談未辦理房屋租賃登記備案手續的房屋租賃合同的法律效力

    原告回遷一處臨街住房，遂到房產信息站登記出租。被告欲在此開飯店，故與原告訂立一份房屋租賃合同，約定上打租，年租金3萬元，暫定租期為2年。如拖欠租金雙方終止合同騰房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告違約拖欠租金為由要求被告給付拖欠租金及立即騰房而訴訟來院。被告律師以該房屋租賃合同未經房產管理部門登記備案為由主張該合同無效，不受法律保護。

    [焦點]

    未經房產管理部門登記備案的房屋租賃合同的法律效力

    [處理]

    這是一起典型的房屋租賃合同糾紛。該租賃合同未經登記備案是否影響合同效力，對此有兩種不同意見：一種認為，該合同有效。理由是房屋租賃合同登記備案是房產管理部門行政行為，違反與否不影響民事權利設定。房屋租賃合同登記備案制僅具有對抗第三人的效力，在理論上屬于對抗要件主義，是指房地產權利人轉移和設定依當事人的意思表示即發生法律效力，如其轉移和設定權利對抗第三人時，必須登記。據此理論，本案原、被告簽訂房屋租賃合同前屬于真實意識表示，只要雙方合意即應認定該合同有效。另據《合同法解釋》規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。故本案應判決被告給付拖欠租金及立即騰房；另一種意見認為，該合同無效。理由是《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的當事人應自行向地市、縣人民政府申請，經市縣人民政府地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》”‘第十七條：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”因此，我國房屋租賃是實行要件主義，即指房地產權利的轉移和設定必須登記才能發生法律效力。本案依此觀點應認定合同無效。故本案應判決合同無效，返還財產退還租金，給付使用費。

    目前，我市今年已向社會發布通告，房屋租賃必須到所在地房產局辦理登記備案及到公安機關辦理出租許可證等手續。但是，長期以來，由于法律宣傳及管理環節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩及規避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些。根據《合同法》規定，當事人違反法律、行政法規的行為而訂立的合同應認定無效。

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