淺談房屋抵押權和其他權利實現時的沖突及解決論文

　　摘要:為充分發揮物的作用,在現實生活實踐中,數個房屋抵押權或者抵押權和其他相關權利共存于同一房屋上的現象并不少見。由此導致了抵押權之間或抵押權和其他權利之間在實現時的沖突。房屋抵押權之間或房屋抵押權和其他權利之間的沖突問題具有重要的社會意義。

　　關鍵詞:抵押權;實現;沖突

　　房屋抵押權實現中的沖突即指在實現房屋抵押權過程中,同一房屋上既存的抵押權和其他債權、租賃權、承租權,因該房屋價值有限,所產生的權利效力及實現時的優先權問題。規范房屋抵押權的實現方法和途徑,對加強依法治國和實現和司法統一有重要的示范作用。

　　一、 房屋抵押權之間的沖突和實現

　　在法律實踐中,房屋抵押權之間的沖突可以分為再抵押和重復抵押兩種情形。

　　1.再抵押

　　再抵押即在同一房屋的部分價值設定抵押權后,再在其剩余價值上設定其他抵押權,但是擔保債務的全額不得超過設定抵押權的房屋的總價值。

　　我國《擔保法》明文肯定了再抵押的法律效力。再抵押充分體現了物盡其用的原則,有利于實現對物的充分合理利用,為物權人融資提供了盡可能多的方法和手段,是一種極其有利于民事主體的制度。

　　2.重復抵押

　　重復抵押即對同一房屋的全部價值設定抵押權后,又將同一房屋與其他抵押人設定擔保。重復抵押權中,同一房屋有數個抵押權人和數個抵押關系,最終導致同一房屋所擔保的債權價值遠遠超過房屋本身的價值。

　　我國不承認重復抵押權的效力。物權法中對重復抵押沒有規定,但《擔保法》否定重復抵押的效力。在我國,理論界存在肯定和否定兩種觀點。我認為對重復抵押權的效力要依據債權的主體和性質區別對待。對于普通債權可以肯定重復抵押權的效力,理由如下:

　　(1)民事立法本意是對抵押權人的權利進行充分的保護,而允許重復抵押權有利于對抵押權人的利益進行充分的保護。

　　(2)抵押權的價值本身難以精確確定。市場瞬息萬變,抵押物的價值也在不斷的變化。

　　(3)實踐中經常出現因對抵押物的價值估價不當或市場行情變化,最終由再抵押轉化為重復抵押。另外,對于某些涉及公共財產性質的債權不能適用重復抵押。在此僅以銀行債權為例解釋說明。銀行債權涉及國家財產,如果允許適用重復抵押,則可能導致銀行內部人員和外部人員相互勾結,多次重復抵押,套出銀行貸款。這將造成銀行不良資產擴大和國家財產流失的嚴重后果,最終危及國家經濟發展和穩定。

　　在國外,理論界傾向于承認多重抵押的效力。主要表現為,雖然國外主要立法沒有明確規定,但理論界多數認同重復抵押。原因有以下幾點:

　　(1)出于對意思自治原則的尊重。既然雙方當事人在彼此知道重復抵押權的情況下,簽訂重復抵押合同,表明當事人愿意承擔重復抵押的風險。

　　(2)在市場經濟發達的國家的實踐中,抵押權在實現債權中主要起心理上的保障作用。

　　(3)為民事主體融資提供方便。現代市場經濟,融資對社會生產和經濟發展起重要作用,法律制度作為經濟基礎的上層建筑,要體現現代市場經濟的要求。

　　二、抵押權與租賃權的沖突

　　抵押權首先是擔保物權,是以確保債務清償為目的的物權,以物的交換價值為內容,不是利用標的物本身的權利,而是專以取得標的物的交換價值為內容的權利,所以,標的物本身雖然已經毀損、滅失,而代替該標的物的交換價值仍存在的話,該權利即移轉到該代替物上。而租賃權,是以支配物的使用價值為內容,標的物本身的瑕疵直接影響權利的行使,租賃權本身是通過債權合同取得,其性質應是債權,但為保護承租人的利益,法律賦予租賃權以物權性,即債權的物權化,“買賣不破租賃”的法諺充分體現了租賃權的物權性。

　　三、房地產抵押權與承租權的沖突

　　法律不禁止抵押物的出租,也不禁止出租物的抵押。當房地產租賃合同的租期在主債務清償期屆滿前屆滿,則租賃不論在前在后,均不影響抵押權實現,不發生承租權與抵押權沖突問題。而當租期內抵押權人有權主張抵押權的,則必然發生抵押權與承租權的沖突。此種權利沖突,應作怎樣的價值判斷,應視具體情況而定:

　　1.先抵押后出租情況下的權利沖突

　　由于抵押不轉移抵押物的占有、抵押物的所有權不發生轉移,仍屬于抵押人,因而允許抵押房屋出租不僅在法律上是可行的,而且抵押房屋出租更有利于發揮物的使用價值,更有利于保證債權實現。如果實現抵押權造成承租人損失,則視抵押人和承租人的過錯狀況而定,如抵押人書面告知承租人租賃房屋(抵押物)已抵押的,抵押人無過錯,承租人明知故租,應自行承擔損失;如抵押人未書面告知租賃房屋已抵押的,抵押人應承擔承租人的損失。

　　2.先出租后抵押情況下的權利沖突

　　當租期內抵押權人有權主張抵押權時,必然產生權利沖突。抵押人欲將出租房屋用于抵押時,應履行書面告知承租人的義務:出租房屋將用于抵押,此時承租人無權表示異議,未告知的,也不影響既存租賃合同的效力;抵押人告知承租人意在促使承租人關注即將發生的抵押,以便為另租房屋早作打算。

　　四 預告登記與抵押權等級的沖突及解決

　　當事人之間簽訂不動產抵押合同,并依法進行了登記,根據《物權法》第20條規定,應當屬于該條“簽訂其他不動產協議”所指范圍,其與房屋買賣合同一樣,也是為了保障將來物權的順利實現,都可向登記機關申請預告登記,這兩種預告登記雖然實現的物權性質不同,但兩種權利彼此獨立,不存在相互沖突的問題,先登記一方擁有必然的優先權,且不經先登記一方同意,其后權利均無法實現。

　　參考文獻:

　　[1]楊立新.物權法[M].北京:高等教育出版社

　　[2] 張文顯.法理學[M].北京:法律出版社

　　[3]梁慧星.民法總論[M].北京:法律出版社

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