊為內容，在融和中式園林的虛實空間中變化多端。滋潤萬物的水是園林的核心線索，不盡相同的園林景觀，被串成了一幅完整的景觀體系，長約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區景觀的畫龍點睛之筆。
②小區外部規劃了濕地公園，位于住宅區東側景觀豐富。小區北側為沈陽市渾河南岸濱河公園，有著良好的景觀視線。
6規劃分區：
小區以高層建筑為主，內部主要特色為融合東南亞園林的異域風情，以及泰國南傳佛教建筑的建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀面積增大，給居住者以良好的景觀體驗。
此區域為整個小區內部最為重要的園林設計區域，以三個南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個區域的景觀軸線，左側的亭子周圍環繞較大面積的水體，在水內鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。
連接各個景觀組團的小路曲折蜿蜒，周圍綠植景觀豐富多樣，同時考慮了無障礙坡道的'設計，滿足殘疾人參與游園的要求。
7小區內部綠植分析：
沈陽市位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經境內。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風影響，降水集中，溫差較大，四季分明。
8。建筑單體設計分析：
建筑物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質感的變化，使立面產生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。
建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型，實現了動靜分區、干濕分區、潔污分區；前后樓之間的視線錯位、家庭成員之間臥室、主人衛生間與客人衛生間的分區設置，保證私密性最佳。整個小區建筑主色調為米黃色、暖灰色，各個建筑單體風格統一，均采用簡約素雅的設計并且充滿現代氣息。
9。主要戶型分析：
所有戶型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每戶均保證兩個以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。
10。小區停車場設置：
小區為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，但是由于小區車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區北側設置兩個地下停車場，南側設置一個地下停車場，與其他小區相比沒有出現地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區綠化及健身設施帶來的便利。
11小區出入口設置：
該小區共設置四個出入口，分別為北門、西門、西南門、南門，很好的滿足了內部用戶出入需求。
12日照分析
小區以高層為主，北側樓層較高，南側較低，中間最低，錯落開來，基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小，會出現一段時間的遮擋。
總結及經驗借鑒：
①規劃方面：現代小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務的配套設計，都必須以改善人的生態環境、提高生活質量為出發點和目標。
②細節設計方面：應注重綠化布局的層次、風格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發揮綠化在整個生態小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風、防塵、防噪聲、消除毒害物質和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
③房屋構造方面：應考慮自然生態和社會生態等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關系交往的需求。
小區環境設計、景觀綠地系統、建筑風格、公共服務設施、停車系統等。
小區調研報告2
良好的投資環境決定招商引資和經濟發展的成效。為客觀反映我縣投資環境現狀，了解廣大投資者對我縣投資環境的評價和意見，20××年初，縣xxx通過問卷調查和實地走訪，在全縣范圍內進行了一次投資環境調查。
一、調查的基本情況
本次調查共在轄區內的112個工業企業、商貿業企業和生產經營性固定資產投資項目中抽取樣本45個，其中對31個樣本進行了問卷調查，對14個樣本進行了走訪調查。調查對象涵蓋水電、化工、石油、板石、礦石和煤炭開采、商品零售、茶葉加工、房地產開發等11個行業。其中國有企業3個，民營企業20個，其它類型企業22個。調查樣本中境外投資企業（項目）34個，境內投資企業（項目）11個。
二、調查的結果
1、對投資環境的總體評價
（1）、經濟發展勢頭好，投資預期有信心。調查中有的調查對象對我縣的經濟發展前景充滿信心，同時認為我縣投資環境很好的占,認為和其它地方差不多的占％，認為和其它地方差距很大的占％。對在我縣投資的預期回報充滿了信心和有一定信心的分別為和，信心不足和沒有信心的分別為和。
（2）、資源豐富、投資成本低。調查中因資源豐富而在我縣投資的占％；因政府支持，投資環境好的占％；因政策優惠，環境寬松的占％。由于政府采取了“你發財，我發展”的戰略思路，降低了準入門檻，使投資者大大降低了投資成本。
2、對基礎設施方面的評價
調查問卷反映，有％的調查對象認為我縣的交通、物流方便；％的調查對象認為不能滿足企業的需要，亟待改善。對當前的通訊及信息化狀況滿意的占，基本滿意的占，不滿意的占。調查對象對供電服務認為滿意的占％；基本滿意的占％；不滿意的占。調查對象對金融服務狀況感覺滿意的占％；基本滿意的占％。調查結果表明我縣的社會基礎服務不盡人意，直接影響了投資者的生產經營環境，急需加大基礎設施建設投入力度，努力解決交通、通訊、電力供應方面存在的問題。
3、對宏觀經濟環境的評價
（1）、從土地管理、工商管理、行業扶持、項目審批、環境保護、規劃管理、稅費優惠政策共七個方面的宏觀經濟環境調查的結果看：認為有利于吸收投資的占％；亟待改善和配套的占％；不利于吸收投資的占％。調查中對土地管理、項目審批方面的認同率高，普遍認為土地資源供給價格較低，政策優惠。其中土地供給方面的滿意度為；項目審批方面的滿意度為％。
（2）、對我縣的勞動力資源表示基本滿意。％的調查對象偏好于雇傭本地工人,且對本地勞動力價格滿意率為。對我縣的市場規模、融資環境評價較低。其中對融資狀況的滿意度僅為％。
4、對政治社會環境和法制環境的評價
（1）、調查結果顯示：政府部門提供的服務是比較好的。有的認為政府部門工作人員服務態度和辦事效率較高；的認為一般。對政府部門亂攤派、亂收費、亂罰款的現象有％的企業沒遇到過；的企業受到或者經歷過。有％的調查對象沒遭遇過吃拿卡要；有％的對象曾經歷過。
（2）、對我縣的政策法制環境表示滿意。所有的調查對象在投資經營過程中，合法權益都能得到法律保障。
5、對生活及文化娛樂環境的評價
調查對象對社會治安和安全感滿意的為；對生態環境滿意的為；對我縣當前的休閑、娛樂等文化生活服務業普遍感覺不滿意，認為不好或比較落后的各占50％。
三、存在的主要問題
1、交通、物流不暢。調查過程中業主們普遍反映火車運力緊張、公路設施極其落后是我縣縣當前投資環境中存在的最大問題。雖經近幾年的建設，我縣基礎設施較以前有了很大改觀，但遠遠滿足不了當前企業、居民生產生活的需要，嚴重制約著我縣的招商引資工作。
2、群眾阻擾業主生產、建設現象時有發生，有關部門協調能力不強。調查中有近四成的業主反映,近三年中都不同程度的遇到過居民阻擾生產、建設的事情，主要表現為道路交通和土地糾紛，其中礦山開采企業經歷最多。
對此，政府有關部門協調不及時，不得力，一件事情經常要幾個月才能解決，嚴重影響企業的生產。
3、優惠政策執行不夠,未能落到實處，政府部門的誠信度有待提高。調查結果表明,優惠政策是我縣投資環境中最具吸引力的因素。但是,相當部分業主反映優惠政策兌現力度不足,沒能落到實處，當企業引進后，優惠政策被打折,極大的傷害了外來投資者的感情,影響了我縣的`投資環境和招商形象。
4、部分職能部門的服務有待加強。調查對象對我縣個別單位辦事效率的認同率較低，只有,同時有的調查對象對部分職能部門提出了具體的意見。問題主要集中在：部分職能部門辦事程序復雜而且缺少透明度；有的部門檢查頻繁,重罰輕管；個別公務員自身業務素質低,辦事拖拉;還有的部門缺乏對企業的了解和溝通,工作缺乏靈活性，官僚作風存在。
5、生活環境不盡人意，文化娛樂業發展落后,居民業余休閑活動匱乏。
四、對進一步改善投資環境的建議
1、多方面爭取，積極改善我縣的交通物流現狀。在目前還無力改善出境公路狀況的情況下，政府要出面爭取鐵路部門的支持，逐步改善居民出境難、貨物運輸不暢的現狀。
