房地產周期波動成因分析

　　20世紀60年代，美國Stephen  A.Phyrr等房地產經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，分別從宏觀和微觀角度，采用多模型和多方法，探索房地產周期波動及其機理。

　　從宏觀的角度分析房地產的周期波動規律，即著重于國家、世界或區域范圍內的周期研究，如國家和地區范圍內的房地產需求周期、供給周期、占有周期、長周期和短周期等。主要研究內容包括三個方面：以全國為對象研究房地產周期[1]；以較長的時間序列資料為基礎研究房地產周期[2]；以宏觀經濟周期為背景研究房地產周期[3]。

　　從微觀的角度分析某類物業的周期波動規律，即著重于城市區域、次級市場或物業位置范圍內的周期研究，如城市周期、社區周期、所有權生命周期、租金率周期和資本化率周期等。針對項目投資決策的研究也屬于微觀層面的研究，所涉及的物業包括辦公樓、住宅、工業用房和商業用房等，主要分析各類物業在不同市場周期階段的投資策略。在各類物業周期研究的文獻中，較多的是辦公物業，如倫敦和悉尼的辦公樓市場周期[4][5]。

　　采用多方法和多模型研究房地產周期。一是采用不同指標描述房地產周期，如空置率[6]、通貨膨脹率[7]、房地產價值[8]、價格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地產周期，如系統動力學模型[10]、租金增長率和租金分布模型[11]；三是考慮風險因素分析房地產周期及其投資策略[12]。

　　在我國，對經濟周期波動的研究主要在改革開放以后，且大多限于宏觀經濟層面。其內容主要為國外有關經濟周期研究成果的介紹、我國改革開放后經濟周期波動的特點[13]以及利用神經網絡的反向傳播(BP)模型預測經濟周期波動的轉折點[14]等。

　　本文結合我國房地產業發展實際，從投資、政策、市場行為心理和城市信息化水平等四個方面論述房地產周期波動的成因，探討對房地產周期波動進行預警和調控的理論依據。

　　　　二、房地產周期波動與房地產投資

　　以武漢市為例，選擇房地產業國內生產總值、房地產開發投資總額、住宅投資、房屋施工面積、房屋竣工面積、土地開發面積、商品房銷售面積、城市居民可支配收入和居民居住消費價格指數等9個指標，用其擴散指數來描述房地產周期波動。比較分析擴散指數與房地產投資波動的關系，可知這兩者之間具有明顯的相關性（相關系數為0.94），如圖1所示。

　　附圖

　　　　圖1　房地產投資與周期波動

　　由于長期的計劃經濟體制的影響，我國經濟增長具有資源約束型特征。投資作為關鍵的投入要素，自然是引起經濟周期波動的主要因素。房地產經濟是國民經濟的一部分，因而過度投資同樣是房地產經濟波動的重要原因，且具有三個特點。

　　一是在投資饑渴癥影響下的投資沖動。首先，投資沖動來自于投資者自我約束弱、責任主體不明確。如在1992—1993年房地產投資過熱時，絕大多數投資者為國有企業。由于企業的產權不明晰，職責不明確，對投資者沒有形成有效的利益約束機制。其次，投資沖動來自于投資者對市場認識的模糊性。計劃經濟具有資源約束和短缺經濟特點，即只要有投入就會有需求，這一特點在經濟轉軌時期仍然影響很多投資者。再次，銀行信用極度擴張。銀行對房地產投資資金有著無限供給的傾向，為熱情飽滿的投資者和善于鉆營的投機者提供了條件，從而形成一種多元化的房地產投資沖動。如1992年，我國專業銀行凈拆出資金增加了593.2億元，這些拆出的資金1/4被用來炒地皮[15]。再如東南亞金融危機與該地區長期的房地產過熱有著密切的關系，一般地，金融機構放貸給房地產業的款項以不超過總放貸額的10%為宜，而泰國、馬來西亞和印尼的金融機構投放到房地產的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%和20%[16]，隨著市場逐漸飽和，房地產日益暴露嚴重的供過于求現象。

　　二是房地產投資在時間上的集中性、物業類別及其定位上的同質性。房地產投資集中發生在某個時段，是由于過多地強調房地產投資的計劃

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