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房地產開發的政策風險應對論文
摘要:隨著房地產業在我國的飛速發展，一些社會問題日益凸顯，論文格式范文為了遏制房地產價格的非理性上漲及房地產投機活動的盛行，國家從2003年開始加強了對房地產業的宏觀調控力度。文章分析了現階段我國房地產開發面臨的政策風險，并提出了開發商應對政策風險的建議。
關鍵詞:房地產開發;政策風險;風險應對
1980年以來，國際上與房地產有關的主要危機包括80年代美國的“儲貸”危機，90年代日本的房地產泡沫破滅，1997年前后東南亞各國的金融危機，以及2007年下半年始發于美國的次貸危機[1]。
這些前車之鑒及近年來我國房地產發展“泡沫論”的出現，致使房地產成為全國上下關注的焦點。房地產業在我國國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位[2]，面對房地產投資的快速增長，非理性發展勢頭開始出現，國家從2003年開始從土地、金融信貸、稅收及產業政策等多角度對房地產業展開了一輪又一輪宏觀調控。對開發商而言政策環境不容樂觀，開發風險日益增大。至此，盲目的房地產開發將使企業面臨破產倒閉的風險。同時，房地產業與其他產業關聯度極高。在經濟合作與發展組織劃分的國民經濟35個產業中，除政府服務業外，其余34個產業均與房地產業相關，而在我國40多個產業中，除廢品及廢料業外其余產業均與房地產業有著不同程度的關聯[3]。房地產業與其他產業高度的關聯性決定了房地產業的異常波動將引起其他產業的異常波動，并與宏觀經濟波動保持一致。因此，無論是從促進國家經濟平穩發展及社會穩定的角度出發，還是從維持房地產企業自身健康發展出發，將房地產開發政策風險應對作為研究對象都具有非常重要的現實意義。
1現階段房地產開發政策風險分析
政策風險，是國家出臺的與房地產有關的政策變動給房地產開發帶來的風險。由于房地產業與國家經濟發展緊密相關，因此在很大程度上受到多種政策變動的影響。2003年下半年開始，房地產市場日趨繁榮，部分城市房地產投資增速過快、房價上漲過快，存在市場過熱風險。2003年6月，中國人民銀行印發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號)，文件規定:“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%”，并且要求商業銀行只能對主體結構已封頂的商品房發放個人住房貸款等。這一政策正式拉響了現階段對房地產業宏觀調控的警報。現將2003年以來房地產政策做一簡要分析總結。
1.1土地政策
土地是房地產開發活動的基礎，面對房地產業中出現的開發商非法囤地，造成土地資源浪費及有效供應不足等問題，政府主要是從頒布控制土地供應、清理整頓土地市場、土地交易的招標拍賣掛牌制度、調整土地有償使用費政策、嚴格土地管理政策等方面對房地產開發活動進行管理。土地是房地產開發活動的源頭，國家對土地的調控將直接影響開發活動的開展。
1.2貨幣政策
資金是企業的血液，而對房地產開發企業而言，資金的重要性更加凸顯。國家對房地產業的調控采取了以下貨幣政策:首先，從2003年開始至2011年6月，央行調整存款類金融機構人民幣存款準備金率共計34次，法定存款準備金率由2002年的6%上調至2011年6月的21.5%。存款準備金率的大幅上調，使市場上可用于放貸的資金大量減少。其次，從2003年開始至2011年7月6日，央行調整金融機構一年期存貸款基準利率共計18次，一年期貸款基準利率由2003年的5.31%上升至2011年7月6日的6.56%，貸款利率上升，導致開發商貸款成本上升。再次，提高住房消費信貸的首付款比例。如銀發[2003]121號文規定個人購房首套首付款比例為20%;銀發[2007]359號文規定:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含二套)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%;銀發[2007]452號文規定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定放貸次數;銀發[2010]275號文規定:對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%。2011年1月，新“國八條”規定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%等。最后，調整房地產開發企業申請貸款自有資金比例。
