怎么簽訂購(gòu)房合同 -購(gòu)房合同

怎樣簽訂正式的購(gòu)房合同

買房過(guò)程中最棘手的事情之一就是和開(kāi)發(fā)商簽合同。大家都知道，開(kāi)發(fā)商對(duì)《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過(guò)，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購(gòu)房者對(duì)此卻比較生疏，稍不注意就會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，購(gòu)房者一定要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開(kāi)發(fā)商簽訂一份公平的購(gòu)房合同。我們?cè)诖藢⒘_列出其中的全部條款逐一解讀，希望合房網(wǎng)網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì)，相信會(huì)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)起到一定的提醒和解釋作用。

(1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容
　　拿到《商品房買賣合同》后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，如果對(duì)其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，可以咨詢相關(guān)部門。

(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定
　　合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。
　
(3) 合同第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
　　1、注意土地使用年限，我國(guó)法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購(gòu)買人簽訂合同較晚，則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。
　　2、注意開(kāi)發(fā)商的三證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購(gòu)買人最好不要簽約，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商如未辦理此一證，則開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無(wú)法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。

（4）合同第二條——商品房銷售依據(jù)
　　如開(kāi)發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過(guò)期的《預(yù)售許可證》號(hào)，則構(gòu)成欺詐。

（5）合同第三條——買受人所購(gòu)商品房基本情況
　　購(gòu)買人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。

（6）、合同第四條——買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況
　　要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車庫(kù)、停車場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)

（7）、合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款
　　明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式，對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用，不要作約定。

（8）、合同第六條——付款方式及期限
　　此條是購(gòu)房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購(gòu)買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇；付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購(gòu)房人最重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開(kāi)發(fā)商辦理。因此購(gòu)買人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購(gòu)買人及時(shí)履行了付款義務(wù)。
　　此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些，違約金盡量低些。

（9） 、合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任
　　本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過(guò)每日萬(wàn)分之三。

（10）合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理
　　面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時(shí)，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算，通常開(kāi)發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過(guò)多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

（11）、合同第九條——交房期限及條件
　　首先應(yīng)明確約定交房期限；其次應(yīng)明確約定交房條件，開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示相關(guān)的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任；然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體時(shí)間；最后對(duì)因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書(shū)面告之買受人。

　　同時(shí)還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運(yùn)行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開(kāi)發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會(huì)填寫“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”。看上去這句話沒(méi)什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定就能開(kāi)通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開(kāi)通時(shí)間。雖然煤氣的開(kāi)通受入住率的限制，暖氣的開(kāi)通也受季節(jié)限制，但合同中都應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。

（12）、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責(zé)任
　　在《商品房買賣合同》中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比，以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。

　　為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時(shí)間越短越好，最好不要超過(guò)1個(gè)月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，此外在購(gòu)買人的解除權(quán)約定中，開(kāi)發(fā)商逾期的時(shí)間不超過(guò)30日，解除合同的違約金盡量高些。

（13）、合同第十一條——交接
　　現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商向我們提交房屋入住通知書(shū)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。

（14）、合同第十二條——規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定
　　很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒(méi)有太大影響。事實(shí)卻并非如此，任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開(kāi)發(fā)商的利益，但同時(shí)卻又有可能傷及購(gòu)房者的利益，因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待。

在合同附件中我們建議購(gòu)房者補(bǔ)充以下幾條：

　　1）應(yīng)當(dāng)把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里

　　購(gòu)房者在購(gòu)置商品房，尤其是購(gòu)置期房的時(shí)候（當(dāng)前武漢市場(chǎng)多為期房），往往是在看了開(kāi)發(fā)商印制的售樓書(shū)后才決定購(gòu)買的。售樓書(shū)中有該樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。從法律意義上講，這份售樓書(shū)是開(kāi)發(fā)商的承諾，是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的一種要約邀請(qǐng)，但是它并不具有法律效力，因此，購(gòu)房者要將此寫入附件六中。

　　2）否定格式合同法律效力的約定

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買人簽訂的合同一般為格式合同，《合同法》對(duì)格式合同的效力及理解都作了有利于購(gòu)買方的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商為回避法律的規(guī)定，常在合同附件中約定"雙方理解一致，不產(chǎn)生格式合同的法律后果"等條款，如果合同中有以上條款，建議購(gòu)買人不要簽約。

　　3）與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意每份合同的約定都應(yīng)填寫一致，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商當(dāng)面簽章，以避免"陰陽(yáng)合同"的產(chǎn)生。否則可能在購(gòu)房人主張權(quán)利時(shí)，購(gòu)房人提供的合同與開(kāi)發(fā)商提供的合同不一致。

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