關于物業管理方案

　　為了確保事情或工作得以順利進行，通常需要提前準備好一份方案，方案的內容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達到預期的效果和意義。方案應該怎么制定呢？以下是小編精心整理的關于物業管理方案，希望能夠幫助到大家。

　　物業管理方案1

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　（1）房屋

　　A、房屋完好率達98%以上；

　　B、房屋零修、急修及時率92%以上；

　　C、房屋零修工程合格率98%以上；

　　D、外觀良好、整潔、無缺損現象；

　　E、房屋裝修貼合管理規定。

　　（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　�。�3）環衛設施完好無損。

　�。�4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　�。�1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　�。�2）安全護衛人員24小時巡查；

　　（3）小區24小時監控；

　�。�4）交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　�。�5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　�。�6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

　�。�7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　�。�1）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　�。�2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　（3）修剪及時，整齊美觀；

　�。�4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　（5）小區內全方位持續清潔；

　�。�6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　�。�7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；

　�。�8）環衛設施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　�。�10）噪音等貼合環境標準。

　　4、收費管理

　�。�1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；

　　（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

　　（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；

　�。�4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　�。�5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　�。�6）業主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關條件

　�。�1）硬件環境

　　A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

　　B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

　　D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

　　E、有集中監控設備；

　　F、有生活服務配套設施；

　　G、有教育、文體活動及商務服務設施；

　　二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）

　　1、便民服務（部分收費）

　�。�1）清洗空調過濾網；

　�。�2）室內清潔；

　　（3）檢修電器（室內自用部位）；

　�。�4）修理家具配件；

　　（5）安裝、更換配件；

　�。�6）修理，開關、插座、電話盒等；

　　（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

　　（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

　�。�9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

　　（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

　�。�11）代辦繳納電費；

　�。�12）代辦繳納電話費；

　�。�13）代辦電話開戶；

　�。�14）代辦有線電視開戶；

　　2、商務服務（部分收費）

　　（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；

　�。�2）代訂車、船、機票；

　　（3）中英文打字、傳真；

　�。�4）電話留言服務；

　　3、社區娛樂、文化活動服務

　�。�1）棋類；

　　（2）牌類；

　�。�3）球類；

　　（4）健身活動；

　　（5）書刊閱覽；

　�。�6）歡慶節日；

　　（7）義務服務活動。

　　三、物業管理企業

　　1、企業須持有物業管理企業資質證書；

　　2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　�。�1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

　�。�2）檔案管理規范，資料齊全；

　�。�3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　結構及外觀：

　　1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

　　陽臺及門窗：

　　1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；

　　3、嚴禁改動入戶門、門套；

　　4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

　　管道：

　　1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛生間：

　　1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

　　4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的`要重新補做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

　　智能設施及管線：

　　嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

　　空調：

　　1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

　　2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

　　3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

　　物業管理方案2

　　一、XX項目物業分析：

　　1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

　　2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受潛力；

　　3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業推薦如下：

　　1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

　　三、物業管理帶給日常服務的資料：

　　1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明u》

　　11、業主院落檔案的管理。

　　四、物業特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

　　3、管家式服務的資料：

　　A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

　　B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的'安全保衛管理：

　　1、保衛部門日常工作資料：

　　24小時固定安全崗位的值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門帶給的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

　�。ㄒ陨蟽煞N服務帶給時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發事件應急處理體系的建立

　　業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除帶給一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發事件，業主透過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

　　3、由物業管家向值班物業經理匯報現場狀況；

　　4、物業經理根據物業管家對現場狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

　　物業管理方案3

　　我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業管理的實施范圍

　　根據我校的'實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

　　學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　附件1：學生公寓服務內容和服務標準

　　1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生服務標準

　　（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　�。�2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手��；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

　�。�3）、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防服務標準

　　（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

　�。�2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　�。�3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

　　（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務標準

　　（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務標準

　　（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　�。�2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

　�。�3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。

　　物業管理方案4

　　為了節省制作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

　　一、前期物業管理方案之高層負責人職責。

　　1、在業主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

　　2、直接負責高層物業管理的各項工作。

　　3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

　　4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

　　5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

　　負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

　　6、做好高層外環境（衛生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

　　7、負責接待業主的各類投訴，并與開發公司等相關單位用心協調聯系解決。

　　8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

　　二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準：

　　1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發現問題，及時告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的.借用記錄。

　　3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統及時記錄并制止，并進行勸說。

　　4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業主家中跑水等）

　　5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

　　6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

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