2、制定考核評價體系，建立改善投資環境的長效機制，營造可持續發展的投資環境。縣上應強化投資環境監督機構，切實有效的受理和處理外來企業的投訴案件,促進外來企業投訴處理步入制度化、規范化的軌道。建立投資環境評價機制,由縣紀委,監察局牽頭,定期對影響我縣投資環境的行政效率、法規政策、收費環境、社會治安、社會服務等進行檢查,限期解決存在的問題。
3、政府各部門要努力提高自身的誠信度、工作協調能力，增加工作透明度，承諾的優惠政策就要兌現，并一視同仁，陽光操作。對各種糾紛政府主管部門要及時予以協調解決，切實維護投資者的正常生產經營環境，堅決杜絕“三亂”現象和“吃拿卡要”現象發生。
4、加快發展縣城文化娛樂、休閑產業。良好的工作環境固然重要，舒心的生活環境也不可忽視，高質量的生活條件和生活服務水平也是提升招商引資競爭力的重要因素。因此政府要積極引導，加快居民文化娛樂產業的發展，促進社會全面進步，進一步改善全縣投資環境。
小區調研報告3
危舊小區改造是關系廣大群眾切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。為此市政協主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協聯合瑤海區政協組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開展調研。市和區政協調研組聽取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開了四個城區危舊房改造辦公室負責人座談會、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會，實地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經過研討，形成以下調研報告。
一、我市危舊小區改造工作的基本情況
近年來，在市委、市政府的重視下，各區和有關部門的共同努力，全市已實施改造危舊房屋建筑面積約70萬平方米，近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實施情況來看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據20xx年四個城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建筑面積376.7萬平方米，拆遷戶5.75萬戶，涉及人口18.9萬人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建筑面積301萬平方米，拆遷戶4.7萬戶，涉及人口15.83萬人。我市的危舊小區，主要分布在老城區、工廠區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，戶均居住面積狹小且各類設施陳舊不全，居住環境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發展的形勢不相適應。
造成我市存在較多危舊小區和眾多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業于50年代、60年代建造的職工生活區，由于使用年限長、建造標準低、長期失修，基本上已成為危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長且多年失修，也成為危舊房；城市經多年擴張以及進行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區。
我市危舊小區改造工作主要經歷了兩個階段：一是20xx年以前，出臺了相關政策，通過項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動了無為路生活小區、自行車二廠生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百戶”等危舊小區的改造，實施改造危舊房屋建筑面積約70萬平方米。二是20xx年以來，市政府出臺了合政[20xx]50號文件、[20xx]32號文件，進一步推進危舊小區改造工作，全市共有27個項目通過向社會招標（公示）的運作方式落實了開發建設單位，占地1106畝，房屋建筑面積約69萬平方米，涉及居民住戶約9215戶。目前有9個項目已開工建設，有12個項目已動遷或辦結拆遷手續，還有6個項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問題
雖然我市危改工作取得了一定成績，但仍有一些問題影響著危改工作的推進。
（一）認識問題
一是參與指導和推動危改工作的眾多政府部門，對危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認識參差不齊。二是改造范圍內房屋產權人認識差異大，多數產權人在滿足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數產權人認為“開發商賺錢，不要白不要”，以不愿改造為由或提出過高附加條件，致使危改項目遲遲不能動遷。
（二）體制問題
近年來，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產局三方分頭實施，由于缺少市級強有力的組織領導機構和工作協調機制，三方實施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實保障等方面，協調難度很大，不利于危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實施以及舊城改造目標的實現，負面作用直接影響危改工作的推進。
（三）政策問題
一是合政[20xx]50號文件規定危改項目享受九項優惠政策，在實際運作中或是與其他現行政策有所抵觸、或是有關部門認識不統一，存在難落實或不能落實的情況。據座談會上開發建設單位反映，政策兌現手續繁瑣且時間長，尤其是土地出讓金先征后返政策的落實，由于種種原因遲遲未能兌現。二是按照原地安置要求，多數危改小區實施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時日照）、車位要求（1:1配置）與容積率之間難以調和的矛盾。三是現行拆遷貨幣化補償標準較低，給拆遷工作帶來較大難度。近兩年瑤海區住房拆遷貨幣化補償，均價高于2700元/每平方米，商業用房拆遷貨幣化補償均價在7000元至8000元之間/每平方米，都高于現行政策規定的補償標準。
（四）拆遷問題
一是危改項目采取的是現狀招標、毛地供應方式，拆遷工作由開發建設單位承擔，拆遷過程中不可預見因素較多，投資風險較大，開發建設單位參與危改的積極性不高。二是多數危舊小區原先建筑密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產權復雜，住戶、產權人以及產權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建筑和搭蓋很難按照現行規定無償拆除，安置補償矛盾非常突出。由于開發建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長改造周期。三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實開發建設單位的項目因拆遷問題處于停滯狀態。
（五）用地問題
一是有的危舊小區內夾雜已經撤隊轉戶的零星土地，按照現行政策規定需要報批征用，使得項目不能及時動工。二是對于原地安置項目，存在著用地范圍內出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷戶原房屋性質為商品住房的，在安置時按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發矛盾。
三、幾點建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會議專題研究危舊小區改造問題；市第八次黨，代會提出了在“十一五”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領導多次親臨危舊小區現場實地考察調研，有關領導率隊赴沈陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長、市長任副組長、四個城市區和市直相關部門主要領導為成員的市危舊小區改造領導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進行了新一輪調查摸底，市規劃部門編制了專項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進行整合、打捆、經濟分析及異地安置點選擇等工作；市建委代擬的《關于進一步加強危舊小區改造工作的意見》和《合肥市危舊小區改造實施方案》，已經市危改專題會議原則同意，修改完善后將予以實施。即將實施的《意見》，對危舊小區進行了界定，提出了“六個統一”的具體做法，對實施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領導和協調機制等重要問題予以明確；《實施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動我市的危舊小區改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動危改工作，調研組經過討論，提出以下幾點建議：
