用出讓金抵征用金 該國有土地證是否合法

    1992年方城縣城關鎮政府受方城縣政府的委托，對方城縣裕州南路進行開發，共征用城關鎮南閣組集體土地3903平方米，須補償南閣四組款項4.2萬元。為支付該款項，1997年9月經城關鎮政府與南閣四組群眾代表協商后達成如下協議：將城關鎮政府已征用過的，位于"方城縣城關裕州南路科技館西邊12米路以東，面積0.85畝土地"的出讓金由四組收取，以此來頂抵欠款4.2萬元。1998年7月，南閣村四組干部將該地皮劃為4塊宗地（共9間房場），協議出讓給楊某等人，共收款9.7萬元據為組有。此后楊某等人持南閣四組出據的收款收據和城關鎮信件，到方城縣土地局辦理了國有土地出讓合同，并辦理了國有土地使用證。

    今年6月，城關鎮南閣四組村民胡青山以“方城縣政府給楊某等人頒發國有土地證，違反了土地使用權出讓和轉讓程序，剝奪了其在同等條件下的購買權”為由，向方城縣人民法院提起行政訴訟，請求法院依法撤銷被告給楊某等人頒發的國有土地證。此案中，原、被告和第三人所爭議的焦點是：土地局頒發給楊某等的國有土地證是否合法有效？

    對此有兩種意見：

    第一種意見認為：楊某等人所購買的土地是經過方城縣政府征用的并經方城縣政府委托，城關鎮出讓給他們后，方城縣土地管理局又辦理了國有土地出讓合同，楊某等人又交納了出租金。所以該國有土地使用證頒發，程序合法，事實清楚，應當是合法有效。

    第二種意見認為：

    土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。而方城縣政府在給楊某等頒發國有土地使用證之前應由方城縣土地管理局按平等、自愿、有償原則下，與楊某等簽訂出讓合同，收取出讓金。由此，方城縣人民政府委托城關鎮政府實際辦理國有土地出讓與法無據。城關鎮政府與南閣4組無出出讓國有土地使用權的主體資格。城關鎮政府國有土地的出讓權與欠4組的錢款相抵，實際上是國有土地的潛在價值與4.2萬元交易（南閣4組因此多收入5.5萬元）。方城縣土地局在未實際收取土地出讓金情況下，與楊某等簽訂土地出讓合同，顯然損害了國家利益，違背了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8、10、11、18條規定，方城縣政府給楊某等頒發的國有土地使用證，事實不清，程序違法，應予以撤銷。

    筆者同意第二種意見。

    頒發的國有土地使用證是否合法有效，關鍵在于該集體土地征用后是否被合法出讓，從該案來看，集體土地轉化為國有土地之后，應遵循98年《土地管理法》國家依法實行國有土地有償使用制度。這就說明該案中土地應以出讓方式交付于土地使用者。其中國有土地出讓有三種方式。協議、招標、拍賣。根據《城市房地產管理法》第十二條規定，該綜合用地可以以協議出讓的方式交付土地使用者。但必須遵循下列程序，該土地使用權出讓的地塊、用途、年限，由縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設部門房產部門共同擬定方案，報經縣人民政府批準，然后由方城縣土地局與土地使用者按平等、自愿、有償原則簽訂出讓合同后，土地使用者向方城縣土地局交納土地出讓金（出讓金不得低于協議出讓最低價）。土地使用者全部交付出讓金后，辦理登記，領取土地使用證取得土地使用權。其中98年《土地管理法》第55條規定了土地有償使用費全部上繳財政。可見該案中土地使用權出讓程序嚴重背離了法律、法規規定，致使國有土地在交付使用者時多出了兩個環節，并倒置了出讓合同與交付出讓金的程序，出讓金未全部上繳國家財政，造成了國有財產的

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