新增利息費用26.57億元房企資金壓力陡增

連續四次加息對負債率較高的房地產企業而言，無疑在脖子上又多了一道枷鎖。“加息既會提高開發商的財務成本，又會增加購房者的按揭壓力從而抑制成交。”長江證券研究員蘇雪晶認為，“考慮到未來還可能加息，地產業資金面最糟糕的階段仍未來臨。” 　　 　　部分中小房企“入不敷出” 　　根據WIND數據統計，按照證監會行業分類，截至4月7日收盤，119家上市房企已有67家公布2010年年報，其中ST興業(600603)連續9年虧損，資產負債率高達864.18%，已獲利息倍數為-6.38。剔除沒有主業收入的ST興業，余下已公布年報的66家上市房企中，資產負債率超過60%的有43家，占到近七成，其中魯商置業、西藏城投、上實發展、順發恒業、格力地產和寧波富達資產負債率均逾80%。2010年年報顯示，保利地產(600048)、萬科A(000002)、金地集團(600383)、首開股份(600376)和招商地產(000024)的長期借款金額分別達到470.29億元、247.91億元、180.64億元、115.94億元和99.96億元。按利率上調1%計算，這5家公司的長期借款未來一年新增利息費用分別達到4.70億元、2.48億元、1.81億元、1.16億元和1億元。 　　我們再來算一筆賬，由于上市房企的2010年年報尚未披露完畢，我們就以2010年三季報為樣本，2010年前三季度上市房企長期借款總額約為2657億元，據此估算，四次加息后，地產上市公司未來一年新增利息費用將達到26.57億元。 　　“由加息所帶來的流動性收緊將對企業擴張所需資金支持提出更高的要求。”國金證券地產研究員曹旭特表示，“我們了解到，目前房地產信托的實際貸款利率已經上升至15%-18%。” 　　新增的利息費用不僅將進一步增加上市房企的財務成本，并有可能“侵蝕”部分上市公司的經營業績。新增利息費用與凈利潤比值較大的上市公司，業績可能面臨一定的“縮水第一文庫網”壓力，部分上市公司好不容易攢下的盈利，可能會被連續加息抵消。對于那些經營虧損的上市公司而言，持續加息對其業績的打壓顯然更是雪上加霜。 　　這個問題在中江地產(600053)體現得尤為突出，公司2010年因開發項目枯竭而業績大幅下滑，僅實現凈利潤648.66萬元，同比下降50%。而其長期借款超過2.5億元，新增利息費用可能讓公司陷入入不敷出的境地。 　　 　　樓市或提前實現軟著陸 　　目前不少銀行由于信貸額度等方面的原因，已經取消了居民購房貸款的優惠利率，甚至不少地方銀行按基準貸款利率進行上浮來放貸。假定按基準貸款利率，20年期100萬元貸款計算，則本次加息將會增加月利息支出118.68元，年增加利息支出1424元。如果將經過四次利率的累計影響作一比較，則在上述貸款條件相同的情況下，經四次調整后的月利息支出合計增加為503.4元，年合計增加6040元。總體上看，經過連續四次上調利率，雖然目前其使得購房者還款支出的增加并不太大，但連續加息預期將會影響購房者的心理預期和購房行為，會在一定程度上抑制潛在的購房需求。 　　業內樂觀派認為這樣有助于房地產市場實現軟著陸。“累積加息對行業基本面產生的影響將在未來得到實質體現，但基本面的下滑有利于政策預期的減弱。”曹旭特表示，“由于存量貨幣的過剩和較為樂觀的市場預期存在，行業基本面出現下滑但不至于明顯波動。” 　　 　　二季度地產股或現階段買點 　　地產股的估值在近階段始終處于歷史最低估值區域，甚至連成長性較為確定的部分一線地產股的動態市盈率低于10倍。自今年初國務院出臺“新國八條”以來，政策始終處于高壓狀態之中，但隨著各地陸續公布2011年的房價控制目標以來，除北京以外基本上所有的城市沒有一個將房價下跌列為調控目標，這從心里上給了投資者做多地產股的理由。 　　華泰聯合證券地產研究員魚晉華認為，“經歷了多年的行業波動，企業面今年呈現的快速反應態度將很有可能使行業在二季度迎來一輪比預期更早的調整，而這將很有可能帶來房地產股票在二季度的買點。”魚晉華預計“下半年地產股將有一個上漲級別在20%以上的行情。”

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