房地產投資信托(REIT)的特征與實踐意義

　　在房地產投資信托最發達的美國，REIT的經營和管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上的受托人或者董事組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的，也就是說，該受托人與REIT的投資顧問及其附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。受托人和董事會的主要職責是負責制定REIT的業務發展計劃并指導其實施。

　　從本質上講，REIT產品是一種資產運營型的共同基金，國內有些媒體的報道將其稱為房地產投資基金，嚴格說來并不妥當，因為這個稱呼在美國通常是指另外一種形式的房地產基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發，而是主要投資于房產類證券、房地產信托投資基金和房地產開發企業等來實現間接的房地產投資。而REIT主要通過直接運營房地產物業，獲得資產運營收益作為基金回報。

　　　　房地產投資信托的比較優勢及特征

　　REIT的資金來源主要有個方面：一是發行信托受益憑證或者股票，由機構投資者（如人壽保險公司或其他養老基金組織等）和個人投資者認購，REIT通常對認購者會有一定要求，如上海國投此次發行的“新上海”國際大廈項目資金信托計劃要求投資者加入信托計劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬元：二是從金融市場融資，如銀行借入、發行債券和商業票據等，美國法規對這一部分的融資比例有著嚴格的限制，以控制其財務風險。

　　房地產投資信托和傳統的房地產投資方式相比，具有明顯的比較優勢，主要分列如下：

　　①REIT是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來，具有很強的流動性。在國外可以上市交易，甚至投資者在持有股份一年之后可以要求投資信托公司回購其股份。

　　②REIT將所募集的資金委托專業人士集中化管理，進行多元化投資組合，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務進行投資，根據投資組合的原理，可有效降低投資風險，獲得相對理想的投資回報率，從而避免廠直接投資于單一化房地產資產帶來的高風險。

　　③傳統的房地產投資往往需要投資者投入數額巨大的資金，同時可能擔負著較大的債務風險，因而普通的中小投資者對之只能望而卻步，難以介入。RHIT的出現改變了這種狀況，它將房地產資產拆細證券化，為中小投資者提供了一個進入房地產投資的較好渠道，使得房地產投資變得大眾化。中小投資者在擔負有限責任的同時，有機會間接獲得原本可望而不可及的大規模房地產投資的高收益。

　　④作為一種金融工具，REIT由于其本身的特點而成為一個很好的資金融通渠道，目前國外通行的BEIT運行機制如股份公司制、有限責任制、自由進入和退出機制、專業化管理、投資組合、稅收優惠和規范有效的監管制度等保證了REIT可以集中大量的社會資金（包括普通中小投資者的閑散資金），從而產生規模經濟效應，獲得較高投資回報，降低投資者的投資風險，因而是一種較好的金融投資工具。

　　作為一種信托產品，REIT同樣具有信托的四大特征即所有權和受益權分離、信托財產獨立性、有限責任和信托管理連續性等，這里要講的是除此以外REIT還具有的自身的幾個特征：

　　①REIT的經營期限可以分為定期和不定期，作為公眾公司，REIT有義務定期向外界公布各期的財務報表，因而其財務運作受到公眾監督，具有較高的透明度。

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