1、盡快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點和重點，為了切實維護被拆遷群眾利益、操作中更多地體現以人為本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議盡快出臺《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見》和《實施方案》更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽區先行試點，取得成熟經驗再全市推廣。
2、切實保證危改政策的統一和連續。已落實在建的27個危改項目作為我市危改工作的.一部分，市里應給予足夠的重視和關心，推動項目盡快建成；市里承諾的優惠政策，應加大落實力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項目，應注重與《意見》和《實施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利于危改工作的推進，很難說服被拆遷群眾按照《實施方案》開展動遷。與危改小區聯為一體，且有條件實行一并改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償為主，輔以原地安置。一是實行異地安置可適當加大安置系數。為鼓勵被拆遷群眾選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置系數。有關部門在群眾中深入調研之后，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置系數，對被拆遷群眾應具有相當的吸引力，讓被拆遷群眾感到選擇異地安置在經濟上更合算。二是實行貨幣化補償可按照評估價標準。如拆遷戶不愿意到安置點，則由相關單位委托中介機構對拆遷戶的合法房屋進行評估，評估價參照同等地區的商品房（或二手房價格），按評估價向拆遷戶支付貨幣補償款，拆遷戶自行購房。三是在尊重多數群眾意愿和征求各方面意見的情況下，也可對有條件的危改小區實行原地安置。
4、危改拆遷安置應更注重戶均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實際拆遷中，不少拆遷戶掛戶人口過多，存在明顯弊端。實行戶均最低保障面積政策，將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實過多，可單獨張榜公示，經確認無誤，作為例外參照人均最低保障面積進行安置（或參照人均最低保障面積進行計算，超出戶均最低保障面積部分執行廉租房政策）。
5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中小學分布、產業設施布局等制定詳細規劃，并及時向社會公布，既廣泛征求意見，又廣為宣傳危改工作。在實際建設中，不僅要提供質量優于商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優化配置教育資源、完善周邊產業設施、解決好交通問題，吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學習等諸多方面的便利。
小區調研報告4
一、前言
隨著城市建設的發展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特征。小區自治管理的好壞，不僅關系到每戶居民的切身利益，更關系到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會”為基本特征的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區自治管理的狀況和能力不僅關系到社會的和諧和穩定，也關系到城市發展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。
但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：
（一）業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規范的書面業主大會。
（二）業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區范圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。
（三）業主委員會作為業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。
（四）涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。
（五）業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處于被懸置的狀況。
以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。
二、問題產生的原因
目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的`使用問題，以及小區里面擺攤設點經營問題，也為小區居民們普遍重視和關注，并直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發展水平和城市管理水平的重要標志。
縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在于：
（一）管理思路上，在對小區自治管理的關系中，存在著強調以物業管理企業為核心，業主自治管理機制為輔助的問題
首先，在由傳統的房管理念發展為住宅私有化后所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們并沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理為核心。
其次，在實踐中，由于目前的小區業主相對松散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在于和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂后，物業管理企業便成為小區管理的中心和主宰。業主大會由于難以召集，業主委員會也由于自身地位和組織機制的松散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行為和較復雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，為廣大業主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業主的管理者。
再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意愿和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。
（二）業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規范的現象
業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定著業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由于房地產開發公司和物業管理企業之間有著特殊的利益關系，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關系，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。
在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，占八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。
這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，采取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。
（三）小區的自治管理和社區管理相脫節
目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬于房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。
事實上，從社區管理的角度，其本身就包含著以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脫節的。作為社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用；而小區物業自治管理所存在的松散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處于一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。
