全面營改增實施細則【詳解】

　　根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%;提供有形動產租賃服務，稅率為17%;境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零;除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6%，

全面營改增實施細則【詳解】

。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。財政部、國家稅務總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內全面推開的營業稅改征增值稅改革方案細則，意味著營改增全面收官進入倒計時。

　　對銷售不動產，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　就在 總理于博鰲亞洲論壇釋放出今年將通過全面推開營改增為企業減稅5000億元信號的同一天，財政部與國家稅務總局昨日聯合下發通知，一舉公布了四個細則，為營改增5月1日在全國徹底落地護航。

　　財稅專家李文海告訴記者，無論從哪個視角來看，供給側改革的要義都包含營改增，全國第一大稅種和第三大稅種之間稅制變動的背后，有著減免企業稅負與打通服務業和制造業稅收鏈條的雙重意義。

　　記者發現，在四個細則中，對此前業界猜測較多的涉及房地產部分的相關稅率和征收辦法變動作出了說明，比如二手房交易方面，仍然平移了此前營業稅的稅率標準，基本保證稅負穩定。

　　增值稅率介于6%到17%之間

　　財政部通知稱，經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　此次出臺四個文件之一的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》指出，提供交通運輸、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。提供有形動產租賃服務，稅率為17%。境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零，具體范圍由財政部和國稅總局另行規定。除以上3條外，稅率為6%。

　　中稅網稅務師事務所總裁王冬生告訴記者，營改增之所以能起到減稅效應，關鍵在于營改增將因營業稅、增值稅并存導致中斷的抵扣鏈條重新連接起來，通過抵扣機制，實現只對本環節增值額征稅，消除了對營業稅納稅人和增值稅納稅人的重復征稅，從而減輕試點納稅人和原增值稅納稅人的稅收負擔。

　　他分析說，試點納稅人稅負增加的原因之一，是改革不徹底，抵扣不完全造成的，在營改增全部到位后，隨著不動產等支出納入抵扣范圍，稅負將會逐步降低。

　　二手房交易稅負基本不變

　　營改增5月全面落地的消息本月剛剛明確，相當多的關注點便聚集在個人二手房交易的營業稅稅負會不會增加上，此次兩部委公布了標準答案，

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　　昨日公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》對此作出明確稱，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　而對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　財稅專家李文海告訴記者，未來二手房交易增值稅是向個人征收，此次過渡辦法特意保持原有稅率不變，暫未將其向現有的四檔稅率歸位，主要考慮的就是平穩。

　　中原地產研究總監張大偉也表示，營改增是中國整體財稅改革的一方面，與當下樓市調控的方向無關，從總理講話反復強調的不增加稅負來看，未來落地的新政策應該也不會增加交易稅負成本，取決因素主要是稅基和稅率。

　　有稅務部門人士測算，由于增值稅的算法與營業稅直接以銷售額作為稅基不同，二手房交易如繳納增值稅，會有小幅下降。如果是一套100萬元的房子需繳納5%的增值稅和營業稅，則兩者之間差約2400元。這是因為原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。

　　按照此次兩部委的提法，5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，或者5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　另外，不動產納入抵扣曾被國務院常務會議討論過，也是各界關注的焦點。李文海說，不動產相對單體價值大，可以作為保證稅負只減不增的“壓艙石”，但考慮到房地產和建筑業也是剛剛納入營改增，未來與不動產相關的增值稅征收辦法肯定還需要進一步完善。

 

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