房地產估價方法與應用

本文針對目前國內外房地產估價現狀，較系統地研究了房地產估價的理論、方法與應用，內容包括傳統房地產估價方法的系統分析、基于人工神經網絡的建筑物成新度和土地資本化率評估、基于模糊數學的市場比較法、基于灰色系統理論的假設開發法以及房地產估價方法的綜合應用——基準地價評估。 　　1. 盡管三大估價方法的評估角度不同，但相互之間仍存在一定的關聯性。采用三角形分布對由三大估價方法得到的評估值進行概率估計，可以反映評估值在市場上實現的大小及其可能性，這比只提供一個確定的評估值要客觀、全面得多，對于房地產開發項目決策很有參考價值。由于土地使用制度不同，我國與國外房地產估價在土地使用年期、折舊、資本化率諸方面存在較大的差異。此外，在估價技術上也存在差距，也應引起足夠重視。 　　2. 本文首次嘗試用人工神經網絡模型來評估建筑物的成新度，比傳統的實際觀察方法準確又簡便，具有廣闊的應用前景。人工神經網絡模型是動態的，隨著今后樣本數量的增加，通過網絡的自學習，不斷加強網絡的學習能力與訓練水平，形成更加完整的系統，從而可以進一步提高測試的精度和擴大評估范圍，同時不需要改變網絡本身的結構。

作 者： 張協奎   作者單位： 湖南城建高等專科學校，湖南 益陽 413000  刊 名： 測繪學報  ISTIC EI PKU 英文刊名： ACTA GEODAETICA ET CARTOGRAPHICA SINICA  年，卷(期)： 2001 30(1)  分類號： P273  關鍵詞：  

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