地產策劃五篇
地產策劃 篇1
任職要求:
1、大專或以上學歷,市場營銷、房地產經營管理等相關專業為佳。
2、2年及以上房地產策劃工作經驗,具備惠州項目策劃經驗者更佳;
3、熟悉房地產全過程的策劃業務和程序。
4、具有較強的協調溝通能力,良好的口頭和文字表達能力。
5、高度的.工作熱情,良好的團隊合作精神。
地產策劃 篇2
第四章:營銷及推廣策略
一、工作目標
1、銷售目標
計劃一年之內完成銷售總額的60~70%,達到盈虧平衡點。
2、廣告目標
通過全方位、立體式的促銷,整體包裝、集中轟炸,達到向目標客戶和潛在客戶推薦**花園的目的,實現預期效果。
3、廣告訴求
目標客戶:(1)、第一客戶:CBD商圈及附近區域的高層白領人士、周邊私營業主
(2)、潛在客戶:投資者
主要運用工具:(1)、東二環、東三環、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息;
(2)、大中型活動;
(3)、報紙廣告;
(4)、高尚直投雜志;
(5)、電臺(103.9兆赫);
二、入市總體安排
一般而言,樓盤項目入市操作分為四個階段:認購期、公開期、強銷期、持續期;從項目的進展來看,現階段**花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期:20xx年8月8日(暫定為“**花園父親節”)的內部認購期和20xx年9月9日(暫定為“**重陽健康節”)的公開發售日,我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。
為此,我們將這兩個階段,劃分為5個時間段來進行準備工作:
1、 前期準備期:20xx.5.~20xx.7
2、 形象導入期:20xx.7.1~20xx.7.29
3、 預探市場期:20xx.7.30~20xx.8.7
4、 內部認購期:20xx.8.8~20xx.9.9
5、 正式開盤日:20xx.9.9
備注:形象導入期與預探市場期可部分結合進行
附表3:入市總體時間安排表:
20xx年5月~9月
工作內容 時間安排
5月 6月 7月 8月 9月
廣告的宣傳設計及制作 ●●
宣傳計劃的實施 ●●
銷售人員的招聘、培訓、市調 ●●
推廣方案的確定及定價 ●●
內部登記、咨詢及認購 ●●
策略的微調 ●●
正式發售 ●
三、推廣策略
1、推廣分析
本項目的客戶定位為高級白領和私企老板;相對而言,私營老板可以理解,但白領這個詞匯的目標太大,范圍太廣,容易產生混淆;為此,我們將這個層面繼續細分。
所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者,而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析,我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象:
CBD內外企工作在5年以上的,占具高層職位者
公司老板
小型私營業主
高級技術人員
高級管理人員
此部分人士絕大部分擁有共同的特征:35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此,我們的一切推廣銷售計劃要結合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。
由于本項目體量不大,銷售總額不高,這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要;為此,我們應本著少花錢,多辦事的原則,充分分析客戶行為,以期花最少的錢,達到最大的邊際效用。
(1)、從目標客戶的出行方面考慮;此部分客戶基本為:自己開車和出門打車,因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行:
A、對于自己開車的客戶,我們建議在東三環,國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定;總體費用約為200~250萬元/年,計劃從20xx年8月起采用一年,費用控制在250萬元。
B、對于出行的交通工具為出租車的客戶,我們建議除采用“A”方案外,還應取用北青報、晨報的DM的形式;現在此兩家報社對出租汽車免費發送報紙,因此,目標客戶在車上的時間我們可以充分運用;DM應富于變化;費用:除印刷費外,所需費用較低,每次投放的總體費用約在5萬份,5萬元之內,計劃采用6次,發行時間待定,推廣費用約30萬元。
C、相對于自己開車和開出租汽車的'司機來說,收聽交通廣播無疑是打發無聊時間的方法之一,而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”,此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播,總體計劃進行5個月,時間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月,費用預計50萬元。
D、另外,從交通中的視野角度來講,公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此,我
們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告,在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯附近,另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。
(2)、從客戶的工作及交際習慣來考慮;針對于客戶回家較晚的實際情況,我們認為:采用21:00~22:00時間段的電視媒體,比較適宜;一方面,是由客戶的生活習慣決定,另一方面,此時間段的某些欄目的費用并不貴;建議采用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”),此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘,廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,投資空間,計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。
(3)、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮:就目標客戶的閱覽習慣而言,我們建議主要采用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜志,報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過項目的自身特點及市場對物業的接受態度,我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主,投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃:
