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房地產(chǎn)評估趨勢的研究論文
0.引言
房地產(chǎn)評估研究的學(xué)術(shù)領(lǐng)域跨越許多學(xué)科,不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、城市規(guī)劃和設(shè)計(jì),而且商業(yè)、金融、統(tǒng)計(jì)和專業(yè)的房地產(chǎn)部門和學(xué)校。鑒于這一領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)特性,定期反思當(dāng)前的發(fā)展,它可以對房地產(chǎn)評估的學(xué)術(shù)研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發(fā)展,國外空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究被廣泛運(yùn)用至各個(gè)社會(huì)科學(xué)方面,包括社會(huì)學(xué)、犯罪學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。目前我國學(xué)者對于空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究與應(yīng)用才剛剛起步,主要的應(yīng)用領(lǐng)域集中在省域科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長的收斂性等方面。
1空間評估方法
為了處理空間計(jì)量模型的復(fù)雜性,在過去的幾十年里許多先進(jìn)的空間計(jì)量方法已經(jīng)被開發(fā)。這些工具大致可以分為兩類:處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。
1.1空間依賴性
空間依賴性也叫空間自相關(guān)性,是空間效應(yīng)識(shí)別的首要來源,產(chǎn)生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察。空間依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨(dú)立性,而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),也就是說空間相關(guān)的強(qiáng)度及模式由絕對位置(格局)和相對位置(距離)共同決定。空間依賴性表現(xiàn)出的空間效應(yīng)可以用以下兩種模型來表征和刻畫:當(dāng)模型的誤差項(xiàng)在空間上相關(guān)時(shí),即為空間誤差模型;當(dāng)變量間的空間依賴性對模型顯得非常關(guān)鍵而導(dǎo)致了空間相關(guān)時(shí),即為空間滯后模型(Anselin,1988)。
1.2空間異質(zhì)性
空間異質(zhì)性又稱空間差異性,是空間計(jì)量學(xué)模型識(shí)別的第二個(gè)來源。空間異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性,從而導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性。空間異質(zhì)性反映了經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中的空間觀測單元之間經(jīng)濟(jì)行為(如增長或創(chuàng)新)關(guān)系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性。空間變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型(GeographicalWeightedRe-gression,簡記為GWR)是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計(jì)方法。可以對多元的空間關(guān)系做出推斷,特別是對國家的政策。總之,GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法,衡量住房屬性和住房價(jià)格之間的現(xiàn)有關(guān)系的空間異質(zhì)性問題。
2土地價(jià)值
最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關(guān)注土地價(jià)值的機(jī)制,以便更好地了解近期房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的時(shí)間和地理成分。在這領(lǐng)域的研究可以分為兩大顯著及相關(guān)類型:研究,旨在跟蹤土地價(jià)格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價(jià)值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。
2.1土地價(jià)值指數(shù)
眾所周知,房屋價(jià)格指數(shù)(HPIS)是房地產(chǎn)評估的重要指標(biāo)。土地價(jià)值的類似指標(biāo),卻是少之又少。2007年初期,少數(shù)的研究人員試圖擴(kuò)大對土地價(jià)值的檢測方法。從1970年到2000年代中期,居住用地價(jià)值比整體房價(jià)漲得更快,可以肯定的是這些價(jià)格趨勢有一個(gè)地理因素在內(nèi)。這項(xiàng)工作表明,在過去四十年里土地價(jià)值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化,其中一些研究,以及一些后續(xù)的跟進(jìn),主要是從探討的土地價(jià)值,以及如何將它們從改善值中分離開來,或如何將房地產(chǎn)價(jià)值分解成各個(gè)部分。
2.2房地產(chǎn)價(jià)值的分解
將房地產(chǎn)價(jià)值分解成土地部分和改進(jìn)部分,是這種方法最早的支持者,因此,我們應(yīng)該預(yù)料到土地價(jià)值和改進(jìn)值對外部沖擊有著不同的反應(yīng)。此外,DavisandHeathcote(2007)解釋說,改善值只不過是建筑成本的折舊估計(jì)。因此,這些價(jià)值受到材料和勞動(dòng)力成本指數(shù)的限制外,對于其他商品的原材料和勞動(dòng)力是變化的,因此根據(jù)價(jià)格的變動(dòng),建設(shè)成本(改善值)通常顯示更大的經(jīng)濟(jì)趨勢(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空間上是固定的,并在本地供應(yīng)受限,這意味著土地價(jià)值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動(dòng)的影響。
3可持續(xù)性和房產(chǎn)價(jià)值
在過去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學(xué)者關(guān)注的主要議題。大量的文獻(xiàn)已經(jīng)踴躍去證明把城市擴(kuò)張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起,現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而,綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價(jià)格溢價(jià)。
3.1綠色建筑的溢價(jià)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展,大量建設(shè)會(huì)導(dǎo)致資源和能源被消耗。人們越發(fā)意識(shí)到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經(jīng)濟(jì)效益與綠色認(rèn)證的建筑相關(guān),可提高價(jià)值,它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上,綠色建筑的用戶應(yīng)該是愿意支付更高的租金。此外,如果綠色建筑被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低,它可以指導(dǎo)價(jià)格溢價(jià)。例如,在事件中招致稅務(wù)執(zhí)行費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)較低,能效法規(guī)在未來頒布。這些溢價(jià)是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流,因?yàn)檫@些建筑同時(shí)享受更高的租金和入住率,從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)。綠色建筑的溢價(jià)也會(huì)隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物,在規(guī)模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)格溢價(jià)。
3.2緊湊發(fā)展的價(jià)值
除了對綠色建筑的價(jià)值的研究,城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識(shí)別價(jià)格溢價(jià)上,可歸因于更方便,聯(lián)系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設(shè)計(jì)上,因?yàn)槿绻幱谶h(yuǎn)離工作,員工,服務(wù)和運(yùn)輸?shù)奈恢眉词故且粋�(gè)凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家長期以來一直在關(guān)注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價(jià)值所發(fā)揮的作用,但這只是在最近,房地產(chǎn)評估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。
4結(jié)論
文章強(qiáng)調(diào)了在房地產(chǎn)評估中三個(gè)顯著的趨勢:(1)利用復(fù)雜的空間建模技術(shù);(2)恢復(fù)對地價(jià)的興趣;(3)研究
可持續(xù)發(fā)展形式對房產(chǎn)價(jià)值增長的影響。然而,考慮到緩慢的把空間直觀的方法整合進(jìn)房地產(chǎn)評估領(lǐng)域,對于研究人員仍有機(jī)會(huì)對房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生變革。
5不足和發(fā)展方向空間
計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)隨著研究的進(jìn)步在理論和實(shí)證方面上都有了很大地改進(jìn),但仍存在著諸多不足和問題。針對這些問題,專家們也提出了各種處理辦法,主要包括在以下幾個(gè)方面:其一,空間權(quán)重矩陣的設(shè)定。其二,空間異質(zhì)性和處理變結(jié)構(gòu)模型的問題。現(xiàn)今,地理權(quán)重回歸模型是處理空間異質(zhì)性的主要方法。因此,空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)另一發(fā)展方向可以是空間異質(zhì)性的相關(guān)問題。
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