一份房屋租賃合同公證中的幾個法律問題

    2001年10月，某貿易有限公司（下稱甲公司）與市某科技咨詢有限公司（下稱乙公司）簽訂房屋租賃合同一份，內容為：甲公司將近500平方米的店鋪出租給乙公司；租期三年，自2001年11月1日至2004年10月31日；租金每年25萬元，先付后用；甲公司負責出租房屋的水電正常供應，乙公司按月交納水電費用；一方不履行合同，另一方有權提前解除合同，違約方應一次性向對方支付違約金10萬元。該合同經公證處公證。甲公司在出租時未取得房屋所有權證，出租后才取得。該房屋租賃一直未到房管部門進行出租登記。2003年2月，甲公司將乙公司起訴至法院，稱乙公司未交第二年租金，拖欠水電費用，故請求解除房屋租賃合同，支付所欠租金和違約金。

    本案系一起房屋租賃合同糾紛，其中涉及的法律問題頗多，既牽涉不動產物權的登記，又牽涉及合同生效要件和公證效力等問題，值得研究。筆者擬作一初淺分析。

    二、相關法律分析

    （一）無產權證房屋的出租問題

    《城市房地產管理法》第52條規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”因此，只有房屋所有權人才是租賃房屋合法主體。但沒有產權證是否為所有權人？筆者以為，未取得房屋所有權證并不等于不是所有權人，因為從不動產登記發證的法律制度的發展看，登記發證是為了將物權進行公示，無證的物權只不過不能對抗有證的第三人，未辦理產權證并不影響所有人對物的所有權。所以，所有權人與所有權證持有人的概念并不相同。房屋在建過程中所有人尚未成為所有權人，而房屋竣工后，房屋所有權人要隔相當時間才能成為所有權證持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會資源的利用效率，違背鼓勵交易的市場經濟原則。《合同法》第212條規定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。其中，出租人并不以所有人為限。應該說凡對標的物享有合法的使用收益權的人，原則上均可作為出租人，有權將其使用的標物轉由他人使用。況且《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”《合同法》第228條還規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”這從另一個側面說明，出租人是否為租賃物的所有人或使用權人，不影響租賃合同的效力。以他人之物出租的，租賃合同仍為有效，不過出租人負有將租賃物交付承租人使用的義務。如出租人不能將標的物交付承租人使用，應承擔債務不履行的責任；如出租人將標的物交付承租人使用，則承租人仍應交付租金，而不得以租賃物非為出租人所有而對抗。出租人以他人之物出租的，對標的物所有人構成侵權或不當得利，應向標的物的所有人或合法使用人負侵權的民事責任或返還不當得利的義務。出租物的所有人或合法使用人請求承租人返還標的物的，因承租人與其并無租賃關系，所以承租人不得拒絕，承租人因此而受到的損失只能請求出租人賠償。當然，承租人對租賃物的所有人或使用權人也不負交付租金的義務或侵權的民事責任。可見，連出租別人的房屋《合同法》也并沒有規定無效，而對于權屬并無爭議，只是因為時間問題暫時未取得產權證的房屋出租，更沒有無效的理由。因此，出租無產權證的房屋既不違反法律，又不違反社會公共利益，不能歸于無效。至于國家建設部1995年5月9日發布的《城市房屋租賃管理辦法》第6條“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租”的規定，不能作為合同無效的理由。因為認定合同是否有效，其判斷的根據只能是法律、行政法規的明確規定。而該建設部令并不是國家法律、行政法規，故不能作為認定合同無效的根據。

    （二）房屋租賃合同的生效問題

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