優先購買權能否及于涵蓋租賃物的整棟房屋

　　原告王立新、付許成、凌方平三人系湖南省醴陵市個體戶，分別與被告中國農業銀行醴陵市支行（以下簡稱醴陵農行）于2002年1月21日簽訂房屋租賃合同，合同約定：三人分別租賃醴陵農行原黃獺嘴聯營商場七個門面的一個，租期一年，從2002年1月1日至同年12月31日，按季交納租金。合同簽訂后，三原告向醴陵農行交納了保證金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵農行未先通知三租戶黃獺嘴聯營商場即將出售的情況下，與被告江召購、黃許生、江運南簽訂了房屋買賣合同。同日，醴陵農行召集七戶租賃戶開會，告之農行已找到房屋買主，但不終止租賃戶的租賃合同，同年7月1日以后的租金由購房人收取。王立新、付許成因事未到會。2002年6月28日，醴陵農行通知各租賃戶，其所租賃房屋已出售給江召購，原租賃合同有效，從7月1日起租金向江召購交納。當日，江召購將購房價款22萬元交給醴陵農行，同年7月1日，江召購到黃獺嘴土地管理站辦理了集體土地使用證變更手續。當月9日江召購又到房產部門辦理了房屋所有權證。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵農行侵犯了自己優先購買權，向醴陵市人民法院起訴，請求判令醴陵農行與三被告之間的房屋買賣協議無效，并判令醴陵農行賠償原告經濟損失1600元。醴陵市法院認為，原告三租戶只是各租賃被告醴陵農行出售房屋的一部分，該單位出售的是整棟房屋，法律并無明文規定對優先購買權的保護，可延伸至非租賃物。三原告的租賃合同也并未因被告之間的房屋買賣合同而終止。于2003年1月14日判決駁回原告王立新、付許成、凌方平的訴訟請求。判決后，原告不服，以原判適用法律不當，向湖南省株洲市中級法院提起上訴，請求撤銷原判，確認自己優先購買權成立。株洲市中級法院以法律無明文規定對優先購買權的保護可延伸至非租賃物由，于2003年4月17日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。三原告不服，到處申訴上訪。在一、二審中，三原告均主張愿以江召購相同價格購買整棟房屋。

　　[爭執焦點]：

　　該案判決后在社會上引起廣泛反響，承租人的優先購買權是否及于涵蓋租賃物的整棟房屋？一種觀點認為，根據法律規定，出租人出賣出租房屋，承租人才享有優先購買權，承租人的優先購買權僅指租賃物，不能延伸至非租賃物。法律對出租人出賣整棟房屋，而承租人只承租該房屋一部分，承租人是否享有優先購買權沒有明確規定，因此，當出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優先購買權。另一種觀點認為，優先購買權是法律賦予承租人的優先購買出租房屋的權利。只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優先購買權。

　　[評析]

　　筆者認為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優先購買權，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優先購買權，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優先購買權。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，要整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優先購買權。在該案中，被告醴陵農行在未通知原告王立新等三租賃戶情況下，即將包括租賃房屋在內的整棟房屋出賣給江召購等被告，剝奪了三原告的優先購買權。原告作為承租戶有權主張其房屋買賣合同無效，其訴訟請求合法，應依法支持。一、二審法院判決既認定被告醴陵農行未通知租賃戶即出賣租賃房屋的事實，又以出賣房屋超出了租賃范圍為由，判決駁回原告訴訟請求，適用法律錯誤，應按審判監督程序糾正。理由如下：

　　一、承租人的優先購買權原則上僅僅針對租賃物，出租人是否享有優先購買權，取決于出租人是否將超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋分割出賣。

　　眾所周知，承租人的優先購買權是針對租賃房屋而言的。承租人享有優先購買權是基于其承租了出租人的房屋，離開了這個前提，就無從談起優先購買權。因此， 除了特殊情況，原則上，承租人享有優先購買權的標的物，僅僅針對租賃房屋，不能作擴大解釋。這樣既體現了優先購買權的立法精神，又符合公平原則，兼顧了出租人和承租人的利益。

　　根據以上原則，在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優先購買權，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以

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