在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助于社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。
三、建議
（一）物業管理企業和業主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關系。這種法律關系的性質，就決定了作為全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬于不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關系。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應盡快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整為由街道辦事處或其委托的社區進行指導和管理。
（二）盡快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，并建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。
在區全面推進社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委托社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。
（三）探索建立小區業主委托代理的管理制度。
目前，業主委員會由于多為兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委托律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。
小區調研報告5
為維護良好的社會治安秩序，北苑街道積極開展了“三無”小區治安整治活動，使社區管理更加規有序，人民群眾的安全感和滿意度進一步提高。
一、加強領導，明確職責。街道成立“三無”小區治安整治工作領導小組，街道書記為組長，相關社區負責人為小組成員，街道綜治辦負責具體落實。制定下發《北苑街道20xx年創建“三無”小區工作計劃》，明確責任，確保活動有效開展。
二、摸底排查，強化管理。街道召開專題工作會議，要求各社區對“三無”小區治安整治，并進行分析論證，爭取活動結束時每個社區至少完成一個集中整治任務，尚未完成的也要制定并實施分步解決方案，各社區每周一次進行專題調度，力爭把工作任務早落實、早完成。
三、督促檢查，確保實效。按照“屬地管理”的.原則，進一步加強對各社區治安整治工作的督促、檢查和指導。街道成立由副書記帶隊的督查工作組，每周不定期開展不少于2次的明查暗訪。對工作不力、排查不細、整治不深的單位和社區，進行通報，追究主要負責人的責任。
小區調研報告6
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，20以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的.安全隱患。
（二）小區物業管理工作的現狀
1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。
（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
小區調研報告7
物業管理服務是一個新興產業，更是一個民生工程，規范物業管理，促進行業健康發展，對于建設生態宜居城市、提升生活品質具有十分重要的現實意義。
一、統籌結合，完善小區物業規劃布局。
城市，讓生活更加美好。我區城市建設進入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區物業規劃布局。一是完善物業管理規劃。將小區建設、物業管理納入城市規劃，與城市建設、社區建設、棚戶區改造、舊城改造等工作結合起來，與嬰幼兒、兒童、學生、青壯年、中老年等不同人群的需求結合起來，探索編制多規融合的＂物業服務管理＂規劃體系，引領物業管理行業健康發展，創造人性化與安全性的居住環境。二是完善老城物業布局。鼓勵各類社會資本興辦物業公司，在社區協調管理下，從事老舊小區物業服務。對具備封閉條件、公共設施配套較好的住宅小區，恢復市場化標準物業服務管理。對公共配套設施嚴重缺失，無法圍成小區庭院的散居小區或單體樓宇，以社區為單位，整合成為一個物業小區，成立業主委員會，由社區作為第三方協調業主委員會與物業公司簽訂協議，實行＂衛生保潔、維護維修＂托底服務，逐步培育業主物業消費意識，向市場化管理過渡。三是完善老舊小區基礎設施。依托舊城風貌改造工程，逐步完善舊城區無物管小區和單體樓的改造規劃，以＂有規范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標準公示欄＂的＂四有＂標準，統一建設驗收。加強房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設施配套、下水管網改造和管線更換等基礎設施建設，全面改善舊城區基礎條件和整體形象，再交社區物業服務中心、物業服務企業管理或居民自治。
二、整合資源，構建齊抓共管的工作格局。
物業管理涉及到發改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強物管執法力量。以創建全國文明城市為契機，將物業管理納入城市管理委員會，整合城市聯合管理執法大隊力量，加大對房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區亂象的執法監管力度。二是明確各方職能職責。區房管分局負責全區物管活動的監督管理工作，積極爭取市房管局的支持，強化審批、指導、監督和管理等職能，結合《物權法》的相關規定，制定出臺物業管理實施細則。街道按照屬地管理原則，負責轄區內物管活動的協調服務工作，指導所有住宅（包括規模小區、單體樓、單位宿舍）成立業主委員會，健全物業管理工作聯系會議制度、物業糾紛調處機制等。業主大會及業主委員會加強對物業企業履職情況的監督，協調解決物業糾紛，維護小區的正常活動和秩序，帶動小區按時、足額繳納物管費。三是發揮行業協會作用。物管協會協助政府開展工作，承擔部分社會職能，參與物業行業監督準入工作，依法規范行業行為、建立職業操守、維護行業權益、提升行業素質，督查物業服務組織或其他物業服務人員誠信經營和服務，維護物業管理各方合法權益。
三、市場運作，培育物業服務企業。
堅持市場化、專業化運行，把小區物業管理交給企業和市場。一是引進優質企業。著力引進一批資質高、服務優、實力強的知名大集團、大企業，來南注冊成立分公司。參照招商引資獎勵辦法，對引進優質企業給與獎勵。二是壯大龍頭企業。設立物業企業發展基金，鼓勵集約、規模發展，扶持企業做強做大，打造品牌企業、樣板小區。發揮龍頭企業示范效應，組織優秀物業公司輪回講課宣傳，提升物業服務整體水平。制定物業公司資質升級獎勵辦法，提升公司資質層次。三是培育專業人才。引導企業專業化發展，把物業管理人才納入人才工作，在引進、安置、培育、激勵等方面創新政策。強化協會職能，指導企業加強員工崗位技能、職業道德、服務意識等培訓，堅持持證上崗，規范企業員工服務禮儀，建立一支符合市場經濟需要、能夠滿足廣大業主需求的物業管理職業化隊伍。
四、依法治理，解決物業收費難問題。
按照＂依法治區＂要求，將小區物業管理納入法制軌道。一是出臺物業收費指導標準。制定出臺《物業服務和保障性住房物業服務收費標準指導價》，將資質等級、服務內容與收費標準掛鉤，建立＂以質論價、質價相符、合同約定＂的物業服務收費標準。二是簽訂物業服務合同。引入競爭機制和招投標機制，采取＂雙向選擇＂，物業公司將收費標準、服務內容、服務標準等情況進行公示，由小區業主委員會組織全體業主集體討論選擇具體服務標準，與物業企業簽訂物業服務合同，明確雙方的.權利義務。三是公示物業費收支情況。行業協會督促物業企業將收費情況、使用情況全面詳細地對業主公示，由業主委員會組織業主代表，對其進行審核，消除業主疑慮，促進物業費開支情況公開透明。四是培育物業消費意識。在電視臺、門戶網、公交車移動電視等媒體，全面宣傳《物權法》、《省物業管理條例》及物業收費指導意見等，增強全民物業服務消費意識。探索公職人員物業繳費與年終考核掛鉤機制，發揮帶頭作用，倡導良好的社會風氣。
五、加強監管，健全物業企業考核評價體系。
完善物業企業的監管機制，促進行業規范化、制度化。一是建立物業企業誠信評價體系。學習物業管理企業tsc戰略的5s體系，由行業協會制定物業公司誠信評價指標，定期組織業主開展滿意度測評，形成物業公司誠信評價檔案，作為物業公司資質核定、資質復核、達標創優時的主要依據。對業主投訴多的，要求物業企業限期整改，整改不達標的，建議該物業管理項目經理在三年內不得擔任項目經理，形成監管有序的物業公司誠信評價體系。二是建立物業保證金制度。物業企業入駐時，一次性繳納保證金，企業退出時或經營滿5年后返還。創新績效考核，每年對企業收取保證金，根據業主評價結果，年底按比例返還。采取以獎代補的方式，將物業企業納入優秀企業表彰獎勵，督促和激勵其不斷提升服務水平。三是建立物業預收費監管機制。物業服務企業與房管、金融機構簽訂物管費三方監督協議，由房管部門設立專門監督賬戶，建立預收物管資金進賬、批準、撥付等管理臺帳，根據物業服務企業服務每季度費用使用情況進行撥款，并向小區公布，避免業主與企業因費用問題產生矛盾。