(1)、形象導入期
在客戶的分期選取上,此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人),他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人,也是我們該時間段的主抓客戶群,因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝,廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成,傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊,并且朝外大街及東三環的廣告牌應盡早尋找。
在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章,表達的主題為:藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內部認購期
此時期,我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中,通過側面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探,進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。
(3)、銷售期
每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節,多年的統計數字表明,此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房,而是項目展示自身形象的良 轉貼于.com
地產策劃 篇3
一、活動概述
活動背景:
1、熱烈慶祝我公司成為跨進中國百強企業唯一家民營企業,今后我們要更好的為國人們建造我們中國人自己的房子。
2、慶祝我公司在20xx年取得的優異的業績讓員工感受我公司的文化理念和管理理念,展望20xx年的工作。
活動時間
20xx年1月25日星期五下午14:00—22:00
活動地點
遼美國際商務酒店視覺宴會廳
參會人數
公司223名全體職工,20位特別嘉賓
年會基調
和諧、歡快、大氣
二、活動主題
同心同行,共創未來
三、活動口號
集體的努力,大家的榮譽
四、活動流程時間安排
1、14:00準時進入會場,14:30分會議準時開始。
2、14:00開場舞,主持人宣布大會的開始,致《開幕詞》。
3、15:00—15:30首先請總經理做陳述報告,總要概括我公司去年所取得的業績。
4、15:30—16:30請各部門負責人做年終陳述。
5、16:30—17:00由副總經歷宣讀20xx年優秀員工名單,優秀員工上臺領獎。優秀員工發表獲獎感言。
6、17:00—18:25聯歡文藝匯演,首先由領導表演,員工代表表演員工自己準備的節目。
17:25—17:30所有演員上臺齊唱《相親相愛一家人》
7、18:00—19:00互動游戲
三七令
用具:無
人數:無限制
方法:多人參加,從1-99報數,但有人數到含有“3、7”的數字或“3、7”的倍數時,不許報數,要拍下一個人的后腦勺,下一個人繼續報數。如果有人報錯數或拍錯人則罰酒。
興奮點:沒有人會不出錯,雖然是很簡單的算術。
開火車
用具:無
人數:兩人以上,多多益善
方法:在開始之前,每個人說出一個地名,代表自己。但是地點不能重復。游戲開始后,假設你來自北京,而另一個人來自上海,你就要說:“開呀開呀開火車,北京的`火車就要開。”大家一起問:“往哪開?”你說:“上海開”。那代表上海的那個人就要馬上反應接著說:“上海的火車就要開。”然后大家一起問:“往哪開?”再由這個人選擇另外的游戲對象,說:“往某某地方開。”如果對方稍有遲疑,沒有反應過來就輸了。
興奮點:可以增進人與人的感情,而且可以利用讓他或她“開火車”的機會傳情達意、眉目傳情。
踏板運水接力(共48人)
1、隊員:每隊男女各6人共計12人,分三個小組進行接力,每小組須配置2男2女;
2、比賽流程:
1)預備:每組第一位隊員踏板一對放第一小組隊員右側;每組4位協作隊員各端水一盆;
2)裁判宣布”開始”,各隊第一組隊員迅速將雙腳分別伸入踏板腳套中,右手端協作隊員遞過來的水盆,左手搭前一位隊員的左肩(最前面一位隊員除外)前行;
3)到達終點,將水盆中的水倒入本隊的水桶后,按原方式原路返回;
4)返回起點,隊員雙腳離開踏板,水盆交協作隊員打水;
5)下一組開始;
3、規則:
1)比賽時間10分鐘,以運送水的多少決出名次;
2)打水可以由協作隊員進行,但協作隊員必須是隊員,非隊員不能提供任何協助;
3)終點倒水除本人或本小組其它隊員協助外,其它人員不能提供任何協助;
4)倒水時可以雙腳離開踏板;
5)終點踏板掉頭時,可以用手協助掉頭,但位置應與掉頭前大體相當;
6)2男2女一組,男女隊員前后踏板位置不作限制;
7)中途倒地可以重新套上踏板端起水繼續前進;
8)某隊如果第三組完成后仍有時間,可由12個隊員中的任意四位隊員(仍需2男2女)繼續,直至10分鐘時間結束裁判鳴鑼收兵;
4、獎勵:獎勵第一名,其它隊獲鼓勵獎
5、道具:踏板4副;大塑料桶9個(其中4個空桶放終點,4個裝滿水的放起點,1個裝滿水的在起點處備用);小塑料盆16個;中塑料桶一個(加水備用);秒表一個,鼓一個;鑼一面;
游戲紀念獎;高級太空杯,記事本,床上用品
8、19:00—19:30歡樂大抽獎,凡是在公司就職滿三個月的員工均可參加歡樂大抽獎活動
(獎品分別是:特等獎:一名,價值4800元電腦一臺;
一等獎:兩名,價值2900元電視機一臺;
二等獎:五名,價值1000元微波爐一臺;
三等獎:十名,價值100元小洗衣機一臺;
紀念獎:五十名,現金五十元)
9、19:30主持人宣布此次大會結束。
10、19:30—20:00自由活動時間。
11、20:00—22:00
首先由董事長講話,展望20xx年工作,激勵員工在20xx年能做的更好,大家新年快樂。
用餐期間公司領導及員工到個桌敬酒,同事之間交流溝通,增進彼此之間的距離。
五、及相關注意事項
(一)年會的通知與宣傳:公司辦公室于今天向機關各部門及各項目部發出書面的《關于20xx年終總結會的通知》,對本次年會活動進行公示和宣傳,達到全員知悉。
(二)條幅的制作:紅底黃字字幅,具體文字內容:“中海地產20xx年度年終總結打會”
(三)物品的采購:抽獎禮品、生肖禮品、游戲獎品、大會席位人名牌(會議用)、筆、紙、員工席位卡(晚宴用)、會場布置所需氣球、拉花、花籃;抽獎箱;會議所需礦泉水、晚宴所需酒水、各類干果小食品。
(四)現場拍照:提前安排好相關人員攜帶數碼相機,做好大會及晚宴活動現場的拍照工作。