如銀發[2003]121號文規定，房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%;銀監發[2004]57號文規定，建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%;2009年，受美國次貸危機影響，國家對自有資本金比例規定略有放松，國發[2009]27號文規定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。可見，央行通過規定開發商自有資本金比例來減少商業銀行對房地產業貸款的信貸風險，房地產開發商也因此受到影響。
除以上四點之外，國家還發布政策，要求商業銀行加強房地產貸款風險管理、加強信托投資公司房地產類業務風險管理、加強房地產信貸管理、加強房地產行業授信風險管理、加強按揭貸款風險管理等方面對銀行信貸進行控制。在房地產開發所需資金來源中，約有70%～75%的資金直接或間接來源于商業銀行貸款，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程:通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房消費貸款、建筑企業流動資金貸款等資金的注入，使房地產企業對金融業的依賴程度過大。日益從緊的貨幣政策使房地產開發商面臨越來越大的融資風險。
1.3財政政策
財政政策方面，通過稅收的征收，增加二手房交易成本，擠壓房地產投資、投機水分，從而達到對房地產市場進行調控的目的。國稅發[2005]89號文規定:2005年6月1日后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。國稅發[2005]156號文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人所得稅。國稅發[2006]187號文進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作。國稅函[2008]299號文對房地產開發企業所得稅預繳工作進行了規范。2011年新“國八條”明確指出:調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。重慶市明確房產稅征收對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作、無戶口、無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5%起。上海房產稅試點暫行辦法亦同時出臺，以上海市居民新購第二套及外地居民新購首套住房為征收對象，稅率暫定為0.6%。財政政策一般不改變社會總需求和總供給的平衡，而是直接改變需求結構和供給結構，別墅及大戶型高檔住房一直以來都是房地產開發產品中利潤最高的項目，然而隨著國家稅收征收的逐步規范，將抑制社會對高檔住房的需求，從而使房地產開發商面臨利潤降低的風險。
1.4其他政策
其他政策主要指法律手段及行政手段等。在法律手段方面，這一階段主要出臺了與房地產相關的《中華人民共和國物權法》。在行政手段方面，主要著眼點在于確定不同時期房地產調控的基調及主要目標、房地產供應結構的控制、保障性住房政策的頒布與逐步落實、對外商投資房地產業的嚴格監管等方面。其中，保障性住房政策顯得尤為重要。保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，所謂保障性住房，通常是指由政府統一規劃、統籌，提供給特定人群使用，限定了建造標準和銷售價格或租金標準，起社會保障作用的住房。包括各類安置房、經濟適用房、廉租房以及一些保障性商品房、租賃房。為抑制過快上漲的房價，我國政府一直以來都對保障性住房政策予以高度重視。國辦發明電[2005]8號文中指出:增加普通商品住房、經濟適用房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。全面落實廉租住房制度，保障城鎮低收入家庭住房需求。銀發[2008]355號文指出:支持廉租住房開發建設，保障民生。2009年5月，國土資源部頒布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求加快保障性住房用地供應計劃的落實，加強和規范保障性住房用地供應管理，加強用地的批后監管和監督檢查。建保[2009]91號文要求從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。建保[2010]62號文指出:各地區要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。2011年1月，新“國八條”明確要求:全國建設保障性住房和棚區改造住房1 000萬套，保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%等。
這些保障性住房政策的落實，必然會增加市場上住房的供給總量，進而對商業性地產開發造成較大的沖擊。
