北京住宅小區管理辦法

　　第1條為了加強對本市居住小區的物業管理，保障居住小區房屋及其設備和公共設施的正常使用，創造清潔優美、舒適方便、文明安全的居住環境，根據國家有關規定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內按照城市規劃建設、配套設施齊全并達到一定規模的居住區、居住小區和危舊房改建區(以下統稱居住小區)。

　　別墅和一等公寓的物業管理辦法另行規定。

　　第三條新建居住小區必須按本辦法的規定統一實行物業管理。本辦法施行前已經驗收交付使用的居住小區，應當依照本辦法逐步實行物業管理。

　　第四條本辦法所稱物業管理，是指居住小區的物業產權人、使用人委托物業管理企業對房屋及其設備以及相關的居住環境進行維護、修繕和服務的活動。

　　第五條市和區、縣房屋土地管理機關主管本行政區域居住小區物業管理工作。

　　第六條本市規劃、工商行政管理、物價、環境衛生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。

　　第七條居住小區的開發建設單位必須按照規劃要求配套建設相應的設施。居住小區經綜合驗收合格后，開發建設單位可向居住小區物業管理委員會辦理移交。居住小區的綜合驗收，應當有區、縣人民政府和街道辦事處參加。

　　居住小區綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉規劃委員會、市城鄉建設委員會制定。

　　第八條居住小區已交付使用并縣入住率達到50%以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會。

　　物業管理委員會由居住小區內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

　　居住小區開發建設周期較長的，在物業管理委員會成立之前，由該居住小區的開發建設單位負責物業管理，并可選擇物業管理企業進行前期管理。物業管理委員會成立后，由其決定物業管理企業的續聘或解聘。

　　第九條物業管理委員會代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益。物業管理委員會在房屋土地管理機關及有關行政管理機關、當地街道辦事處的指導監督下，負責制定物業管理委員會章程，選擇物業管理企業，監督居住小區物業管理工作的實施，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行管理工作。

　　第十條物業管理企業必須經房屋土地管理機關資質審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔居住小區的物業管理。

　　第十一條物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區的物業管理。物業管理企業應當與委托單位簽訂委托管理合同。

　　合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、監督檢查和違約責任。

　　合同簽訂后，由物業管理企業向所在地區、縣房屋土地管理機關備案。

　　第十二條物業管理企業的權利：

　　(一)依據物業管理合同和國家及本市的有關規定對居住小區實施物業管理;

　　(二)依據物業管理合同和有關規定收取物業管理費用。

　　(三)勸阻、制止損害他人物業或妨害物業管理的行為，對造成的損害，有權要求賠償;

　　(四)要求物業管理委員會協助管理;

　　(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業務;

　　(六)從事物業經營或開展其他多種經營和有償服務。

　　第十三條物業管理企業的義務：

　　(一)全面履行物業管理合同，對產權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務;

　　(二)接受物業管理委員會和居民的監督;

　　(三)重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定;

　　(四)接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督;

　　(五)發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。

　　第十四條居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費二%的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。

　　居住小區的房地產產權人應按委托內容，每年向物業管理委員會或物業管理企業支付物業管理費用。

　　物業管理企業開展物業及多種經營和服務的收益，應主要用于補充居住小區物業管理費用。

　　第十五條房屋使用人應當遵守有關物業管理規定，按照規定使用房屋和其他公共設施，交納有關費用，自覺維護小區內正常的生活秩序和管理秩序;有權要求物業管理委員會對服務不好的物業管理企業進行更換，有權對妨害小區管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進行勸阻、制止和舉報。

　　居民入住時，應當與物業管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規定的義務。

　　第十六條房地產產權人或使用人違反本辦法規定，有下列行為的，物業管理企業應當勸隍、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失;

　　(一)擅自占用居住小區內的公共場地或者改變其用途的;

　　(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、損毀設施、設備及其他危及房屋安全行為的;

　　(三)私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環境，影響居住小區景觀，制造噪聲擾民的。

　　第十七條物業管理企業違反本辦法，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映;物業管理委員會有權予以制止并要求其限期改正，對給產權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節嚴重的有權解除委托管理合同;

　　(一)房屋及公用設施、設備修繕不及時的;

　　(二)管理制度不健全、管理混亂的;

　　(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的;

　　(四)擅自改變房地產和公用設施用途的;

　　(五)其他不履行或者不完全履行物業管理合同及管理辦法規定的義務的。

　　第十八條未經房屋土地管理機關的資質審查而擅自承攬居住小區物業管理業務的，由房屋土地管理機關責令其限期辦理資質審查;逾期仍不辦理的，對其處以二0xx元至二萬元罰款，并責令其停止對居住小區物業的管理。

　　第十九條因物業管理企業管理不善，造成居住小區物業及其居住環境狀況惡化的，由房屋土地管理機關予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元罰款、降低資質等級、吊銷資質合格證書;對被吊銷資質合格證書的，移送工商行政管理機關依法處理。

　　第二十條開展物業管理和多種經營、服務所需收費的項目、標準由市物價局和市房屋土地管理局制定。

　　第二十一條本辦法執行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責解釋。

　　第二十二條本辦法自1995年10月1日起施行。

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