邵陽市國有土地房屋征收與補償辦法解讀

時間：2024-06-24 21:52:29 學人智庫我要投稿

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邵陽市國有土地房屋征收與補償辦法解讀

　　邵陽市國有土地房屋征收與補償辦法

　　第一章

　　第一條為加強邵陽市國有土地上房屋征收與補償管理，規范對改變使用性質的房屋補償行為，維護公共利益，保護被征收人的合法權益，根據國務院第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)、《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》(省長令第268號)、《邵陽市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》(市政發〔2012〕20號)等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條雙清區、大祥區、北塔區國有土地上房屋征收中涉及改變使用性質房屋的征收補償，被征收人在征收決定規定的簽約期限內與房屋征收部門簽訂補償協議的，根據房屋征收項目的實際情況按照本辦法執行。

　　第二章、一般規定

　　第三條本辦法所稱改變使用性質的房屋是指房屋實際用途與房屋權屬證書或房屋登記簿記載的用途不一致且未取得規劃部門的改變使用性質批準文件的房屋，具體包括以下情形：

　　(一)房屋權屬證書或房屋登記簿記載的用途為住宅，實際用作經營性商業用房的房屋(以下簡稱“住改商”房屋);

　　(二)房屋權屬證書或房屋登記簿記載的用途為倉庫、廠房、辦公等其他非住宅，實際用作經營性商業用房的房屋(以下簡稱“非改商”房屋);

　　(三)房屋權屬證書或房屋登記簿記載的用途為倉庫、廠房、辦公等其他非住宅，實際用作住宅的房屋(以下簡稱“非改住”房屋。)

　　第四條經營性商業用房認定應有房屋權屬證書(房屋登記簿)或建設規劃許可證或國有土地使用權證，用途應載明為“商業”或“綜合”、“商住”。

　　第五條“住改商”和“非改商”房屋同時符合下列條件的，可以參照改變使用性質后相應非住宅商業用房進行適當補償：

　　(一)房屋征收決定公布時，被征收人或房屋承租人正在經營且依法取得營業執照，房屋用作經營時間連續超過兩年以上的(經營者發生變更的經營時間累計計算);

　　(二)依照稅務管理有關規定取得稅務登記證并有兩年以上納稅記錄的;或者依照稅務管理有關規定取得稅務登記證，但由于按照國家稅收政策規定享受減免稅或核定未達到起征點而無納稅紀錄(完稅證明)，獲得稅務主管部門相關證明的;

　　(三)營業執照的營業地點與被征收房屋的位置相符合，且營業執照核定的經營范圍與實際經營內容相符;

　　(四)經營特種行業的還需依法取得特種行業許可證。

　　“住改商”房屋參照改變使用性質后相應非住宅商業用房進行補償時原則上只對房屋第一層的實際商業用房部分予以認定和補償(與第一層經營狀況相配套整體經營的除外)。

　　第六條“住改商”房屋有下列情形之一的，仍按房屋權屬證書或房屋登記簿記載的用途進行補償。

　　(一)房改住宅、商品住宅、集資住宅等成棟住宅;

　　(二)直管公房住宅;

　　(三)出租為住宅使用的私有住宅，單位自管產住宅;

　　(四)對已辦理工商稅務登記，但未實際經營的房屋;

　　(五)法律法規另有規定不予認可改變使用性質的房屋。

　　第七條2007年10月1日《物權法》施行前形成的“住改商”或“非改商”房屋，符合本辦法第五條規定的，其房屋補償標準參照改變使用性質后相應非住宅用房評估價格的80%執行。

　　2007年10月1日《物權法》施行以后改變使用性質的“住改商”或“非改商”房屋，必須取得城鄉規劃部門的規劃許可文件，持規劃許可文件到房屋產權管理部門依法辦理房屋產權變更登記后，方可按照改變使用性質的相應非住宅用房進行補償。否則，仍按原房屋產權登記的使用性質予以補償。

　　第八條非改�。悍课輽鄬僮C書或房屋登記簿記載的用途為倉庫、廠房、辦公等其他非住宅，實際用作住宅的房屋，其補償仍按房屋權屬證書或房屋登記簿記載的用途進行補償，被征收單位因破產、改制等歷史原因將其非住宅房屋出售給本單位職工作為住宅使用，但未辦理相關登記手續的，參照合法住宅給予補償，但應當扣除未辦理房屋和土地登記的相關費用。

　　第九條“住改商”、“非改商”的房屋享受本辦法補償的，一般只采取貨幣補償方式，不實行產權調換方式。被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償，擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失，“住改商”采取產權調換方式的，只能按照房屋產權登記的使用性質給予臨時安置費補償。

　　第十條改變使用性質的房屋征收時，其裝飾裝修補償由房屋征收部門與被征收人協商給予補償，協商不成的，應當評估確定補償。

　　第三章、操作程序

　　第十一條“住改商”或“非改商”房屋經營面積的認定以房屋合法建筑面積中實際用作經營的使用面積部分為準。

　　第十二條“住改商”或“非改商”房屋的征收補償按照以下程序操作：

　　(一)被征收人要求按照改變使用性質房屋進行補償的，應向區房屋征收部門書面提出，并如實提供本規定第五條規定的相應資料(查驗原件，留存復印件)。資料不完備時，不得按照改變使用性質后相應非住宅房屋標準進行補償。

　　(二)區房屋征收部門應對被征收人提供的資料進行核實，并安排至少兩名工作人員對房屋進行現場勘查，將房屋現狀拍照、制圖，勘查結果予以存檔。

　　(三)區房屋征收部門將經核實符合條件的房屋相關情況在征收范圍內公示，公示內容應包括房屋坐落、產權人姓名、證照名稱和號碼、經營范圍等。公示期不少于7天。

　　公示期間有異議的，區房屋征收部門應當進行復查，并將復查結果予以公示。

　　(四)公示期屆滿無異議的，由區房屋征收部門組織規劃部門、市房屋征收部門、城管部門、工商部門、稅務部門、征收范圍所在當地辦事處等相關部門對改變使用性質的“住改商”或“非改商”房屋聯合提出認定意見。

　　(五)區房屋征收部門根據規劃等部門的房屋改變使用性質認定意見和現勘成果與被征收人簽訂補償協議。

　　第四章、其它規定

　　第十三條區房屋征收部門應制定完善的工作機制，確保改變使用性質的房屋征收補償的公平、公開、公正。