房地產企業契稅的征收與管理
房地產企業契稅的征收與管理
作者：李延勇
按照稅法規定，在我國境內轉移土地、房屋權屬（即土地使用權、房屋所有權），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人，是契稅的納稅人。
房地產開發企業通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權和房屋所有權的，就是契稅的納稅人。
房地產企業做為契稅的納稅人，在實際稅收征管中有以下問題需要明確：
一、契稅納稅義務發生時間
《契稅暫行條例》第八條：
契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
二、以出讓方式取得土地使用權，應繳契稅的計算
《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）
（1）出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
①以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：
評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。
土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
②以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
三、以交換方式取得土地使用權，應納契稅的計算
《契稅暫行條例實施細則》第十條：
土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。
四、以劃撥方式取得土地使用權，應繳契稅的計算
《契稅暫行條例實施細則》第十一條：
以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）
先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
五、以項目換取土地使用權，契稅計算方法
《國家稅務總局關于以項目換土地等方式承受土地使用權有關契稅問題的批復》（國稅函〔2002〕1094號）
根據現行契稅政策規定，土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發生時當地的.市場價格核定。
六、減免土地出讓金的土地，是否應繳納契稅
《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。
七、轉讓無土地使用證土地，是否應繳契稅
《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復國稅函（〔2007〕645號）
土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的
使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
八、銷售精裝房，契稅的計稅依據應如何計算
《國家稅務總局關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》（國稅函〔2007〕606號）
房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。
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