房地產調研報告
在學習、工作生活中，越來越多的事務都會使用到報告，多數報告都是在事情做完或發生后撰寫的。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編整理的房地產調研報告，歡迎大家分享。
房地產調研報告1
房地產業作為民生的重要問題，目前備受關注，有關房地產業的信息也日漸成為各級政府、廣大群眾、社會各界和新聞媒體普遍，加強房地產業的統計工作，可以很大程度上促進中國房地產市場的健康發展。20xx年，國家統計局創立了房地產開發統計報表制度，把房地產開發統計報表從固定資產投資統計制度中單獨列出來，這表示出國家對房地產業的重視。筆者作為一名房地產統計工作人員，深感責任重大，同時，隨著房地產業企業的增多，統計的難度也在加大。為搞好這方面的工作，特針對房地產統計工作中存在的問題與對策作簡單探討。
一、房地產開發統計工作中存在的問題
（一）統計制度缺乏完整性
（1）房地產業統計的范圍單一。房地產業是從事土地和房屋的投資、開發、經營、管理和服務的經濟活動，它包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、其他房地產活動。目前房地產業統計的范圍僅限房地產開發企業，而物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動在制度上還是個空白。
（2）統計指標設計重投資輕經營。在日常房地產統計工作中，計劃總投資、本年完成投資，商品房建設投資、土地開發投資等投資指標涉及較多，房地產企業經營狀況的統計指標如收入、利潤、稅收等經營指標涉及的較少。另外目前房地產二、三級市場已經形成，而房地產業的統計制度還殘留著計劃經濟時期的烙印，與市場經濟條件下經濟成分和經濟結構日趨復雜、投資主體和利益主體日益多元化的實際不符合。
�。ǘ┓康禺a開發統計報表制度缺乏可操作性
房地產開發統計采用的是全面定期統計報表制度，在實際工作中，隨著房地產開發企業的增多，全面定期統計報表的操作性難度加大。具體表現在：
（1）房地產開發統計基層表收集難。一是人難找。目前許多房地產開發企業沒有固定的統計人員，一遇到統計局要報表，老總總是臨時指定人員來做，往往是這個月報表做了，下個月又不做了，統計人員變動頻繁，培訓又不及時，經常造成房地產開發企業漏統，或者填報的基層表質量不過關。二是按時上報難。按照制度要求，房地產開發企業基層表一般均在月底前上報統計局，方不影響統計資料的匯總和上報，在現實中，總有些企業以各種各樣的理由無法按時上報。從客觀上講，房地產開發企業月底才能結賬，如果不給企業一定的時間，企業就無法完成統計工作，如果碰到星期六或星期天，上報報表會更加困難。三是全面統計難，目前房地產開發統計采用的是全面定期統計報表的方式，統計范圍包括各種登記注冊類型的房地產開發公司、商品房建設公司及其他房地產開發單位。目前房地產開發企業逐漸增多，縣市級統計人員缺少，一個人往往要從事許多工作，再加上房地產統計報表上報的時間緊，工作難度可想而知。
�。�2）房地產統計報表填報難。據填報房地產開發情況的統計人員反映，如果要填好統計局的一套報表，非下一番苦功夫不可。一是報表指標太多太細。例如房地產開發企業（單位）投資、資金和土地情況共有40個指標，40個空格；房地產開發企業（單位）施工、銷售和空置情況29個指標，168個空格，在年報中在加上房地產開發企業財務報表，又要增加44個指標，44個空格。二是邏輯關系很復雜。一套房地產開發統計報表指標之間的關系也是很復雜的。房地產按用途分組的投資額與房地產施工面積是有對應關系的，房地產竣工面積、房地產竣工套數和房地產竣工價值是相對應的，所以在填報房地產開發統計報表時，剛開始接觸統計報表的人員往往感覺到很頭痛。三是填報的指標搜集難。據填報房地產統計報表的人員反應，填報房地產開發報表需要房地產開發企業工程部、財務部、銷售部三部門配合。如果房地產統計人員不與工程部銷售部去聯系，填報數據的真實性就值得懷疑。如本年完成投資額指標來源于施工企業填報的“工程進度報告單”或“工程價款結算帳單”，如果施工單位沒有或施工單位不能夠按時提供，統計人員又怕麻煩，很容易造成投資額數據不準確。
�。ㄈ┓康禺a開發統計指標設計缺乏實用性。
房地產開發統計指標設計不夠實用主要表現在：一是統計指標設計過于專業。過于專業的指標只宜用作專業研究，如果發布的統計信息老百姓連看都看不懂，他們又如何能使用呢？二是統計指標設計沒有做到與時俱進。在實際工作中，有時領導和群眾關心的熱點、難點問題，統計部門無法用數字去回答。而領導和群眾不關心的問題，報表中涉及的很多，這是因為統計指標的設計還比較傳統，沒有做到與時俱進。傳統的統計工作主要是為政府部門的決策提供統計資料和統計咨詢意見，重點在于為如何管理好國家、企業、百姓提供依據，而可能為廣大百姓所用的統計指標則很少。三是統計的結果缺乏真實性。只有真實、及時的數據方能為社會所用。如果基層統計報表填報的不準確，填不全或干脆不填，造成了匯總數據不準確，無法為社會所用。
（四）政府綜合統計和部門統計間缺乏協調性。
一是數據發布較亂，數出多門的現象時有發生。筆者從網站上曾看到多篇反映政府部門發布的數據不一致，甚至打架，給房地產市場造成了一定的混亂，也給社會帶來了不好的影響。二是同一指標，由于部門之間的統計標準、統計口徑、統計方式不一致，導致數據不一致；在向外發布信息時，部門之間缺少溝通交流，給人們造成了數據不一致的誤解。比如房價，因為商品房有住宅、辦公樓、商業營業用房和其他之分，也有期房和現房之分，又有一級、二級地段之分，如果籠統地發布某個城市的房價是多少，這樣發布數據不一致的'可能性很大。
二、解決當前房地產統計工作中存在問題的對策
1、建立、健全房地產業統計制度。目前，房地產業的發展加快，而與此對應的房地產業的相關統計信息已經不適應房地產業的發展要求，物業管理、房地產業中介服務的統計制度還沒有建立，房地產業交易的多級市場已經形成。所以建立健全房地產業統計制度已是擺在統計部門的議事日程了。筆者對建立健全房地產業統計制度有兩條粗淺建議，一是增加物業管理、房地產中介服務和其他房地產業的統計。二是改房地產開發統計月報為季報，增加房地產業人員勞動報酬、利潤、稅收等經營統計指標，以滿足gdp核算的需要。
2、簡化統計報表，增強實用性。一是統計指標設計要提綱挈領、突出重點。豐富多彩的市場經濟，加上差異巨大的區域經濟，往往使不同區域、不同時期關注的焦點是互異的。如果國家統計指標設得太細，會使得有些城市、地區難以完整填報。所以，國家級的指標設計得簡要些，既能滿足管理部門的需要，又能減輕填報單位的負擔，提高統計質量。二是統計指標的設計盡量做到實用、便于搜集。在如今的市場體制下，企業經營活動和個人投資行為日前活躍，他們也需要一定的統計信息來指導自己的活動。故此，統計體系應能針對他們的需要，設置相應的指標，提供相應的信息。另外在設計統計指標中，應充分考慮數據的來源與出處，便于企業操作。如在房地產開發企業（單位）投資、資金和土地情況報表中本年完成投資按工程用途劃分的商品住宅、辦公樓、商業營業用房和其他的分組，在實際工作中，企業很難掌握這方面的數據，不如刪去。
3、加強對企業統計人員的培訓，增強對報送報表重要性的認識。一是加強統計法的培訓，按照《統計法》的規定，基層單位向統計部門報送報表是其應盡的義務，不按時上報、屢次遲報、拒報就是違法行為，但在一些基層統計人員甚至極少部分領導的腦海里并沒有這種法律意識，他們缺乏應有的統計法律法規知識，覺得遲報或不報報表也不會有多大問題。為此，必須加強基層統計人員統計法律法規知識的教育，增強他們的法律意識。二是加強房地產統計專業知識的培訓。從筆者多年從事房地產開發統計工作的經驗看，經常開展房地產開發統計人員的業務培訓，提高統計人員業務素質是必不可少的，由于房地產開發統計人員變動頻繁，統計部門利用年報或統計人員進行上崗培訓的機會，系統地講授房地產統計基本知識和房地產業報表，對企業報送報表和提高報表質量可以起到事半功倍的效果。
4、加強協調，規范統計信息發布制度，統計方式變上報匯總為政府行政記錄、抽樣調查和重點調查相結合。統計法規定，凡通過抽樣調查、重點調查、行政記錄能取得統計數據的，不得制發全面定期統計報表。在實際工作中，統計部門可以整合其他部門的房地產信息，充分利用其他部門的行政記錄數據進行統計。另外對市場特征較強的指標，適時采用抽樣調查方式；對目的性明確但數據化不強的信息則采用專題問卷調研、綜合分析的形式。三者相結合，既可避免興師動眾、勞民傷財，又可取得較好的統計效果。對于信息的發布，政府應制定信息發布制度，規范各部門的信息發布范圍，另外，在信息發布前，各有關部門還應加強溝通交流，定期召開房地產運行情況分析會，做到發布出去的信息真實可信可用而且一致。
