商業街運營管理現狀及對策范文

　　一、北川巴拿恰商業步行街背景概述

　　1.北川是川西少數民族地區的城鎮。它位于四川盆地西北部，距綿陽市區42公里，距省會成都160公里。北川是中國唯一一個羌族自治縣，羌族在我國民族歷史上有著重要的地位，作為我國最古老的民族之一，羌族傳承著悠久的歷史和燦爛的文化。像北川這樣的川西平原城鎮在成都市開展建設“世界生態田園城市”的目標下，伴隨著城鄉統籌一體化的進程，開始加速轉型。傳統的川西平原的城鎮形態和發展模式在區域發展的引領下和新型產業的帶動下，正在迅速融入現代小城鎮的發展軌跡。

　　2.2008年5月12日，四川省阿壩藏族羌族自治州汶川縣發生里氏8.0級地震。北川縣作為地震中的極重災區，在地震中被夷為平地。在整個災后重建中，北川是唯一一個整體異地重建的城鎮。

　　3.巴拿恰商業步行街區坐落于北川新縣城城市空間中軸線上，緊鄰安昌河，占據著城市地圖上的中心區域。巴拿恰商業街是北川新縣城的十大標志性建筑之一，是新北川縣城的門戶，同時也是新北川的城市名片。

　　二、北川巴拿恰商業街的運營管理現狀

　　商業街的成功三分在建設，七分在管理，可見其核心是管理的體制。北川巴拿恰商業街實行的是物業管理的方式，通過一家綿陽本地的物業管理公司，像商業街內的商戶收取一定的管理費用來保證公司的基本運行，并通過和北川文化旅游投資公司相互配合來保證商業街的正常經營。

　　新北川縣城的城市性質定位于全國唯一羌族自治縣城，地區性的節點城市，川西北旅游接待和中轉中心。同時北川也要實現由傳統山區發展轉向重點發展以商業、休閑度假、旅游為主的服務業。可見商業旅游休閑產業對于新北川縣城的重要性。而巴拿恰步行街與這方面關系最緊密，它輻射了整個川西地區，吸引著來自全國各地的游客。但對商業街本身的發展而言，除了對外的發展之外，巴拿恰對其本地的居民關注度較弱，在走訪中居民也談到在北川缺少一個集中的購物場所，而巴拿恰商業街正應該承載這一作用，這一部分是它現階段所欠缺的。

　　在商業街的業態上，巴拿恰商業街前期招租過程中就已經明確了招租的類型：特色零售、時尚零售、餐飲、休閑娛樂和服務行業。在商業街實際運營管理的過程中，政府對于羌族特色的項目和企業也給予了免收稅收的扶持政策，這對于巴拿恰商業街的文化塑造有一定幫助。在鋪面類型的占比上，特色零售類型鋪面在數量上占比27%，但其面積占比僅8%，而對于巴拿恰這樣的少數民族地區商業街來說，特色零售類正是突出其民俗特色、區別于普通商業街的重要手段。在問卷調查的結果中，59.7%的人認為商業街業態豐富，能滿足人們各種需求。根據實地的調研觀察，巴拿恰商業街上的商鋪存在雷同重復率高的問題，特別是土特產類特色商店，絕大多數均為商品種類覆蓋面較廣的超市類型，在這類商店中的體驗類似且缺少差異化。而有少部分的店鋪會現場展示特色產品的生產過程與傳統工藝，這種商鋪的存在有助于提升游客在商業街游覽過程中的精神享受。

　　巴拿恰商業街商鋪的經營存在一個不均衡的狀況，平時人氣較低、人流量較小，而每逢節假日如清明、國慶等假期時，游客人數又會突然上升，平時閑置的商鋪椅位不能承擔高峰期時的經營需求，這導致了商家在假日期間自作主張地采取了臨時占道經營的方式，尤其是餐飲類商家將餐桌直接擺放到了主街正中。這種做法既是對北川羌城5A級旅游景區形象的損害，也讓人對餐廳的衛生狀況產生了擔憂。除此之外，部分商家還存在亂搭亂建和擅自改變原有設計建筑形態的行為，而巴拿恰商業街的原生羌風建筑是其羌文化的最直接體現，對建筑形式的破壞損壞了這種文化的傳承。在園林景觀和公共設施的管理維護方面，巴拿恰商業街中種植了色彩豐富的植物，種類繁多，實地調研時在商業街游覽的過程中能夠處處見綠，但由于種植年份較短的原因，樹木植株較小與商業街的街道寬度與建筑高度有不符。在巴拿恰商業街的各個廣場處還設置了水景，豐富了商業街景觀體驗，同時也有吸引人駐留的作用。但隨著時間推移，商業街中的部分水景、綠化被人為改造為商業活動場所。

