售后公房轉讓謹慎對待“買斷”和“代理銷售”

　　張先生問：最近我將一套售后公房在中介公司掛牌出售。他們問我是否愿意和他們簽訂《代理銷售協議》，并表示如果在一個月內房屋沒有售出的話就由中介公司買進；或者他們現在給我全部房款，由他們一次性買斷房屋產權。他們這樣的操作方法讓我感到不放心，我該怎么辦？

　　律師觀點

　　你急于出售該套房屋，中介公司正是利用了你這樣的心理提出了簽訂《代理銷售協議》或是一次性買斷的方案。

　　其實無論上述哪種操作方法對你來說都是弊大于利的。

　　假如一次性買斷房屋產權，中介公司一般會和你商定好一個價格，然后虛擬一個下家和你簽訂所謂的“買賣協議”，再轉手高價售出，至于他們能賣多少錢就和你沒有關系了。照此方案操作時，你還要把房產證、身份證、私章等都交給中介公司，這存在一定的法律風險。早在2002 年初上海市房屋土地資源管理局就頒發的《關于公示房地產經紀企業和執業經紀人經營行為若干問題的通知》明確規定：凡有下列行為經查證屬實的，由上海市房地產經紀人協會予以公示：利用房地產中介賺取差價的；以辦手續為名，扣押當事人身份證件、產權證明的；虛擬交易，獲取不正當利益的。因此你必須搞清楚該中介公司的資質，如果僅僅具有居間、委托代理而不具備收購資質的，說明該公司明顯存在違規行為。

　　建議你不要“貪小失大”，還是要按照正常的途徑和下家面對面就“二手房買賣合同”的各項條款進行協商，并共同到房地產交易中辦理登記過戶手續，不要圖省事，只管拿錢而不管潛在風險。

　　許多中介公司會利用業主對有關房產買賣不熟悉的優勢，在與業主簽訂《代理銷售協議》時，故意設置霸王條款。例如有的中介公司和業主簽訂協議但并未約定中介公司代理出售的期限，幾個月以后業主家中出現特殊情況，不愿再出售房屋，中介公司拿出當時簽訂的協議來主張違約金，致使業主損失巨大。

　　正規的中介公司在《代理銷售協議》中一般會對買賣雙方的權利義務分別作出約定，例如中介公司在限定時間內沒有售出業主的房屋，公司將賠償業主違約金；同樣的，如果業主在約定委托期限單方提高出售價格或者拒絕配合簽訂“買賣合同”影響成交的，業主也應當向中介公司支付相應的違約金。

　　此外，你與中介公司還應當明確是一般代理還是獨家代理，如果是獨家代理你可能喪失其他機會，而中介公司獲得了獨家代理權以后，一旦發現你在其他中介公司掛牌還可以追究你的違約責任。

　　上海市圣信律師事務所·徐叢林

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