房地產調研報告2
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。
一、當前我市房地產發展現狀
(一)房地產開發投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產開發投資情況1-11月房地產開發投資結構表
投資額(億元)
占開發投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產開發投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業營業用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我
市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，采取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當前值得關注的兩個問題
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業寬松發展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業發展環境的'性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬松穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。
3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。
4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。
房地產調研報告3
商圈的劃分
任何一個商業地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調查研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環境、法律環境等也有細分到一個樓盤的'調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態營銷信息的調研，時間發生變化，動態營銷信息也會發生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產調研報告4
一、XX市房地產發展狀況
在XX新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“XX市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從XX市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。
XX市政府關于常平（2001~2020）經濟發展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47、5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2）西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4）常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的.房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5）麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以XX四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多�，F今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考……
市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。
3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。
房地產調研報告5
結合近期房地產公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產行業相關專業技術類崗位進行了專項薪酬調查，主要內容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產行業的薪酬水平緊跟金融行業，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業的薪酬狀況的調查了解，得出以下數據（見下表）：
其中標桿企業（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—8500元/月；
3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。相近企業（如國軒置業、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經驗的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經驗的工資在8500—10000元/月；
3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經驗的專業技術人員為例，特作如下比較：
三、問題診斷
1、從上表可以看出，華鑫房產公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；
2、調查發現，土建工程師、安裝工程師、造價工程師由于市場稀缺程度和崗位價值不同，工資待遇也是不同的`，表現為土建工程師＜安裝工程師＜造價工程師，而華鑫房產公司工資在崗位差異上體現不明顯。四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問題，結合近期華鑫房產離職人員情況（見下表），提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系，雖標桿企業的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平；
2、根據崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平，以體現其差異性和層次性。
3、華鑫房產公司的專業技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致，同時根據市場變化每年做適度的調整。
房地產調研報告6
近年來，xx地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和稅收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營周期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
（一）企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
�。ǘ┮蚤_發房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。
�。ㄈ╀N售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。
（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的'“雙偷”。
（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
�。笆杖雽嵤詹晦D”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。
�。ㄆ撸┡c關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由于業務往來頻繁，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
