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沈陽市舊住宅區推行物業管理的建議
摘 要：沈陽市舊住宅區量大面廣，多位于城市中心區，對整個城市環境的發展有著重大影響。截至2012年底，沈陽市政府已投入大量資金進行了舊住宅區的全面改造，改造后，物業管理正逐步推行。但由于種種原因，物業管理在實施中舉步維艱。采取適合舊住宅區的物業管理模式，制定優惠獎勵扶持政策，提高舊住宅區居民認識，多方籌措資金，從而解決舊住宅區物業管理工作中的難題，確保舊住宅區物業管理工作的順利實施，使其綜合環境不斷改善，進而推動城市整體環境的提升。
關鍵詞：舊住宅區；物業管理；建議
中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）09-0184-02
引言
《沈陽市物業管理條例》規定，2000年 6月底以前交付使用、房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區稱為舊住宅區，這些小區建筑年代久遠，設施落后、產權復雜，多數處于無人管理或管理不到位的狀態。沈陽市舊住宅區數量龐大，多位于城市的中心區，對整個城市環境的發展有著重大影響。從2010年開始，沈陽市委、市政府投資15億元，用三年時間對全市1 502個舊住宅區進行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，開始進行物業的軟環境建設。
一、沈陽市舊住宅區推行物業管理的難點分析
經過改造，沈陽市舊住宅區已經有了明顯改善，物業管理的實施具備了一定條件，但在實際推行中仍存在著一些難題，阻礙著物業管理的順利實施，主要表現在以下幾個方面：
1.舊住宅區物業管理的相關制度不健全。舊住宅區的物業管理多處于混亂狀態，原因之一在于相關的制度不健全，缺乏具體的政策扶持。制度和政策是舊住宅區物業管理得以順利實施的關鍵。2012年10月，沈陽市政府出臺了《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》，其中對舊住宅區的管理，房屋維修責任，公共服務和扶持方面提出了意見，指明了總體方向。但目前還沒有建立成熟的舊住宅區物業管理體制，還缺少相關的具體實施方案，物業企業及業主的利益保障方面也沒有完善的配套措施。
2.基礎設施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區已進行了全面改造，但由于其在建設時設計標準低，配套設施落后，存在先天不足，故仍存在基礎設施薄弱的問題，給物業管理的實施帶來難題。在規劃之初這些舊住宅區基本沒有圍墻，無物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地少，無停車位，小區客觀存在的缺陷很難彌補。此外，舊住宅區歷時較久，設備設施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質量問題大量存在，雖進行了相應改造，但后續的維修保養仍需大量的資金投入。一些舊住宅區長期處于無人管理的狀態，小區環境差，秩序混亂等問題都嚴重阻礙了物業管理工作的順利開展。
3.舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心。沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，這些小區老年人多、低收入群體多，消費能力偏低、觀念滯后，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位于城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學區、投資等，導致房屋長期處于空置或出租狀態。業主不在小區居住，不考慮小區環境改善，現有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔物業費，小區的物業管理無人問津。舊住宅區居住群體的特殊性，導致居民普遍對物業管理認識不清或漠不關心。
4.物業管理資金不足。舊住宅區物業管理資金來源何處，如何落實，已成為物業管理工作的難題。舊住宅區物業收費標準較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對物業管理認識不足，流動人口多，導致物業費收繳率偏低。另一方面，舊住宅區的配套設施少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業企業很難獲得經營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進行設備設施、屋面路面等的維修養護。如要進行更好的封閉式管理，還需進行圍墻、門禁系統等的投入。資金不足直接導致物業接管舊住宅區成為難題。
二、沈陽市舊住宅區推行物業管理的建議
1.制定切實可行的物業管理實施方案。根據2012年10月出臺的《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中對落實舊住宅區管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區物業管理體制，制定相關的具體實施方案，保障物業企業及業主的權益。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方面，制定具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，物業企業有信心接管舊住宅區，小區的困難職工能夠獲得相應的補助從而接受物業管理，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。