　　除了自然景觀之外，巴拿恰中還有圖騰、宗教祭祀等文化景觀小品，強化了游客對于羌族文化的認知。在游覽巴拿恰商業街的過程中，能夠方便地找到座椅和衛生間，提升了游客的生理感受。商業街中的座椅均設置在綠化周邊，提供給了人們較為私密和舒適的空間。衛生間在主街上有清晰的標識和指向。在商業街中間的禹王廣場處，設置了幾處下沉式空間，提供給了人們休憩、駐留的空間。在安全的管理上，512汶川特大地震的恢復重建過程中對新建建筑的防震要求也提到了一個新的高度，這也為后來《建筑抗震設計規范》的編制提供了參考。巴拿恰商業街處于新北川的核心位置，其在建筑設計過程中就進行了防震的考量。此外，在巴拿恰商業街周邊還設立了多個緊急避難場所和固定避難場所，在商業街中便能看到明顯標識，便于在災害發生時及時有序地組織疏散。

　　三、巴拿恰商業街發展運營管理可行策略探究

　　1.前期建立統一完善的管理體制。商業街的成敗三分建設、七分管理，巴拿恰商業街現在采用的物業管理制度的路子比較新，有探索的意義。在管理上商業街中存在一些糾紛與矛盾，究其根源是建設時間上的局促性致使其沒有制定一個統一完善的管理制度，而現階段物業管理公司與政府部門間的配合較弱，對商家的約束力和管理并不到位。物業、公眾應該更積極地參與到前期的商業街規劃當中，從而避免規劃時考慮的不充分，提高預見性。同樣位于四川的寬窄巷子商業街在開街前期就制定了各項管理措施，其中寬窄巷子管理方對于立面的控制尤為嚴格。因為寬窄巷子定位于體現休閑文化，若是任由商家破壞原有建筑立面，也將破壞商業街整體氛圍。

　　2.租金價格差異化。巴拿恰商業街上店鋪現有業態重復率高，尤其是售賣土特產的店鋪更是千篇一律，弱化了游客的在商業街中的文化體驗。在文化塑造上，商業街可以以補貼的方式引入不同的傳統工藝品，并以制作過程與方法的形式展現在游客面前，有助于提升對人群的吸引。例如成都錦里街區在收取租金時不按照固有面積來計算，而是考慮經營項目差異化制定不同的價格，而對于傳統手工業采取保護的手段低價出租，這也使得錦里較好的保存了一些傳統技藝，并在商業街區中得以體現，也為其吸引了眾多的游客。

　　3.分段分街區定位。現有巴拿恰商業街給游客的感受較為分散，再加上副街部分商鋪入駐率低、游客到達性差。基于此可采取分段分街區定位的手段改善這一情況，例如集中將餐飲業布置在西區北面副街，一來可以靠餐飲的必要性帶動副街的人氣，而來可以使同樣提供餐飲業的商鋪聚集在一起，增強競爭，以服務和品質尋求市場認同。

　　4.經營空間的彈性管理。在節假日中，商業街的人流量突增，部分商家亂搭亂建甚至占用主街中心部分進行經營活動。這種做法嚴重的損害了游客在商業街中的游覽體驗，從管理上應嚴格禁止對主街步行用道及公共空間的占用。但在實際走訪中也發現了商鋪的面寬較小，不符合南方地區開門做生意的習慣，而適當的讓經營向外蔓延也有助于提升商業街的參與性和生動性。因此在經營空間的管理上可以考慮彈性的手段，分時段允許商家在限定范圍內擺攤至商鋪門口。

　　5.商業街的文化塑造。商業街的文化塑造是其脫穎而出的重要手段，特別是巴拿恰處于少數民族地區，更應該體現其羌族文化特色。除了建筑上的羌族風貌外，更應該在文化“軟件”上下功夫。加強對民俗特色商業的扶持，突出每家店面的差異性，給予商家一定的自主設計商鋪景觀的權利。而整條商業街應該融合發展，打造“巴拿恰”文化品牌。

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