商業地產運營方案

眾多開發商背景不同，在市場好或壞的時候，對專業團隊理解和需求是不同。市場好的時候，專業顧問團隊和公司只是開發商為了省時、省費、費力的工具。而市場壞的時候，專業團隊和公司則是開發商必需依重的大腦和開發成功的支點。同時，商業地產的顧問公司也從市場好的時候的重銷售轉而市場壞的時候重商業運營，當然，最佳的專業顧問公司是從策劃、規劃、銷售、招商、運營一條龍服務，但在國內，目前95%的公司是銷售公司和招商運營公司割裂運作的。因此，一個有策劃、銷售、執行、招商、運營都很強的專業公司，則是2010年商業地產市場的主角。粵瓊房地產正是兼顧這兩方面的專業商業地產運營商。

本公司從以下幾個方面為商業地產開發商提供如下優質服務：

1、大型商業地塊的整體運作：規劃、策劃、運營一個10萬平方米以上，商業面積5萬平方米以上的商業地產項目，沒有統一，有效，獨特的商業定位，一般無法取得市場立足點。更不要說開發成功。本公司首先在設計規劃上對國內、外商業地產有深刻理解、研究，從而使項目具有前瞻性、實用性、市場導向性;其次有效整合國內、外大型商業連鎖企業如：太平洋、新世界、蘇寧、國美、宜家、麥德龍、紅星美凱龍、星巴克咖啡、酒店等，能為雙方建立一個平等的合作平臺(現在開發商對這些連鎖商業企業讓步多多，已大大損害自身利益)。同時綜合平衡主力店與次主力店、餐飲、休閑的比例，為項目在規劃、開發典定商業、人氣、價格、價值基矗

2、大型商業地產項目中的次業態招商運營：許多大型商業地產項目，開發商錯誤以為有了主力店，特別是主力超市如沃爾瑪等，項目成功就萬事大吉了。卻不知道目前主力店在運作上，除了給該項目帶來人氣，知名度之外，卻同時扼殺次主力店生存空間，從而出現主力店超市人氣旺，次主力店卻是空蕩蕩的商業地產項目。在今天的國內商業地產項目是隨處可見，本公司不僅能有效規劃、恰當組合各業態配比，還能成功運作適合次主力店的業態。如：重慶百貨大樓商業業態，家居生活廣場業態，時尚街業態等，確保項目成功。

3、城郊、開發新區或三線城市的商業地產項目：這類項目有一個共同特點，就是人氣可能不足，或購買力低或時尚化程度不夠。運作這類項目，商戶資源和對市場把握度是項目成功的關鍵。本公司數千家商戶資源是優勢所在。

4、“回鍋肉”型的項目：由于種種原因，定位不當或運作時機錯過，或開發商輕視商業。項目開業不到一年，就出現撤柜、減租、免租、賠償等等問題商業地產項目普遍存在的，也是開發商最頭疼的問題，如何解決?怎么解決?用多大成本解決?這是需要專業、智慧、經驗、實力的，本公司在這方面有很強的實踐經驗和操作技能。

5、城市中心小而精的項目：城市中心小精的項目，高回報率是開發商最大愿望，但商業定位的準確性與否則是該項目商業價值最大化的關鍵。這也是本公司能提供優質服務之一。

6、融資：資金斷裂是現在開發商頭疼的事之一，如何融資?在哪里融資?怎么融資成本、風險最低?

當今的商業地產項目，商業的內涵是解決地產銷售的前提，因此，在商業地產運作中，商業的核心定位及商業元素有效整合是商業地產項目價格、價值最大化的前提和基礎，也是商鋪銷售的核心賣點，以往通過空洞的商業口號，項目色彩包裝、項目外形包裝、項目文字說辭等手段已不能滿足商業地產銷售的更高需求，因為現在的商鋪投資者60%以上均不是首次投資，他們的商業經驗、眼光、投資經歷等都不能與3-5年前同日而語，因此，現在的商業地產運作必須首先解決商業的核心內容，解決商業所帶來的人氣問題，這也是現在商業地產開發商不得不更重視項目的商業內涵及運作商業項目的商業水準，所以，現在的商業地產優秀服務商應該是基于商業運作背景、豐富客戶資源、超強市場運作經驗，同時，也能整合過往單一銷售經驗的專業顧問服務公司。

當今的商業地產項目另一個特點是購物中心郊區化，由于眾多政治、經濟、社會文化的原因，有實力的開發商在非核心商圈營造一個新的商業綜合體，而購物中心則是該綜合體的核心，購物中心的商業運作只是為商業地產做一個道具，開發商目的還是為了項目的銷售、回報及項目的價格、價值增值，但問題是如何用好這個道具是目前很多地產開發商所沒有認清的。表現為：

1、做商業是被動性的行為，從心理上、資金上、人才上、時間上……都是被動的。

2、商業與銷售的重視程度上，商業始終是次要的，原因是商業必須先付出，而銷售可以迅速回籠巨額資金，所以重視銷售。

3、商業與銷售的操作難度上，始終沒有認識到商業是高難度、低回報、持續性的行業，所以，商業操作模式與銷售操作模式是完全不同的套路。

4、只有基于商業運作背景、豐富客戶資源、超強市場運作經驗，同時，也能整合過往單一銷售經驗的專業顧問服務公司才能解決目前商業地產的核心問題。

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