中國個人住房貸款政策及價值取向研究

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中國個人住房貸款政策及價值取向研究

王巍卓　沈陽師范大學國際商學院　１１００３４

機構貸款基準利率，但對房產的非合理需求缺乏有效控制，投機炒房快速增長，同時，中低檔住宅供應比例下降，導致房地產供給結構嚴重不合理。此后，國家利用信貸、稅收等經濟手段，提高房產交易成本，抑制房產投機需求，但結構性矛盾依然存在，中低價住房和經濟適用房的比例偏低。２００６年，國家在行使多種經濟手段【關鍵詞】

的同時，吸取了前兩年的教訓，通過出臺個人住房貸款；政策；問題

《關于調整住房供應結構穩定住房價格的

一、宏觀經濟背景下中國住房貸款意見》，彌補了房貸政策的不足，直接宏觀政策的演變調控住房結構，并有區別地調整住房消費

１９９８年是我國取消福利分房，開展住信貸的首付比例，引導合理消費。房制度市場化改革的起步之年，此后，也②房貸政策的松動——大量空置房是國民經濟快速發展和房地產繁榮發展的２００４年以前，在積極財政政策調控一個時期。住房消費的增長與社會經濟的下，國內房地產市場具有典型“亮點經濟”發展密不可分，顯現正相關的連帶效應。特征。“十五”期間，許多城市將房地產業

總體來看，國內宏觀經濟的發展趨勢列為支柱產業。同時，信貸政策也在影響是穩步提升的，國家在制定產業政策時會和調控房地產的投資和需求，局部地區房采取相機決策，特別是如前所述，房產政地產投資過熱，購買多套住房的投機需求策是一種短期性政策，會按照經濟發展態增加，導致全國范圍內越來越多的空置房勢和政府調控意圖進行變化。１９９５年以來，難以消化，房貸政策出現松動跡象。２００５我國商業銀行的個人住房貸款業務可以劃年，國內商品房空置率達２６％，大大超過分為三個階段，一是政策啟動階段（１９９５—國際公認的５％～１０％的警戒區間。因此，１９９８年），商業銀行在這一時期開始辦理個從政策層面看，支持經濟型住房發展、支人住房貸款業務，并從１９９８年下半年起，停持有效需求的房貸政策總體趨向不會改止住房的實物分配，實行住房貨幣化，為變，只是在刺激個人住房消費需求方面會住房金融的發展奠定了基礎。二是擴張發有所收縮。展階段（１９９９—２０００年），國家通過中央銀③房貸政策的風險——信用環境差行發布了多項鼓勵政策，在優惠利率、貸信用環境建設是國內大部分行業，包款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放括房地產行業持續、健康發展的一個軟貸門檻，支持個人消費信貸。三是規范調肋。近幾年，國內部分經濟發達地區的金整階段（２００１～２００６年），針對個人住房貸融機構與咨詢中介機構聯合，建立了個人款過程中出現的違規行為，人民銀行為降聯合征信系統，為有效防范房地產信貸風低金融機構風險、規范房產金融市場秩序、險，特別是個人住房貸款風第一文庫網險發揮了重要抑制房產投機行為，及時收緊放貸條件，加作用。目前，全國范圍內的征信系統還沒強了對個人住房貸款的管理。有真正建立起來，金融機構之間的資源共

享、平臺合作在短時間內難以實現，所以，

二、房貸政策存在的問題及評價市場環境下的信用建設與維護還有待進一

住房問題是關平民生的大問題，近幾步加強。年國家出臺一系列的調控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時進行調三、加強個人住房貸款風險控制的整，但房地產市場仍然存在住房結構不合措施建議理、部分城市房價上漲過快、中低收入居①強化個人住房貸款的保險機制民住房難以滿足等問題。商業銀行就貸款抵押物價值為標的，

①房貸政策的盲區——結構性矛盾要求借款人向保險公司投保住房抵押財產２００４年以后，人民銀行多次上調金融保險。２００２年４月后，保監會對原保險范【文章摘要】近幾年來，中國房地產業作為國民經濟的重要增長點，為推動經濟的高速發展發揮了重要作用。同時，房地產投資過熱、房價高漲等問題也在一定程度上干擾了經濟秩序。

圍進行了調整，除對抵押物的不可抗力導致損失進行保險外，另對借款人由意外造成的傷亡，喪失還款能力，由保險機構償還貸款余額。這項個人住房貸款綜合保險品種在很大程度上，降低了銀行與借款人的風險。然而僅此一項保險還不足以分解銀行的風險。建議增加由房地產開發商投保以銀行作為第一受益人的責任保險；由借款人或銀行投保的以借款人信用為標的，銀行為第一受益人的保證保險；由銀行每月就個人住房貸款人余額按比例繳納保險金，對于逾期超過某月的貸款，保險公司支付逾期部分的賠償金（保險品種創新），當然，這種險種需要　計算　一個比較合理的保費。一旦出現風險，銀行可直接向保險公司行使保險權益，使債權獲得最大限度的保障，實現風險合理有效的轉移，把貸款風險控制到最低限度，也可使銀行從繁瑣的法律糾紛中解脫出來。

②盡快建立健全個人住房貸款的法律體系

盡快完善個人住房按揭貸款的配套法律法規。應對期房抵押登記、抵押債權轉移、房產中介的法律責任、個人債務的追償、甚至是個人破產制度等問題都做出明確的規定。進一步完善抵押、拍賣制度，簡化手續，提高效率，切實解決抵押物處置難的問題。商業銀行在辦理個人住房按揭過程中應盡量規避法律不健全帶來的風險。謹慎受理低收入居民的第一套住房貸款；謹慎受理購買小戶型、低總價住房的第一套貸款；必要時可要求降低貸款成數，或追加擔保物。再如，在辦理個人住房按揭貸款過程中，可要求抵押物所在地公證處對抵押合同進行“強制執行”的公證，一旦發生嚴重不履約，可直接向法院申請執行，縮短處置時間和費用。

【參考文獻】

１、張勇，個人住房貸款的風險與防范，現代金融，２００５，（１２）　．２、韓雙，個人住房貸款的風險來源與防范，海南金融，　２００５，（０４）　．

MODERN BUSINESS

現代商業

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