商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償
在法院民事審判中，涉及房地產(chǎn)糾紛的案件非凡是商品房買賣合同糾紛案件不僅案件的件數(shù)增加較快，而且也呈現(xiàn)了較高的增長率，而中華人民共和國最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“司法解釋”)，該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規(guī)定，
商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償
。對出賣人嚴(yán)重違反老實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及保護購房人的合法權(quán)益提供了有力的保障，下面筆者對懲罰性賠償?shù)囊恍┚唧w情況條件簡要進行闡述。
一、適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(三)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證實的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實;
(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(五)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
二、懲罰性賠償?shù)臈l件通過以上規(guī)定的.情形，還可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下的條件：
(一)只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”，
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《商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償》(http://salifelink.com)。《司法解釋》適用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當(dāng)然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。(二)只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。
根據(jù)合同法的規(guī)定，以及目前我國的司法實踐，構(gòu)成違約責(zé)任必須同時具備以下四個條件：
第一，行為，也就是一方當(dāng)事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責(zé)任的客觀條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在著合同關(guān)系。假如合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。
第二，過錯，即違約一方當(dāng)事人主觀上有過錯，這也是違約責(zé)任的主觀要件。當(dāng)事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人的原因造成違約責(zé)任。因此，違約當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必須要有過錯。而在雙方過錯的情況下，過錯的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任大小的依據(jù)。
第三，損害事實，損害事實指當(dāng)事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當(dāng)事人是否真的受到損害及損害的大小;而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當(dāng)事人所受到的實際損害。
第四，因果關(guān)系，
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