淺議物業管理在實踐中的困境及其解決對策

　　內容摘要：近年來，隨著城市建設速度的加快、商品房開發的不斷增多，物業管理糾紛也日益增多，本文主要分析物業管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境，并積極尋求解決的途徑。這對于正確處理物業管理糾紛案，穩定社會秩序，完善物業管理法規，具有十分重要的現實意義。

　　關鍵詞：物業管理企業，業主委員會，困境，解決對策

　　1908 年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織——國際建筑物業主和管理人員協會（BOMAI），它標志著物業管理進入法制化，現代化時代。自我國首家物業管理公司——深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來，我國的物業管理已風風雨雨地走過十一年，物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢，但由于我國物業管理起步晚，業主和相關當事人法制差，法制的不完善，我國的物業管理同時也存在著不少的問題。如業主大會不能按時成立或職權不明，業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規范，去向不明等，上述問題在諸如南寧市文華園小區、三元物業小區、聚寶苑小區、恒大新城小區等都不同程度地存在著。筆者擬從物業管理在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。

　　一、物業管理在實踐中遇到的困境

　　2003 年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容，可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：

　　1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”，有人則認為，業主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛，把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業主委員會作為該案的主體，判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而， 3個月之后，法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件，經過三天的開庭審理，卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利，而無代表和維護業主房屋所有權的權利，不享有參加該案訴權，從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的起訴。一位網友甚至十分激動地寫道：“驚聞以業主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業主心寒。如果業委會不能代表廣大業主，誰能代表？不要讓法律的某些環節成為現今極個別腐敗分子

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