（八）多列預提費用。一些企業采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。
（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現為：
（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；
�。�2）將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。
（3）多列利息支出和經營費用。
�。�4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議
�。ㄒ唬┟迮c房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。
（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。
�。ㄈ┘訌娿y行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
�。ㄋ模┘訌妼μ潛p、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產調研報告7
目錄
第一部分 房地產市場環境調查 ——— 1
1。1 當前中國房地產市場宏觀環境分析 ——— 1
1。1。1 國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力 ——— 1
1。1。2 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大——— 2
1。1。3 城市化進程推動房地產業持續發展 ——— 2
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道 ——— 3
1。1。5 城市發展對土地財政的依賴有增無減 ——— 3
1。2 房地產中觀環境 ——— 4
1。2。2 項目所在區域市場調研（二道區） ——— 5
第二部分 微觀環境 ——— 6
2。1 位置優勢 ——— 6
2。2 產品優勢 ——— 7
2。3 規劃優勢 ——— 7
第三部分
3。1 商品房總體情況 ——— 8
3。2 商品住宅市場 ——— 9
3。2。1 整體商品住宅市場情況 ——— 9
3。2。2 二道區商品住宅市場情況——— 10
第四部分 房地產價格調查 ——— 10
4。1 土地供應狀況 ——— 11
4。1。1 長春市土地供應狀況 ——— 11
4。1。2 二道區土地供應狀況 ——— 11
第五部分 市場調研 ——— 12
5。1 區域范圍 ——— 12
5。2 區域背景 ——— 12
5。3 調查目的 ——— 13
5。4 調查方法 ——— 13
5。5 時間安排 ——— 13
第六部分 消費者調查問卷 ——— 14
6。1 設計問卷 ——— 14
6。2 分析問卷 ——— 18
第一部分 房地產市場環境調查
1。1 當前中國房地產市場宏觀環境分析
在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。20xx年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。 系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。知名房地產企業20xx年半年報均顯示：中國房地產行業依然保持平穩發展的態勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康發展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。
1。1。1 國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力
中國經濟連續多年保持快速發展，經濟的'持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。
國民經濟持續穩定快速的發展，為房地產業的發展提供了強勁動力。高盛預計中國20xx年和20xx年的經濟增長分別為9。4%和9。2%，根據房地產發展速度和GDP增速的關系可以看出房地產行業將依然保持高速發展。
1。1。2 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大
城鎮人口數量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據20xx年發布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13。397億人，十年間增加7390萬人；城鎮人口占49。68%，十年間上升13。46個百分點；中國大陸流動人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨著中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
1。1。3 城市化進程推動房地產業持續發展
在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯系：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。
20xx 年中國城市化率達到 47。5%，預計20xx 年前后將達到 70%左右，因此房地產業將會持續 30—40年的繁榮。
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道
隨著經濟的持續、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經濟體持續實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國CPI同比漲6。4%，創三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。
1。1。5 城市發展對土地財政的依賴有增無減
20xx年國有土地出讓收入2。9萬億元，占全國財政收入的35%
與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10。7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由于沒有相關產業作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。
中國經濟的持續快速增長、城市化進程的穩步推進、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
房地產調研報告8
全區計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域，處于成都西向城市群的重要節點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發展樓宇經濟的區位優勢十分明顯。近年來，隨著我區加快構建以現代服務業為主導的現代經濟體系、大力“興三優二、一三聯動”產業發展戰略的實施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務服務、旅游等高端服務業發展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之后是科技園片區、醫學城片區和體育城片區，4個片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經濟發展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發現，我區商務樓宇雖已初具規模，但自發配臵的特征比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：
