芻議GIS技術的房產測繪數據管理論文

　　房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產測繪的質量是房產測繪土建功能發揮作用的基礎和前提。如何提高和保證房產測繪質量一直是測繪行業關注的重要課題。

　　引言：

　　房產測繪是根據房產產權確權的需要，用測量的手段，以權屬為核心，權屬單元界限為基礎，房產的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產圖，并以房屋和房屋用地調查表補充配合圖面信息顯示的專業測繪。為了有效加強房產測繪的質量管理，需要在以下幾方面全面地做好工作。

　　一、控制房產測繪市場開放的有限性

　　首先，要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成測繪成果質量的下降。其次，房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務，完成年度產值，就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發展，破壞行業秩序。最后，在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模都未完全發展，而且全國各地房產測繪的具體規則大體都一致，但都有差異。房產測繪規則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。

　　二、加強對測繪程序的檢查

　　由于房產測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優勢和技術優勢，強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查，根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業項目信息管理數據庫，實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。

　　三、制定基礎測結與市場測繪劃分、管理的規范文件

　　新《測繪法》對測繪分類進行較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經濟條件下，對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍，專門進行基礎測繪服務，退出目前市場競爭，專注于公共服務產品生產，同時對市場競爭測繪產品進行劃分，制定包括中長期發展規劃在內的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環境，在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時，促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體，管理標準，建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎測繪信息，實現基礎測繪資料的社會效益最大化。

　　四、現在解決思路

　　經過多年的發展，計算機技術在房產測繪領域應用已經相當成熟，從早期的僅用于制圖到利用計算機技術實現面積分攤計算的自動化，再到房產測繪綜合管理都有成功案例，市場上有很多實現單一計算功能的軟件，也有不少實現結合計算功能綜合管理功能的軟件，目前實現房產測繪管理類的思路主要有如下幾種：①擴展原有以實現面積計算功能為主的軟件，實現測繪數據管理功能。因為早期計算機技術在房產測繪領域的應用主要是為了解決房產測繪面積分攤計算自動化問題，發展到現在這類實現計算功能的軟件發展已經很成熟了，隨著數據的積累，管理功能的缺失帶來的數據利用的問題越來越突出，所以很多軟件都針對數據管理方面做了相應擴充。但這類軟件大多是基于AutoCAD基礎上二次開發，而AutoCAD軟件自身對數據管理的技術就比較弱; 其次這類軟件對操作人員的水平要求也比較高，平面圖打印功能也不夠友好，所以在產權配圖工作中的應用就比較不容易。②基于原有的MIS系統，結合已有的管理系統的功能，擴充房產測繪數據管理功能，主要是擴充房產面積計算功能。但原有的很多MIS系統都是基于數據庫下的文本系統，與圖形結合不易，擴充后的系統房產制圖方面功能顯得稍弱，系統開發難度也比較大。

　　上述思路基礎都著眼于優先解決面積計算功能，基本是以房屋具有共同分攤的棟為基本單元，而不是以戶室即產權單元為基本單元。同時擴充的管理系統與原有的系統都是緊耦合的，獨立性差，數據的互操作性較差，再有就是這些系統因為基本沒有采用GIS與地籍系統進行結合，無法較好的實現基于GIS的各種查詢和管理功能。為此，筆者在此提出一種基于GIS結合Web Servcie技術的房產測繪管理系統解決思路，以期能充分利用已有的和正在生產的房產測繪數據。

　　五、基于GIS結合Web Service技術的解決思路

　　該思路的主要內容是：根據各個系統側重點不同，將各個系統作為獨立的子系統，將房產測繪管理相關的系統分為面積測算子系統、房產測繪流程管理子系統、房產測繪數據管理子系統，各子系統之間也以松散耦合方式聯系，房產測繪管理系統與地籍系統，產權交易登記系統等MIS系統也以松耦合方式聯系，各系統以Web Service方式對外提供自己的數據服務，以宗地一樓盤(棟)一戶室(產權單元)為各個系統之間的聯系，利用GIS數據實現房產測繪數據與地籍宗地數據和交易登記數據的掛接，實現圖形數據與屬性數據的圖屬互查，為整個房地產權籍管理提供完善可靠的地籍和房產測繪基礎數據。

　　六、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

　　單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合進行，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質量工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀察結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息民、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發，責成有關部門制訂措施并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我改進的質量控制機制。

　　七、結語

　　總之，房地產測繪單位要充分認識到測繪業發展的廣闊前景，同時要根據市場發展狀況，制訂相應的發展策略，促進企業的發展，有效地推動房地產業的發展。采用上述方式搭建的系統具有極大的靈活性，能簡化系統的部署，而且相互之間能有機聯系。在未來，可以在測繪數據管理系統中增加三維圖形等內容，就能實現對真實樓盤的三維模擬，使管理更加直觀。

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