六、人文關懷，化解物業矛盾糾紛。
堅持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營造互幫友愛的小區氛圍；另一方面，及時解決業主提出的問題。一是豐富小區文化。在特殊節日對特殊群體開展慰問，體現小區物管以人為本的服務理念。不定期舉辦保健講座、業主運動會、文藝晚會、親子活動等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進評選，適當給予物質獎勵，提升業主的歸屬感。二是強化業主自治。倡導＂美好小區、人人共建＂的價值取向，將業主自治納入社區民主建設范疇。由社區牽頭，加強對業主委員會的培訓、指導力度。探索建立業主委員會考核機制，把業主大會召開率、業主參與率、矛盾化解率等作為重要指標，每年度選評優秀業主委員會，充分調動積極性。
小區調研報告8
一、調研時間：2019年3月7日至4月1日
二、調研目的：
1、通過對在小區的實地調查，收集小區規劃的相關信息。
2、通過對資料和照片的整理，研究先進小區的可借鑒之處，為以后我們做小區設計提供參照。
3、通過案例研究，不斷提高策劃小組人員的規劃水平。
三、調研范圍：因針對合肥小區之間點驗，因此本次調研原計劃的10個調查對象（夢園小區、新加坡花園城、琥珀山莊、興園小區、萬科四季花城，叮香水榭、金色池塘、，學府花園、綠城、國際華都。）最終只完成了前面七個，有的小區不能入內，后面幾個小區老師上課時候都分析過了。
四、調研方法：采用實地踏看，詢問與網上搜索相結合。
五、調研資料統計及分析方法：本次調研資料統計根據調查紀錄和所收集的各樓書資料加以整理，分析方法力求全面、客觀。本次調研因時間有限，資料收集還欠齊全，對象了解深度不夠，但報告各資料來源基本能保證調查報告的真實性。
調研資料統計和分析
一、夢園小區
區內整個板塊道路暢通，人車分流比較明顯，但區內停車成為一個嚴重的問題，使我門了解到的停車位明顯不足或者不把車停在室外停車場，都停在道路的一旁，影響區內交通問題，人們生活的尋求把車子停在路近的地方，顯然，表明了區內室外停車位設計不是很完美，區內幼兒園只有一所，小學是周邊幾個小區在一起公用的一所，初中和高中也沒有看見，說明板塊的教育不足，開發商均把教育配套放在后期，他們所描述的貴族式教育仍然是一張規劃而已，后來都沒有大部分實施，去內有了成熟的商業配套設施，也擁有幾家大型超市，也為具名提供諸多方便，同時有配套的公共服務設施（醫院，因特網絡，銀行郵電，水電等等）。
夢園小區的戶型也是充分考慮到餐廳的本身功能與效果，開放式的廚房設計把原有的生活陽臺與現餐廳連為整體，分割一個小個陽臺出去，使得進們后的視野變得開闊、明亮，客廳的拐角處理成小個藝術景觀，以增添生活中的情調，在整個設計中，主要營造一個現代、簡潔、放松、溫馨的空間的狀態。充分體現以人為本的設計理念選擇景觀。整個小區坐落在大蜀山腳底下，45%的綠化讓整個小區充滿鮮花和綠色，夢園點狀式的小高層，點綴在小區的中間，景觀永無遮擋。月光更加漫步，站在窗前或陽臺上，就可以欣賞一切的美景。作為合肥個國家AA級小區，國家小康住宅示范小區，區內沒個組團都有一個中心架空層休閑區，架空層里有著多種休閑設施的盆景、包括各種鍛煉設施齊全（游泳池，網球場等等）。
二、新加坡花園城
新加坡花園城坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫之濱。低處省城交通主干道——長江西路上，親水是花園一大特色。它呈優美的U字型，向董鋪萬畝水張開懷抱，同時，小區內建造了130畝的人工湖，布置如噴泉、瀑布等各種水景。400畝配套生態園是小區的又一特色，有入口生態景區、人工湖親水景區，天鵝湖景區，生態運動區，自然森林風光景區，自然山水景區6個主題景區組成的400畝生態園猶如一個皇家后花園。
許多開發商一般盡量提高小區的容積率，壓縮成本，提高房價，然而新加坡花園城的開發商卻在二期開盤之際，在規劃的小區中首先開發400畝綠化用地，占小區總面積的近40%，該小區建筑總面積約60萬平方米，小區以多層、小高層為主，高層和鄰水而居的別墅群為輔。建成一個湖光山色，環境優美，配套設施齊全，安全，智能的生態高尚社區。
區內有意充分利用水景，形成有項目中心向水景環形輻射布局的共同特點，空間上可以形成中高外低的景觀視線空間，有利于景觀共享，從建筑總體風格看來，大多采用比較現代、簡約的外立面設計風格，意圖克隆新加坡小鎮。
新加坡花園是現代比較優秀的小區，然而里面的住宅銷售情況不是很樂觀，原因是什么呢！網上有人說到：“新加坡花園城內景觀真不錯，適宜度假，參觀。但是里面沒什么人氣。”我認為可能里面景觀面積比較大，來來往往的人比較少，主要是這才是剛剛建，從規劃的角度來看，小區屬于生態性景觀小區，也就是國家這幾年所倡導的小區，開發商之所以采用景觀為主題，我相信不久將來，新加坡花園城會笑到最后的。
三、琥珀山莊
琥珀山莊是一座環境舒適優美、建筑風格獨特的住宅小區，位于合肥市區西側偏北，南接長江西路，東臨環城公園，宛如一塊天然琥珀，玲瓏剔透，流光溢彩，總規劃的占地50公頃，總建筑面積50萬平方米，由南村，東村、西村、北村、花園村五個部分組成，采用因地制宜，隨坡就勢的方法并借鑒皖南明清古建筑“依山而建，依水而營”的建筑風格將傳統性，地方性和現代性融為一體，具有新徽派建筑特色，恰似玉宇瓊樓，琉璃世界，不但有生活服務設施（商店、郵政、小學等等），而且有市政配套設施（污水處理廠，中心湖等等），為居民提供良好的生活，游憩環境，被譽為全省第一個園林住宅小區，1994年榮獲國家建設部城市住宅小區建設試點綜合“金牌獎”和全國建筑質量最高獎“魯班獎”以及規劃、設計、工程質量、科技進步四個單項一等獎。
除了在東側臨環城公園建有少量濱水別墅外，大量的多層住宅均保持嚴格的正南北朝向，一排排連續布置極有秩序。然而當我們漫步其間時，卻絲毫感受不到空間的單調與乏味，更沒有許多住宅小區千篇一律的觀感，而是懷著極大的好奇，從一個組團走到另一個組團，而每每都有新的發現。
打破這種單調的第一要素是對地形起伏的充分利用，雖然丘陵地帶的地勢起伏不過15米，但由于建筑個環境設計的配合，空間的跌巖起伏與轉折極為生動，行走在小區中，時常可以觀看不同標高的人們的各種活動，常常有些意想不到的樂趣。
打破單調的第二要素便是規劃上對道路、水體等的精心布置，分割組團的幾條主干道卻有意布置的蜿蜒曲折，在標高上也有變化，這樣不僅符合一般小區規劃中主要道路“通而不暢”的要求，而且在道路設計上也頗費苦心。道路的對景更是極其豐富，忽見湖面，忽見綠地廣場，忽見路邊的公共建筑，讓人充滿了沿路層層深入的濃厚興趣。
第三要素應該是建筑設計上細部的處理，馬頭墻等徽派民居的標志性符號被多次使用，但又在不同時期的各個組團中色彩，造型上都有著較大的差別。除了大量采用坡屋頂之外，在大多數的山墻，陽臺、窗套、和入口等處都添加了特別的裝飾。
我們穿越整個小區的過程中，遺憾之處也是顯而易見的，停車問題已經成為最難以解決的困難了。琥珀山莊成為合肥市檔次最高的居民小區之一，居民機動車的'擁有量自然偏高，原設計的20%左右的停車位，顯然遠遠無法滿足需求。看到大量機動車停放在道路上擠占道路面積，甚至堵塞防火通道等情況，令人十分擔心。除此之外，在琥珀山莊道路體系的對外聯系上也存在一定的問題，由于對外出入口比較多，雖然內部道路已經做了“不暢通”設計，但仍有部分城市車輛（包括公共汽車）從小區內部穿行，既不便于理，也加劇了內部交通的壓力。
四、興園小區
前面三個小區是先進、優秀的新時代小區，而在90年代合肥中比較好的舊城鎮復建小區——興園小區，有許多值得我們去學習的地方，區內同樣擁有完整套的公共服務設施和活動場地，春的興園，一路燦爛，大面積的綠化，讓區內充滿綠色和芳香，梅花飛飛揚楊著，揮灑著激情，桃花迎風綻放著，舞動著青春，青青的小草在晨光中含笑，伴著露珠的七彩，在微風中招手，帶著“卻把青梅嗅”的含羞，那滿園綻放的熱情，毫無顧忌，讓你激動，整個園就是俗人這種感覺。
隨著社會的進步，90年代的小區規劃中停車位到現在肯定不夠，興園小區的機動車也不斷增加，同樣存在一些停車方面的問題。但是里面的道路劃分的幾個組團，中間存在很多優缺點，都是值得大家去借鑒的。
五、萬科四季花城
萬科四季花城雖然溯源于深圳萬科四季花城，但開發商并沒有完全克隆產品，而是貫穿那種打造理想生活的理念，并充分發揮鄰水，親水的優勢，其中的花木作物盡管和南方有很大差別，但也盡量做到四季花常開，以符四季花城之名
其組團布局結合了內斂外放的原理，可為中西結合，組團封閉分隔為斂，營造私密空間或者說是過渡空間，而組團外的步行街和廣場為放，可以滿足人們溝通與交流的需要，因此有了更多其樂融融和社區生活場景。
景觀水景難以維護，而且增加物業管理費用，但萬科依然將水景貫穿整個項目，更整個社區變得生動，水中的建筑與植物倒影也使空間變得更有層次感，色彩更加豐富，并滿足人們親水的天性。
在這里，我就分析5個小區，剩下的金色池塘和釘香水榭就不做單獨來說明了，板塊各項目的命名相對市區項目來說，更具有詩情畫意，并充分表現“水景”的魅力，與前面不同，前面注重花園洋房，金色池塘和釘香水榭更注重聯體別墅，新加坡花園城偏重于獨立別墅。