一、特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、住宅混建混雜現象突出，商業樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對于發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業四大產業主攻方向。而經濟較發達地區的樓宇已經呈現出產業集聚和專業分工的態勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環境來看，交通、停車、市容衛生等問題影響著樓宇的發展。老城區雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規范等問題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開發，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區現有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業、龍頭企業入駐溫江。
成都商務寫字樓評定標準
三、溫江樓宇經濟發展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認為，溫江樓宇經濟發展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經濟發展實施意見，出臺了完整的樓宇經濟配套政策，成立了樓宇經濟辦公室，專門負責樓宇經濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經濟的發展。與之相比，我區樓宇經濟發展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經濟在推進產業轉型升級、構建以現代服務業為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。而我區尚未建立系統的樓宇經濟工作機制。目前，我區樓宇經濟的建設管理職能分散在發改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由于上述問題的存在，我區目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。
三是政策不配套。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經濟發展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續發展。我區雖然也已出臺了促進現代服務業、現代工業、現代農業等相關扶持政策，但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經濟有序集聚發展、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經濟的快速科學發展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創新樓宇招商方式，探索建立了政府、業主、物業公司、中介合力招商的聯動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產業鏈企業入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經濟發展的對策思考
分析溫江樓宇經濟發展存在的問題，學習借鑒先進地區的發展經驗，我們認為，要加快溫江樓宇經濟的發展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。
1、加強組織領導。成立溫江區樓宇經濟領導小組，定期分析全區樓宇經濟發展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發展中出現的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發展狀況，以全面促進樓宇經濟的發展。領導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經濟發展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協調工作，處理領導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關產業規劃，加快編制溫江區樓宇經濟發展規劃，細化各功能片區發展規劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經濟的基本版圖和發展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的`樓宇經濟集群。大力發展特色樓宇，聚集一批健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等現代服務企業，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學城片區大力發展醫學產業樓宇，在科技園片區大力發展信息產業樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發達地區以優惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施。鼓勵樓宇開發，對示范性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規劃的前提下，優先安排用地指標;對新開發高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業水平的，按開發面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業品質入手，狠抓硬件改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，形成區域性特色商務樓產業鏈，做優樓宇外部環境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進途徑和工作措施，當前應著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產業園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設。
2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區樓宇經濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的
3、快產業升級轉型步伐，實現由普通制造業向高端制造業和生產性服務業的雙重升級，打造集工業生產、總部經濟和生產性服務業于一體的科技產業新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘�？菩畔a業園、SBI創業街等項目的潛力，同步實施閑臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業總部經濟項目和服務于園區工業生產和銷售的產品研發、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業，促進工業樓宇經濟和生產性服務業樓宇經濟的發展。
4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等產業聚集發展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發公司，高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫字樓，實現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區樓宇經濟的發展。
5、加大招商營銷力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢薄Ｖ挥型顿Y方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規范，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規范、功能完善。因此，招商營銷工作是發展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業主主體、市場配臵，創新樓宇招商機制，建立專業招商隊伍，強化企業總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網絡平臺，利用各種媒體及時發布信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯系，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業入駐。
