抵押住房保險中的不公平問題探析

    目前，本市各商業銀行向個人發放購房貸款時，都要求借款人購買抵押住房保險，保險公司似乎已成為商業性購房貸款中不可或缺的第三方當事人。據了解，抵押住房保險年費率為千分之五（公積金貸款或組合貸款）和千分之七（純商業性貸款），1992年至1999年底的八年中，本市公積金貸款和組合貸款（不包括純商業貸款）借款人支付的保險費總額高達二億三千四百萬元。而八年中實際發生的理賠金額微乎其微，保險公司曾因一起火災賠償約八萬元，另有不超過十起水管爆裂等小額理賠。筆者認為，這一奇怪現象并非偶然，而是現行保險機制設計上的不公平所致。

    下文擬在理清有關當事人之間的法律關系基礎上，剖析該險種存在的不公平問題及其產生的原因，并就其前景談一點想法。

    一、購房人、銀行和保險公司之間的法律關系。

    購房人與銀行之間，一方面有貸款合同關系。作為借款人享有獲得貸款的權利，并承擔償還貸款本息的義務；另一方面有抵押合同關系（在文書格式上，可以與借款合同合并），銀行作為抵押權人有權在借款人違約的情況下依法處分抵押房屋，并就處分價款優先獲得清償。購房人與保險公司之間存在保險合同關系，購房人承擔支付保險費的義務，同時享有獲得保險金賠償的權利。

    銀行與保險公司之間沒有直接的法律關系，但抵押物滅失、毀損所獲得的保險金、賠償金依法受抵押權效力的支配，因此，銀行可以在兩種情況下獲得保險金：（1）若借款人發生逾期還款后發生了保險事故，銀行可以直接對保險公司行使賠償請求權，并在抵押所擔保的債權范圍內就抵押房屋的保險金優先受償。（2）若保險事故發生后，借款人出現逾期還款，銀行可以事先與借款人約定將抵押期間取得的保險金提存，繼續作為償還貸款的抵押，從而保留對保險金的控制權，避免被借款人挪作他用。

    但從現行的抵押住房保險單來看，其中直接規定“第一受益人為放貸銀行”，即銀行在任何情況下都將作為保險金的優先受益對象，即便某借款人正常履行還款義務，也必須先將保險金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險三層法律關系，也不符合財產險中投保人（即房屋所有人）應當作為受益人的原則。

    二、抵押住房保險存在的不公平問題。

    （一）銀行將訂立保險合同作為發放貸款的強制性附加條件。

    我國保險法明確規定，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同。而在住房貸款活動中，保險已經成為貸款的附加條件，借款人不投保，就無法取得銀行貸款。銀行采取變相強制投保的做法顯然違背了保險自愿的法律原則。

    值得注意的是，貸款銀行往往與保險公司建立保險代辦關系，保險事故越少，銀行獲得的收益就越多，據說一般的代理分成比例為保險費的5-30%，這樣，銀行獲得的保險代理利益應當在4700萬元左右，保險公司實得保費收入為1.88億元左右。筆者認為，導致銀行強制借款人投保的決定性因素，正是其獲得的上述附加利益。

    （二）銀行要求購房人購買的保險金額大于其債權利益。

    保險金額，是投保人和保險人在保險單中載明的，保險人承擔賠償義務的最高限額，也就是確定保險費的標準，與保險當事人的權利義務關系密切。鑒于銀行對抵押住房保險金行使優先受償權的范圍，限于抵押所擔保的貸款金額（一般不足房屋價格的80%），剩余部分的保險金歸投保人所有，因此，銀行要求借款人必須投保的保險金額也應以債權利益為限。由于抵押住房保

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