從以上分析看來，大部分小區的停車成為共同的難題，所以作為規劃角度來看，必須要花點功夫在在這上面，利用地下車庫，底層車庫，綠色停車場等等，小區內戶型的選擇要求應該動靜分離，疏密結合，干濕分區，私密與安全蒹善，注重采光、通風及風景，在我們以后做小區設計中就應該許多優秀小區的經驗，道路系統，生態和綠化系統，戶型選擇，主體的表現等等方面，和同學之間多多討論，聽取老師的建議進行修改。
小區調研報告9
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：
一、小區物業管理現狀
三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于20xx年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。
二、小區物業存在的問題
盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。
(一)地產遺留問題。由于物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業管理埋下了隱患。
(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。
(四)物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。
(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實施的.《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。
(三)為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。
(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住戶)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。
小區調研報告10
調研目的：居住區規劃設計，不再是單純的建筑設計，設計時所要兼顧的方面也會更多。因此調研時要注意的地方也就相對的要全面一些。
一、 了解居住區選址的要求，收集相關資料，調查城市性質、氣候、生活方式、傳統文化對居住區規劃影響。分析小區周邊環境對居住的影響。
二、 了解居住小區規劃設計對各項功能及組團外部空間的組織，分析小區規劃的大小規模形式。
三、 分析小區的道路系統規劃方式，了解道路規劃的相關要求和規范。對已建成小區進行實例分析。
四、 了解住宅類型和住宅組群布局，分析住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距和采光通風要求。對戶型進行基本的分析。
五、 了解小區規劃過程中對綠地的要求及景觀設計方面應注意的一些事項。
調研內容：
（一）基地環境分析：
濱河名家位于鄭州市新鄭市，所處地理位置屬于溫帶濕潤季風氣候。四季分明、雨熱同期，干冷同季。春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。濱河名家位于鄭州市沁河路2號二七航海路鄭密路交叉口，驅車 20分鐘內可順利到達二七商圈。小區雖然位于帝湖東邊，周圍有一定的教育設施和醫療購物等基礎設施。但是也存在很多的不足之處，由于周圍的基礎服務設施距離小區有一定的距離，住戶的日常生活對小區自身的基礎服務設施依賴性較大。毗鄰BRT公交站，交通流量大，對小區也有很大的噪聲污染。
（二）總體規劃: 1、基本概況：濱河名家占地8.2萬平方米，總建筑面積5.085萬平方米。項目整體規劃以6層純電梯花園洋房為主，11層小高層、18高層為輔，產品采用一梯兩戶和兩梯三戶純板式結構，更好的滿足通風和采光的需求。
2、服務設施：小區的基礎商業服務設施布置在它的主軸線上，也就是社區主入口的商業步行街，綜合多種業態，超市、會所、藥店等一 系列服務設施。設置滿足社區內部及周邊居民的日常生活需求。教育設施齊全，有標準化的幼兒園，小區的東南角是一小學，滿足了孩子的基本的教育需求。
3、道路系統：小區的.道路系統的規劃是
否合理直接影響區的使用功能，出入口的安排，人車流線的分布，小區道路的分級處理和停車位處理都是十分重要的。項目總共二個出入口，分別在小區的東西兩側，主要道路系統為半環形式，打破了格局的呆滯化，使得小區布局活潑。整個小區采用人車分流，人行出入口作為主要出入口，車行出入口為應急出入口，環道作為車行道，寬6米，人行步道呈網狀分布，更好的做到動靜分區。小區整體采用地下停車庫形式，一定程度上節約了用地，車庫位于兩排建筑的中間綠化帶地下，方便了各類住戶的需求。
（三）建筑布局和造型：小區主要有別墅區，多層住宅和高層住宅組成，是多元化的綜合小區。別墅有聯排和獨棟之分，給客戶以更多的選擇，多層住宅呈現行列式布局，有利于住戶的采光和通風。小區總的設計風格為西班牙風格，建筑外立面采用手工抹灰墻和文化石，色彩明快，醒目又不過分張揚。給人以舒適的感覺。從紅陶筒瓦到手工抹灰墻，從弧形墻到陽臺，鐵藝、陶藝掛件都表達了西班牙風情。
二、資料查閱：
（一）居住區分類：居住區的規劃布局，應綜合考慮周邊環境、路網結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統及環境等的內在聯系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。
居住區按規模大小和等級的不同，可以分為：居住區、居住小區、居住組團。
居住區是具有一定的人口和用地規模，并集中布置居住建筑、公共建筑、綠地、道路以及其他各種工程設施，被城市街道或自然界限所包圍的相對獨立地區。因受公用設施合理服務半徑、城市街道間距以及居民行政管理體制等因素的影響，居住區的合理規模一般為：人口5～6萬（不少于3萬）人，用地50～100公頃左右。
小區調研報告11
工作構成了相互促進，相互影響，共同發展的互動關系。隨著開發建設的推進及城中村改造步伐的加快，轄區內越來越多的農村集體土地被征收，農民房屋被拆遷，農民安置小區拔地而起，而安置小區情況特殊，與城市商品房相比顯得有些先天不足，在物業管理等方面存在的問題較為突出，將會是街道下一階段社區管理及提升城市管理水平工作的重點、難點和盲點，也是必須引起高度重視的一大社會問題。
一、農安小區基本情況
90年代末，隨著瀏陽河大堤拆遷，馬王堆街道拉開了城中村改造的序幕，歷經十多年的拆遷安置，由原來的馬王堆鄉改為馬王堆街道，現街道下轄2個行政村、1個社區籌備組、3個社區。各村、社區共有農安小區36個，總建筑面積約為1790000平方米，共5000多套，入住約15000人，人口構成均以洗腳上岸的農民和省、市、區重點工程拆遷戶為主，居民收入相對較低。安置房早期多為多層住宅為主，去年新橋村高層安置房的竣工，引領著我區村民安置進入高層時代。
二、農安小區物業管理的現狀及問題
以前，農安小區一直沒有配套的物管機構為他們提供服務，近年來，隨著農安小區的物理工作越來越受到政府的重視，現街道以馬王堆社區為例的農安小區基本采取以街道領導、社區實施、居民參與，單位贊助、政府獎勵、街道補貼的大物管工作模式。在拆遷安置小區建設過程中，政府職能部門雖然對小區管理工作做了大量工作，使新建的農安小區基本達到布局合理、格調一致的要求，逐步完善水電管網、路網等基礎設施，但是目前小區的大物管的管理費用大部分靠政府買單，沒有居民業主自制管理機構，沒有長效的管理體制，導致農安小區物業管理成為我街城市管理的'低洼地帶，出現了四難等問題。
1、物業費籌集難。目前全區沒有一個農安小區物業管理費繳納統一的標準，也沒有相應的農安小區物業管理條例及辦法，收費的標準等而是各個街道根據實際情況自行定奪；另一方面拆遷農民對有償物業管理意識淡薄，總認為是政府拆了他們的房子，應該像以前未拆一樣不用交物業費而享受政府的照顧，因此對繳納物業費的抵觸情緒很大，然而由街道承擔物業管理費將成為街道一筆沉重的負擔。且安置小區公用設備設施逐年老化，有些安置小區規劃上先天不足，綠化、環衛、電力等基礎設施普遍不完善。如新橋小區和新橋家園的水表改造問題，近幾年因水管陳舊銹蝕、開裂滲漏，加之拆遷戶私自接裝，水塔又遭污染，居民不能正常用水，為保證居民生活用水，對小區進行水表改造，需要安裝水表1760個，共需費用400多萬，但居民又不愿出資，由街道投入費用顯然不現實。
2、小區管理難。農安小區作為失地農民安置的一個主要載體，他們雖然從農村向城市轉變，但思想觀念滯后，且一時難以轉變，文明程度尚未達到一定的高度，所以小區內垃圾亂扔、牛皮癬、私搭違章養雞鴨、損害公共綠地種菜、占道堆物、占道經營、流動攤販多、車輛亂停等不文明的事件鮮有發生。加之農安小區社區管理體制不到位，有的社區居委會是由拆遷村村委會轉型，村干部部分成為社區干部，雖然便于與拆遷群眾打交道，但畢竟沒有專業的物業管理知識，且對物業管理體制的健全意識不強，不能代替物業公司的管理職能，導致管理上的漏洞。這些給文明創建工作帶來巨大阻力，也給小區的物業管理帶來難度。