房地產調研報告9
一、 中國房地產業
(一)中國城市化建設與房地產;
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。
(二)中國房地產現狀及宏觀政策 針對部分地區房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業宏觀政策其主要內容有：
1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的'直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產長期健康的發展的。
貴陽市行政區位概況及經濟指標
①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。
貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅游區6個，國家3A級旅游區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。
�、凇⒔洕笜耍簒x年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。
房地產調研報告10
近期，由市統計局牽頭，就準旗房地產開發情況進行了專項調研。此次調研活動共走訪了21家房地產開發公司，實地考查了都市雅園經濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區、桃園盛景商住小區等小區的建設情況，走訪了部分小區住戶，聽取了各房地產開發公司的情況介紹。通過調研，了解了全旗房地產業發展現狀及存在的問題。
近年來，準旗在工業經濟迅猛發展的帶動下，經濟社會實現了跨越式發展，城鄉居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產投資快速增長，前三季度累計完成401億元。為遏制房價過快上漲，抑制投資、投機性需求，促進房地產市場平穩健康發展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價，到提高存款準備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個方面加強了房地產市場的宏觀調控。在此背景下，前三季度準旗房地產市場運行穩中有升，一方面，房地產業繼續保持高位運行，新開工面積多于去年，施工規模繼續擴大;另一方面，市場銷售穩中趨緩，價格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯�？傮w而言，全旗房地產市場運行正朝著宏觀調控預期方向發展。
一、20xx年前三季度房地產運行情況：
1、開發投資繼續高位運行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產開發企業45家(其中資質企業24家)，啟動開發項目65個，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業營業用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發65個項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據調查，8成房地產商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設進度加快
準旗保障房建設有序推進，至9月底，全旗已開工建設各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經濟適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經濟適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進度居全市前列。
4、商品房供銷出現明顯差距，成交數量下滑
從供應方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個百分點。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產商加入保障房開發建設中，使得房地產投資規模繼續擴張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價略有下降。9月本是商品房銷售的傳統旺季，但由于受限購環境和調控政策影響，明顯呈現出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發量較多，而且購買群體多為本地儲戶，加之宏觀調控政策進一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態度。另據歷年來統計數據顯示：1990-20xx年全旗城鎮累計開發商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗20xx年城鎮常住戶數以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產市場已基本飽和。
二、準旗未來房地產市場走勢情況
總的來看，政策調控的累積效應對房價上漲的遏制作用已逐漸顯現，未來房地產市場隨著宏觀經濟不確定因素的增多及調控力度的增大，短期內房貸政策收緊的態勢將不可能放松，加息和提高存款準備金率的貨幣政策仍將延續。在調查中，六成房地產商認為照目前速度和開發量，我旗房地產市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個拐點，房價上漲空間不大，而企業為了回籠資金，降價打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應適度控制房地產建設規模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產市場有序健康發展。
三、需要關注的`幾個問題
1、各大房地產企業資金缺口壓力大
準旗幾家較大的房地產商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大。籌資壓力問題在承擔保障房建設的企業中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設任務為4434套，總量比去年增長23%，在規模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應在積極爭取中央財政補貼的同時，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進保障性安居工程建設，加大保障性住房供給，改善住房供給結構。
2、房地產項目審批手續復雜，審批流程長，在一定程度上影響了項目開工進度。
3、部分保障房建設項目供電，供水、供暖、室外管網等基礎設施不到位，導致項目建設進度緩慢。
4、保障房開發用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產開發項目容積率變小，部分項目難以大規模開工建設。
房地產調研報告11
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
——房地產發展目標調整。“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的`供求矛盾。
——適度平穩房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調研報告12
幾年來，我市房地產開發業得到長足的發展，對拉動我市社會和經濟發展起到一定作用，但房地產業發展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。
（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快