2003年以來，國家對房地產業全方位進行調控，房地產宏觀政策的調控重點，經歷了從控制供給，到重點控制房價上漲，打擊投機炒房，再到改善住房供應結構的過程。通過宏觀調控，房地產業界部分風險已得到釋放，房地產市場“虛火”消退了不少，房地產開發投資增幅同比明顯回落，但一些房地產熱點市場的房價仍快速上漲[4，5]。只要調控未達到預期效果，將會有新的更嚴厲調控政策出臺。
國家調控房地產業的決心及力度將越來越大，政策風險也將越來越成為開發商面臨的頭號風險。
2房地產開發政策風險應對建議
在房地產開發面臨的眾多風險中，政策風險屬于系統風險，系統風險不但不可避免，而且對房地產開發企業的影響極大。因此，房地產開發企業應把握國家的政策導向，熟知國家出臺的與房地產開發有關的政策，積極應對此類風險。
2.1認真研讀房地產政策，識別政策風險
政策風險對房地產開發的影響不可避免，然而，實際情況是往往只有大型開發項目或政府工程的開發商會較認真地研讀房地產政策，眾多中小開發企業對此并不重視，他們往往只是在開發前從造價或成本的角度來估算開發項目是否可獲利，而對宏觀政策的變化并不關心。特別是現階段，房地產成為市場關注的焦點，與房地產有關的新政頻出，政策環境日趨從緊，房地產市場中的開發主體無一幸免都將成為調控的對象。因此，開發企業應迅速識別房地產開發政策風險，對與房地產開發相關的所有政策特別是新出臺的政策都應及時收集、分析、整理，并將政策研究結果報告給開發企業管理層，以供其決策使用。通過對各項政策的研究，既有助于房地產投資者確定正確的投資開發方向，較準確預測未來市場需求，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險[6]。
2.2規范開發行為，應對政策風險通過對房地產政策的研讀與分析，明確現階段國家政策導向，將其與開發商自身開發行為進行比對，規范開發行為。如土地政策中明確對囤地等非法占用土地的情況予以嚴格限制;其他政策中鼓勵建設普通商品住房，對大面積豪華住房的開發予以嚴格限制等。開發商在開發活動開始之前就應該明確怎樣的開發行為是國家鼓勵的，怎樣的行為是國家嚴格限制的，對即將開始的開發活動做出正確決策，才能使開發活動順利進行。
2.3積極拓寬融資渠道
絕大多數政策風險都可以通過認真研讀政策、規范自身開發行為加以應對，而貨幣政策變動給企業帶來的融資風險需要企業積極拓寬融資渠道來改變過度依賴銀行貸款的現狀�，F階段，除銀行貸款外還有以下融資渠道，可供開發企業選擇。
首先，上市融資。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，上市可以為其提供穩定的資金流，保證開發期間的資金需求。截止2009年底我國共有房地產開發企業80 407個，而至2011年3月31日上市的房地產開發經營企業僅有149個。因此，上市對房地產開發企業來說具有很大的挑戰性，一旦上市成功，將會打開資金融通的瓶頸，令其在眾多房地產開發企業中脫穎而出，增強自身的競爭能力。
其次，房地產信托融資。房地產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在我國以間接金融為主的金融體系中，房地產信托融資是為數不多的一種在實踐和法律第4期蘇亞莉等:淺議房地產開發的政策風險應對333制度上都比較成熟的直接融資方式，它建立了民間資本直接參與房地產開發的融資通道[7]。
再次，債券融資。債券融資可以集聚一部分社會閑散資金，用于土地開發、房地產項目開發經營等，但發行者必須承擔在債券到期后，向持有者償付本息的現時義務。由于房地產債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，安全性較高，并且具有一定的流動性，對于開發周期長，投資金額大的房地產項目來說，發行企業債券是一種較好的選擇。
最后，融資租賃。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，而資本市場不完善，居民的投資渠道狹窄，這為融資租賃在我國的發展提供了條件。
在我國發展房地產融資租賃可以拓寬房地產企業融資渠道，房地產融資租賃公司作為一個經營實體，可以通過吸收股東投資，或采取借貸、拆借、上市、發行債券等融資手段在資本市場上吸收社會投資，從而改變我國房地產主要依靠銀行貸款的單一融資方式，降低風險。
當然，融資首要條件是合法，而在我國資本市場還不完善的前提下，政策原因往往成為融資的最大障礙。因此，國家應加大對房地產企業的融資支持，完善房地產金融立法，創造有利于房地產開發企業融資的制度環境。
3結論
房地產開發全過程必然伴隨著各種風險，特別是現階段日益凸顯的政策風險。為了保證開發效率與效果，開發企業必須認真研讀房地產政策、規范開發行為、拓寬融資渠道，主動地應對政策風險，保障房地產開發的順利進行。
[參考文獻]
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