收益法的含義及理論依據是什么

第四章 收益法

1、 收益法的含義及理論依據是什么？

2、 收益法估價的優缺點是什么？

3、 列舉收益法的各種計算公式及其應用條件。

4、 什么是凈收益？在凈收益的求取中應注意哪些問題？

5、 出租型房地產的凈收益應如何求取？

6、 如何確定收益年限？

7、 何謂資本化率，其實質是什么？

8、 資本化率求取的方法http://salifelink.com有哪些？

9、 何謂求取資本化率的累加法？

10、 綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者的含義及

相互關系式怎樣的？

11、 某寫字樓預計持有2年后出售，持有期的純收益每年216萬元，

出售時的價額為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？

12、 某宗收益性房地產，預測未來3年的純收益均為100萬元/年，

3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉讓稅費為售價的6%，資本化率為9%。該房地產目前的價值為多少？

13、 已知某宗房地產30年土地使用權價格為3000元/平方米，對應

的資本化率為10%，則其土地使用權為50年、資本化率為12%的價格為多少？

14、 某宗房地產預計第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為

12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長5%，收益年限為50年；假設有效毛收入發生在年初，運營費用在每年均勻投入，該類房地產的資本化率8%，則該宗房地產的價格為多少？

15、 7年前，甲公司提供一宗40年使用權的土地出讓，與乙公司合

作建設一辦公樓，總建筑面積3000平方米，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面積歸甲方，2000平方米建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權裝讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。

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