統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高
我市房地產業是伴隨著舊城改造的步伐發展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區的整體開發建設和已建好入住的房屋周邊環境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發商、購房戶都增加了開發和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
（三）、商品房開發結構性矛盾顯露
目前我市房地產市場處于高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的.狀況。
（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發展中國家，烏海市又屬于西部地區，房地產發展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環境較好的小區購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。
（五）、重先期開發輕后期服務
由于部分房地產開發商的可持續發展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發、輕后期配套服務的傾向。物業管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發商長遠發展規劃意識不強，在某些企業還存在只重短期效益，忽視長遠規劃的現象。
（六）商業營業用房空置現象已顯現
20xx--20xx年，我市商業營業用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業營業用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業的健康發展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務院轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規范房地產開發市場的價格。同時盡快調整開發結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現實購買力，以銷售促開發，推動房地產業發展再上一個新臺階。
房地產調研報告13
一、調研前言
長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。 本次調研主要是為了了解長沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時間及地點 xx年初至xx年末 長沙市區
�。ǘ┱{研對象及范圍 長沙市區隨機抽取的400戶住民
（三）調研目的 了解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門訪問調查法
（五）調研結論
通過調查了解長沙的'人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
（一）長沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。
（二）收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款愋秃同F有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
�。ㄋ模╅L沙市房地產開發情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積 XX年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
房地產調研報告14
房地產作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場。結合深入學習實踐科學發展觀活動，筆者近日先后到**市房地產產權產籍監理(市場)處、**市房屋置業擔保公司和其它房地產中介機構進行了存量房(二手房)市場調研。近兩年，由于房地產增量市場和存量市場的聯動效應、人們住房消費觀念的轉變以及各商業銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現快速成長的態勢。二手房貸款市場的健康發展對二手房市場的發展有著舉足輕重的作用，對整個房地產金融市場的穩定也會產生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產產權交易中心、銀行、房屋中介、專業貸款服務公司等多個機構，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準入門檻比較低，二手房貸款服務機構的資質水平以及從業人員的職業服務水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現狀，有關管理部門應抓緊找出其隱藏的風險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保我市房地產市場健康快速地發展。
一、我市二手房市場的現狀及原因分析
我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1.還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2.二手房貸款服務機構的.誠信風險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
二、解決問題的對策和建議
(一)盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1.有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，并據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2.各商業銀行還可通過審查借款人是否存在債務和先期貸款，并通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。
3.各商業銀行間要盡快聯網，實現客戶信息資源共享。對于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業銀行的任何融資服務。
(二)建立二手房服務機構和從業人員的經營標準和職業規范。有關管理部門應盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實可行的市場準入標準，如通過注冊資本、操作規范、經營范圍等方面的規定，淘汰那些不符合標準的小公司;提高從事二手房交易和貸款人員的執業資格和職業素質，對他們進行培訓和資格考試，對不合格和違紀的從業人員，應取消他們的從業資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業人員的違法違規行為，保障各商業銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務機構也應為自身長遠發展考慮，依法經營、規范范運作誠實守信，才能使自己的公司不斷發展壯大。
房地產調研報告15
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20__年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20__年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的`正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20__年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20__年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
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