(五)公司員工表演的節目事先自己部門準備,表演所需服裝、道具、化妝,均可到專業劇團租借,費用公司掏付。
(六)公司員工自己準備的節目由各部門自行組織時間排練。
地產策劃 篇4
一、市場背景:
漢沽位于天津東部濱海地區,是天津濱海新區的重要組成部分,轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內,全區共有常駐人口17萬。
漢沽是我國重要的化學工業基地之一,已形成以海洋化工為主,多門類綜合發展的工業體系,全區共有工業企業300余家,主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地,而且還是一個魚米之鄉,盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
xx所在寨上街,其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠,她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞,但隨著改革開放的進行及國有老企業的通病,企業的效益大不如前,也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整,將第三產業作為漢沽區結構的補充體,使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區,從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。
二、競爭對手分析:
由于漢沽房地產市場的發展屬于初級階段,市場對價格的敏感度較高,面對產品的認知及感知程度相對較低,故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較,我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手,具體原因我們分列如下:
綠地人家處于天化的附近,濱河小區處于烈士陵園附近,他們都遠離于城區中心相對的位置優勢,不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰,但其銷售已近尾聲,故并不對第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產品規劃屬純南方模式,不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符,但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面,要落后與第壹城。而富達花園的規劃、設計,仍初級產品形態;綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,故此在目標人群層面,不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息:
1、項目名稱規劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區規模較大,銷售單價較低,一期開發面積7萬平米,整體社區規劃及戶型設計較為南方化,銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶,五層建筑形態,社區無會所,鄰近薊運河及烈士陵園,價格優勢明顯,戶型面積控制較好,并帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米20xxl型地塊,與第壹城一路之隔,戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析:從已銷售的戶型比來看,其中兩室占了絕對的比例,即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,所以我們有理由說,漢沽市場的主要需求在兩室,對于一室戶型的銷售由于存量較大,我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導,是典型的經典戶型,面積在90—100㎡之間,這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
2、樓棟售出率分析
在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,大量消費出現于臨街與臨學校的一面,而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因,一方面是現場銷售控制的原因,一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節點釋放后的銷售,提供有力的產品支持。
四、已購客戶分析
1、付款方式分析
分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,一次性付款與貸款的比例相差較大,說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題,但他們具有相當穩定和充足的還款能力,且在消費意識上較為超前,這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。
2、年齡結構分析
分析:我們從已購客戶的年齡層面上去分析,主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,他們對新事物的接受能力較強,具有一定的購買力及資金支配能力,相應對生活質量的'要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,即是他們的需求不只存在于房子一方面,在生活當中還有更多的需求,比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由于漢沽當地群眾對當地經濟狀況的擔憂,更多反映出的是對子女教育的關注較多。
3、行業分析(略)
分析:從已購客戶的行業特征來看,大部分的已購客戶集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層,其收入狀況較穩定,收入水平相對較優厚。而這樣的客戶在漢沽當地的數量較多,為我們提供了較好的市場承接力,且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區域分析:
分析:從項目已購客戶現居住區域情況的分析中,我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主,且以天化宿舍為主,這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產品前期市場推廣簡要分析:
xx在前期的媒介宣傳過程中,主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中,發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系,缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
六、分析總結:
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析,通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解,我們在明示如下:
市場:在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目,單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求,而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場,并為市場帶來新的產品,這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場,將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說,漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,雖然漢沽已經進入了買方市場,雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知,雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格),但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,成為市場銷售的領跑者,成為市場中最具殺傷力的項目。
在這樣的市場情況下,一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中,及時總結我們的經驗教訓,及時調整我們的營銷戰略,及時登上市場領軍者的寶座,我們的項目明天將會異常光明。
產品:在漢沽房地產市場中,我們不能說我們的產品規模是最大的,不能單就一個方面說我們的產品是最好的,但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的,雖然我們銷售價格高于競爭對手,但這個價格是與其價值相符的,這從我們產品的前期銷售中即可看出。
雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,但那只是表面現象,那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已,只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品,看到我們的產品價值,我們的銷售必然會放量,我們的項目必然會成為市場關注的熱點,我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者:在漢沽當地的消費市場中,主要以工薪收入階層為主,這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,但是卻相對穩定,這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。
同時由于他們受教育程度相對較高,這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,因此也就說明他們是我們的目標消費群體,是我們產品信息釋放的主渠道。
地產策劃 篇5
一、策劃緣起
東部旅游節日在即,全城熱銷海岸生活
7月22日,在**省文化廳和**市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨**省少兒藝術節”即將召開,在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下,鹽田的旅游旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。**深處悄悄入伙等好消息啟發人們,鹽田需要宣傳,鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》,先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日,全球時尚生活資訊,白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是**市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在**兩地同時發行、直投的第一張周報,經過7月8日試刊后,受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃,《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動,開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息,更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田,《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手,在遍布**、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,產生更為廣泛的'傳播效果,達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活,為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史:概括山海鹽田,幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環境3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮故事5、圖說東方夏威夷:動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動,《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
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