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房地產抵押估價
房地產抵押估價
銀行實踐與銀估合作
從個人的銀行從業經歷切入：
故事一：兩次剝離，1999年成立長城公司，2007年股改剝離，大量抵質押貸款形成不良被剝離，但是多年后成功處置。
故事二：業務部門要求設立獨立的內部評估崗位，遭到人力資源部門的質疑，有無必要設置內部評估崗位？
商業銀行押品估價的幾個基本問題：
1、是否需要評估？評估的價值價值何在？
2、采用何種評估形式？能否完全采用外部評估？或者完全采用內部評估？ 3、如何開展好銀估業務合作？ 房地產抵押估價 銀估合作實踐 抵押估價發展 熱點與難點
熱身：回顧銀估業務合作的情況
重點：分析商業銀行房地產抵押估價業務的發展情況，銀估合作面臨的挑戰，以及其中蘊藏的重大機遇
請教：銀估合作中常見的熱點和難點問題 回顧：銀估合作實 合作基礎：業務需要 信貸風險
信貸業務是銀行的主體業務 風險管理是銀行的永恒主題 抵質押是主要風險緩釋工具 押品管理貫穿信貸業務始終 價值管理是押品管理的核心 押品估值是風險管理的基礎 合作基礎：專業勝任 外部評估 專業化 獨立性 內部評估 人員欠缺 能力不足 VS.
合作范圍 金融質押品 房地產 應收賬款 其他 貸前評估 貸后重估
資產處置 合作形式 單個事項評估 客戶委托 銀行委托 合作形式
新內容、新形式 主體業務 其他押品 房地產類押品 其他 估價機構 房地產 估價機構
房地產抵押貸款占比 房地產估價機構數量 房地產抵押估價 房地產押品價值評估 1.貸前審批 2.貸后管理 3.不良資產處置
商業銀行信貸業務經營管理的 必要環節 商業銀行合規經營、防范風險的必然要求 合作管理 估價機構管理 準入和選用 檢查和評價 估價業務管理 崗位設置 業務流程 技術規范 估價機構準入 嚴格準入 動態調整 庫內選用 檢查評價 日常評價 業務檢查 年度考核 評估機構庫 二級分行準入 評估業務流程 外部評估機構
外評報告審核 機構資質
報告真實性 報告完整性 合法有效性 邏輯性 結果合理性
合作成果
展望：銀估合作新發展 押品價值的作用
最高可用擔保額度＝評估確認價值×抵質押率－已提供的擔保額度 新要求：巴塞爾資本協議
合格抵質押品：調整LGD 新形勢：押品功能擴展
提煉業務規則，構建模型架構，指導引擎開發
操作簡便、靈活可擴展的估值模型 理論模型 估值模型理論 模型的業務應用 押品管理系統 估價機構管理 押品準入 押品信息管理 系統控制 押品評估流程 押品估值模型 查詢與統計 押品風險預警 內評隊伍建設
三位一體，各司其職 客戶經理 專業評估人員 高級評估專家 新探索：貸后重估 重估結果批量處理
新探索：貸后重估
重估過程批量處理：自動重估 押品的價值 前期評估價值 成新率或價格指數 押品的價值 其他特征屬性 當期評估價值 外部市場價格
成新率（時間相關）
外部市場價格 其他特征變化較快 ，對價值影響較大的 押品不適宜自動重估 新探索：貸后重估
重估過程批量處理：自動重估 前期確認價值 時間
外部市場價格修正 成新率按時間修正 當期評估價值
價格指數法：利用前期確認價值，無需考慮價值計算過程；價格指數的選取有自由度 時間
可比案例的價格更新 模型算得的當前價值 模型算得的前期價值
市場比較法：沿用市場法初估模型，要求可比案例的價格更新 新挑戰：更高的估價質量 估價 報告
合理、審慎的估價結果 完整的估價程序 適當的估價方法
正確的參數取值和測算過程 充分的市場分析和風險提示 技術報告 結果報告 估 價 服 務
新挑戰：更多的業務機會 貸前評估 單一時點 單個項目 單次估價
《商業銀行資本管理辦法》 貸后重估 多個時點 批量估價 多次估價
擁有多地區估價數據 具備專業人才優勢
新挑戰：更先進的技術工具 大數據時代 數據挖掘 商業智能 云計算
新挑戰：數據管理 在業務、管理和技術之間訂立一套統一準則，使模型與系統間形成數據標準的高度統一。 新挑戰：數據管理 數據治理的前提和基礎 設定關鍵點檢核數據質量 改善歷史數據質量
引導用戶規范使用和操作 基礎標準分析 基礎數據標準 數據檢核標準 遷移和清理規則 數據采集使用標準
基于業務和管理要求制定基礎標準。從整體貫徹數據標準，達到標準統一。 制定數據質量標準，形成數據質量保障的依據。
從操作和使用的角度制定規范，形成主動數據治理的手段。 利用系統實施數據遷移的過程，改善歷史數據質量。 基礎數據標準 外部標準 行業標準 源系統標準 數據檢核規則 完整性 合法性 唯一性 一致性 準確性 及時性
數據采集和使用
定義數據采集和使用的關鍵屬性； 明確采集方式、采集規則和使用方法； 規范用戶操作、業務和技術使用； 數據遷移和清洗
業務實體、屬性的對照
定義數據轉換的數據規范、業務要求和技術屬性；
依照基礎標準和檢核規規則形成的模型遷移規則和清洗規則 合作共贏 鞏固傳統業務
估價機構應熟悉商業銀行新要求，掌握估價新技術，提高估價的準確性和科學性
通過系統連接、網絡互通、數據共享，進一步密切業務聯系、鞏固合作基礎 豐富合作內容 深入挖掘
技術、系統和數據 優勢
延伸評估業務
提供連續、高效的批量估價服務 拓展咨詢業務
合作開展模型開發、估價參數配置、估價數據加工 創新數據業務
提供數據服務和專業的信息化支持 引領行業發展
制定房地產抵押價值估價規范 適應信息化要求，調整技術規范 制定數據標準、提升數據治理 銀行和估價機構 共同努力 合作共贏
堅定信心，攜手開創業務合作的新局面 攜手共進 彼此信賴 增進了解 堅定信心
探討：銀估合作相關問題 估價機構管理
估價風險與責任的分擔 估價報告審核 估價報告的形式 估價報告的范圍 價值類型
法定優先受償權 估價數據管理 數據標準 數據應用 合格押品 敬請斧正
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