2.針對舊住宅區的現有狀況采取不同的物業管理模式。由于舊住宅區的先天缺陷，多數不能直接引入規范的物業管理，應根據不同的條件，采取不同的物業管理模式，逐步實現物業管理的專業化、規范化。在《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出舊住宅區經過改造后一律實行物業化管理，其具體管理模式由業主大會決定，可采取選聘專業物業企業，社區居委會牽頭組建物業中心，聘請物業職業經理人及自行管理等模式。采用何種模式應根據小區條件進行選擇：（1）對于規劃較好，小區停車、綠化、道路、房屋質量等能滿足要求，能封閉的小區，可聘請專業物業企業進行規范化管理。（2）對于條件一般，有必要的配套設施，已進行綜合改造，具備基本的準物業管理條件，但尚不具備引入專業物業企業進行規范服務的舊住宅區，可采取社區準物業管理模式。由社區居委會牽頭組建物業服務中心，為居民提供基本的物業服務。（3）對于基礎條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區，可采取業主委員會領導下的自行管理。（4）若舊住宅區為企業職工住宅，原企業仍存在，有一定經濟實力，可由企業進行相應管理。
3.提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業費公開透明。物業企業要提供服務，就必須收取相應的費用；業主繳納物業費，就應該獲得相應的服務。但由于業主對于物業費的收費標準，費用用在何處，享受什么樣的服務并不明確，經常覺得物業收費標準高，提供的服務少并且不到位，不愿繳納物業費，從而導致舊住宅區的物業收費困難。針對此，在物業收費工作中，物業企業要向業主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業服務。由于舊住宅區基礎條件不同，不能實行統一的收費標準和服務項目，應根據小區條件提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。業主委員會與物業企業溝通提出適合的服務范疇，確定合理的收費標準。物業企業把經物價部門核準的物業費標準在小區公告，做到收費透明化，并公開物業支出，讓業主做到心中有數，取得業主信任，為物業費的收取奠定良好的基礎。同時物業企業應不斷地提高服務水平，為業主提供方便及時的優質服務，讓業主享受到居住生活的方便和安全。 4.提高居民對物業物業管理的認識。提高舊住宅區居民對物業管理的認識，讓其接受物業管理和服務，進而推動舊住宅區物業管理的順利實施。首先政府應采取多種形式的宣傳教育，普及物業管理相關知識，讓居民從正面認識物業管理；其次，媒體應多進行宣傳和報導，喚起各有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業企業加強服務意識，積極改善小區環境，做好與業主的溝通交流，為業主提供優質服務，及時幫助業主協調解決日常生活中的相關問題，讓業主認識物業，了解物業，并通過經常開展社區文化活動，構建物業企業與業主的和諧關系。業主的認可和積極參與意識是推動物業管理良性發展的基礎。
5.多方籌措資金。舊住宅區物業管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實上。依據《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出的舊住宅區資金落實的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關鍵，根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區管理的相關政策。政府可以在物業企業接管舊住宅區方面提供優惠，適當采取減稅免稅政策，以鼓勵企業接管舊住宅區；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業管理中做得較好的企業采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜，對舊住宅區的特困職工適當補貼物業服務費。其次，物業企業應在政策允許的范圍內，適當采取多種經營的方式來彌補物業費的不足，把舊住宅區的停車收費，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項經費，在小區內開展一些有償服務。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金，小區公共場地及公益設施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負責舊住宅區的垃圾清運，路燈維修，供熱、排水設施維修，健身器材維護等。
結語
舊住宅區環境的改善對城市整體環境的提升具有重要意義。解決舊住宅區物業管理中的難題，逐步實行舊住宅區物業管理的專業化、市場化、規范化，確保其綜合環境的不斷改善，使舊住宅區房屋保值增值，讓百姓安居樂業。
參考文獻：
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[責任編輯 吳 迪]
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