3、維護治安難。拆遷安置小區基本上實行50120平方米的標準戶型配售，被拆的農村房屋平均面積較大，一般三口之家可按優惠政策及價格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，這也是所有農安小區的一個特點，因此農安小區流動人口多，人員復雜，加之小區安保、技術監控不到位、居民治安防范意識淡薄等，使許多陌生的閑雜人等、車輛可以隨意進入小區，給轄區治安工作帶來隱患，如古漢城、火炬村安置小區，便是三類可防范性高發案高發地。
4、水平提高難。由于物業管理費籌資難，管理工作沒有取得實際的成效，工作推動難，社區和物業公司對農安小區的管理投入人力和物力相對較少，加之居民群眾意識淡薄，主動配合意識薄，物業管理水平與預期有差距，導致物業管理水平提高難，且影響了街區形象的提升。
三、加強農安小區物業管理的對策與建議
農安小區的管理既是城市管理的基本單元，加強農安小區物業管理對提升區街形象和城市品位有著積極推動的作用，及時健全農安小區的物業管理體制和綜合協調管理體制，既是為農安小區居民創造良好的生活環境，也是給予他們廣泛社會認同和更多人文關懷的重要體現。隨著目前街道項目建設及拆遷安置規模不斷擴大，將農安小區逐步納入城市住宅小區規范物業管理已迫在眉睫，街道應秉著便民、利民、為民、安民的宗旨，加強農安小區物業管理。
1、健全制度、統一政策。建議上級部門盡早出臺拆遷農安小區的物業管理扶持政策及管理辦法，統一政策有助于構建公平的社會局面，同時政策要明確資金的保障、部門的協調、管理的跟進、人員的配備、組織的完善等內容及措施。如可從土地出讓金中按一定比例預留，設立物業專項管理資金。或在拆遷安置小區合理規劃物業管理用房，把部分物業管理用房的出租收益作為物業管理經費的重要收入來源。或通過優化拆遷村集體股份經濟結構從市場化角度去拓展農安小區的物業管理資金。同時，各街道可根據上級部門制定的制度、政策和管理辦法結合自身實際，在政策框架下進行適當的調整制定出適合自己街道農安小區的物業管理辦法。
2、思想引導、增強意識。政府部門在投入大量資金改善安置小區的硬環境，更要完善管理服務軟環境，在安置小區要加大對物業管理法律法規的宣傳，研究對策強化措施，增強居民群眾對物業管理的必要性認識，引導他們支持物業管理，積極參與小區自治管理，主動繳納物業管理費，努力培養和增強居民群眾的公德意識、法律意識、契約意識、環境意識和文明素養，自覺形成嚴格履行物業合同，共同維護公共設施的良好局面，共同促進提高小區物業管理水平。
3、規范模式、提高水平。逐漸引導在建安置小區物業管理市場化運轉，引導安置小區依法、依規、依程序成立業主委員會，并發揮業主委員會的自治作用，積極參與安置小區管理服務工作的監督、指導和日常協調等工作。在安置小區全面推行物業管理招投標，實行公開、公平、公正的競爭，引進和培育一批高水平的物業服務企業。對一些暫不具備市場化物業管理條件的安置小區，由街道和社區物業服務中心按照大物管的服務標準，提供基本的準物業管理服務，并循序漸進的向市場化管理過渡。或者在不具備市場化運作實施管理服務的安置小區，街道和社區吸納失地農民及原村工作人員，通過培訓，組建物業服務企業，實施統一管理，不斷提高安置小區物業管理水平。
小區調研報告12
調研的社區：xx花園。
調研的方面：物業管理的各方面與人們的看法。
搬家到小區不久，聽父母說這里的物業管理不是很好，在這個寒假，我利用了一天的時間，去調研了關于小區各方面的物業管理。
物業管理包括有小區綠化，衛生情況和安全保證等等。我做了四十份調研報告，隨機找到住戶調研。在大家做出的調研里面，我看到了一個現象，就是大家對小區物業管理都不怎么滿意，特別是衛生環境方面。
四十份調研的分布內如下：十五份綠化環境方面的調研，主要是問住戶對小區綠化環境做的方面是否滿意，以及對小區綠化的建議。十份安全方面的調研，主要是問住戶對小區保安的看法以及安全是否保障展開調研。還有十五份是關于衛生情況的，是大家對衛生環境是否滿意與建議的。
在這些調研表當中，最清楚反應出小區的衛生情況不合格。每天也能看到，靠后苑有個垃圾房，成天不清理干凈垃圾，弄到那附近的空氣不潔凈，讓人十分反感。而在小區的小花園，小路上都能看見紙屑，果皮等垃圾。住戶們對這個強調了很多次卻得不到回應。每個人都希望能住在一個干凈漂亮的社區，我想這一點我們社區遠遠不及，責任不但在清潔工上，而且住戶也有小部分責任，若不是隨地扔垃圾，為什么會看到這種現象呢？所以，小區的衛生是靠大家來維護的，我希望日后能看到改善。
緊接著就是安全方面。這一點是大家都比較平均的，有些人認為做的不是很好，但有些人說還不錯。保安人數多，但是做不到很好的.效果，還是會聽到一些被偷東西的事情，所以保安應該更加認真以及保證住戶的安全。
最后要強調的一點是綠化方面。小區的綠化環境不錯，這是大家一致認可的。路旁有整齊的樹木花草，后面靠山，環境是不錯的，也值得大家學習。
小區的各個方面都比較均一，這次調研我也有很大的收獲，我很開心能了解到小區這么多的事情也希望能為小區做些事情。
小區調研報告13
調研時間：20xx年3月28日
調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區的總體規劃結構、周圍環境、道路系統、出入口的設置、小區環境設計、景觀綠地系統、建筑風格、公共服務設施、停車系統等。
住宅小區的規劃設計是一項復雜，綜合的系統工程。它遠遠超過了單純的工程技術的范疇。而深入到社會，經濟，生態，文化，心理，行為等領域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在于運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。
為了對小區有一個系統全面的了解，我們根據學校周邊小區的分布情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優質水源，感應自然原生態。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個小區的園林設計，契合“美學、功能、生態”的景觀設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位于東西湖區金山大道特8號，其業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環境優美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環境優勢，倡導臨水而居的生態居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看臺、樹林、棧道，環環相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下里，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國際視野，憑借著這絕無僅有的生態資源，通過細致的建筑語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區內外沿用傳統的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現圍墻狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯通的形式，
其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區的內部景觀的設計頗為經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里，而沿著小溪向上，是一個中心廣場，從這個廣場向著不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理范圍之內，并
且在兒童玩耍區采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建筑外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,松弛神經安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充
分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區的景觀特征。各種精致的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
隨著生活水平的不斷提高，停車位對于居家來說越來越重要。作為具有人文性的居住園區，停車位的數量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業街，社區
將社區入口處的濱湖大道開辟成專門商業街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閑樂趣，網點分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務布局。社區內將有重點中小學在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長環境。安排區內穿梭巴士，區外專線大巴，為客戶提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路，為區內居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閑場所。
