土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關系的權利，
「土地估價師經驗」什么是土地他項權利
。它有如下特征：
（1）是在他人土地上享有的權利。
（2）可以滿足他人對土地利用的需求。
（3）他項權利的主體是土地所有人、使用人以外的人。
（4）它的存在對所有人、使用人有一定限制，如應滿足別人的通行權。
（5）它是一種生產、生活中客觀存在的權利。
土地他項權利主要有以下幾種類型：
（1）地役權，是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權利。我國現行法律沒有地役權的概念，但是《民法通則》規定的相鄰權中，實際存在著地役權，如通行權、排水權等。
（2）地上權，是指在他人的土地上建筑、種植的權利，
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《「土地估價師經驗」什么是土地他項權利》(http://salifelink.com)。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。
（3）空中權，是指在他人土地上空建造設施的權利。如橋梁、渡漕、高架線等。
（4）地下權，是指在他人土地之下埋設管線、電纜、建設地下設施的權利。如地鐵、隧道、人防工程等。
（5）土地租賃權，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規定支付租金并對土地占有、使用的權利。
（6）土地借用權，是指無償占有、使用他人土地的權利。如歷史形成的土地借用權。
（7）耕作權，是指在他人土地上進行種植并獲取收獲物的權利。如單位征而不用的土地，應當退給農民繼續耕種。農民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設單位要付給青苗補償費。
（8）土地抵押權，是指土地使用人依照法律規定，不轉移抵押土地的占有，向債權人提供一定的土地作為清償債務的擔保所產生的擔保物權，當債務人不履行債務時，債權人有權依法將土地折價或者以變賣方式從所得的價款中優先受償。接受抵押的人是抵押權人，提供土地抵押的人，是抵押人。
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