高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區大門的設計，又將人流與車流分開，便于管理與交通安全的保障。
在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建筑，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區的住房呈發射狀分布在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡約、現代、含蓄而又優雅的建筑外立面風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建筑的質樸本質，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，
著力打造新都市主義典范品質，營造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽臺，呈現出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現上，呼應自然怡人的社區風貌，讓建筑成為風景的一部分。戶型設計：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設計，讓每個戶型都呈現最完美的一面。戶戶朝陽，家家觀景，在自由的空間里享受現代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業有限公司開發建設，占地30萬平方米，開發總面積53萬平方米。
銀湖小區內部配有社區商業街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學、小區內高級中學、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業大學（原武漢工業學院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的`服務。
小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過橋梁就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現了雙岸線的特征。此外，小區與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特征，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，并且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個組團，屬于組團式半開放式社區規劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過支路與外界發生有機聯系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時社區內部的住宅業具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、
休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實現了人車分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建筑從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長出來一樣，整個小區，主角因此是以人為核心的環境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點式，將離湖的建筑設計成單元式，點式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過點式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建筑設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建筑風格，表現出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建筑風格：氣派、簡約、經典。外墻，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景
觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間
以循環小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。
通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環境時，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，布局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關系。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現代社會，越來越多的人們會在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
小區調研報告14
調查時間：20xx年3月3日
調查地點：育才小區
調查人員：xx
調查結果：
1、好現象：小區內有車庫、地下室；設置了防火工具滅火栓；還種有各種各樣的花草樹木等。
2、壞現象：居民意識很差，垃圾順手亂扔現象很嚴峻；即使是垃圾箱外面也有許多垃圾，沒有很好地利用起來。有錢人家車輛很高級，可是卻亂停車。閑著沒事干的人愛打麻將，而且發出的噪音很大；小區里明顯缺少公共的消遣場所以及健身材器等設置。
提出建議：
請小區有關負責人員添置健身材器；要求大家依據指定地點將車停在車庫里；在各個惹眼處張貼環保公告；禁止亂扔、亂倒垃圾；禁止在小區公共場所打麻將、喧嘩等；讓生活在小區的`每一個居民都擁有一個安全、衛生、健康的生活環境。
小區調研報告15
為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。
一、發展現狀
近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。
1.健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。
3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。
二、主要問題
雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態，占用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業費用難收。目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。
4.各類亂象頻發。小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務缺失。敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的'一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇，物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。
2.物業服務企業行為不規范，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。
4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。
四、幾點建議
調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用于推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。
3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記注冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。
4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。
6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
【小區調研報告】相關文章：
依靠網絡優勢 建設寬帶小區 -調研報告04-25
社區調研報告 -調研報告04-25
環保調研報告 -調研報告04-25
教育調研報告 -調研報告04-25
旅游調研報告 -調研報告04-25
農業調研報告 -調研報告04-25
產品調研報告 -調研報告04-25
調研報告范文 -調研報告04-25
企業調研報告 -調研報告04-25