物業管理員工培訓教案

　　 物業管理員工培訓教案 　　一﹑物業的概念： 　　“物業”一詞是由英語Property引譯而來的，含義為“財產，資產，擁有物，房地產，物業”可以是未來發的土地，也可以是整個住宅小區或單體建筑，包括高層與多層住宅樓，綜合辦公寫字樓，商業大廈，旅游賓館，工業廠房，倉庫等。 　　二﹑物業管理： 　　廣義的物業管理，就是指資產，財產的管理。 　　狹義范疇，即房地產的管理，它運用現代管理科學和先進的專業維修養護技術，借助經濟和法律手段，對房層及附屬設施，周圍環境實施統一的綜合管理，以期為用戶（業主或租戶），創造一個整潔舒適，安全高雅的商住辦公環境。 　　物業管理還有重要的服務性的一面，即充分利用現有的物業條件，盡可能地完善各種配套設施，開展多種多樣的經營服務項目，為用戶提供全方位的服務。 　　物業管理工作還涉及物業周圍的軟硬件環境，如人，車，道路等，故物業管理工作因物業的具體使用性質不同而各有側重。 　　對XX廣場的物業管理著重在于為各業主/租戶創造舒適安全的購物，辦公，娛樂的環境，所以水電，冷暖氣，保安，清潔和維修等必須提供上檔次的服務，除此之外，商務，快餐等服務必須得到完善，整體建筑的外觀和形象也應統籌策劃，以吸引更多的租戶和消費者。 　　停車場及周圍道路的管理，必須做到車道清楚，標識明確，停放有序，只要是業主需要，于社會有益，物業管理公司都應想辦法盡力去做，這是物業管理部義不容辭的責任。 　　三﹑管理公司基本理念和原則 　　1.物業管理的任務，功能 　　物業管理為物業項目提供專業管理服務。 　　物業管理是物業開發過程的一個重要組成部分，從概念構思開始，然后是設計，融資，以至建筑施工，市場營銷以及運作，物業管理都參與其中。 　　物業管理工作具有管理和服務兩重特性，但說到底也就是服務的只能，因為管理實際上是服務的更高層次而已。 　　物業管理的任務是支持及監督物業的開發過程，這是基于開發和管理是一個統一的功能組合這一認識的。故第一項功能是監督物業開發進展，并向發展商提出有關如何最大限度發揮物業潛力的建議。 　　物業管理的第二個功能是在發展商將物業移交給管理公司后管理該項物業。 　　物業管理的第三個功能是與物業的業主，投資者，用戶及公眾保持良好關系。該項工作可說是樓宇達至百分之百占用率的關鍵所在，這樣也才能實現財產的完全的真實的價值。 　　物業管理的第四個功能是令公司收支平衡，以為公司謀取利潤。其中收入主要來自業主的管理費，被管理公司用來支付行政管理，運作費用及大額開支費用：如招聘，培訓，市場推廣，工程維護及運行，保安，清潔及管理服務等。 　　（大額開支——用于購買新的機電設備及對大樓進行維修，再裝修等。） 　　2.管理運行 　　A.機電，工程服務 　　提供足夠及經濟的能源服務，空調服務，采暖通風服務，供水服務，電梯，電話及維護服務。先進的“智能化”大廈擁有復雜的電子控制閉路電視系統，微機自動監控及消防，廣播系統，感應式自動停車收費系統，機電，工程服務。負責全部公共機電設備系統的操作運轉及養護。 　　B.安全保衛服務 　　保安控制大廈內外進出的行人和車輛以確保大廈自身，大廈周邊，大廈租戶及顧客的安全，為該廣場之公眾地方，設施提供保險及其他因管理人員疏忽或廣場設施損毀而引起人體傷害保險。同時保安工作也包括火警及緊急救援系統。 　　C.清潔服務 　　大廈和周邊的清潔服務，保持大廈內外公共區域的潔凈，這些公共區域包括大堂，電梯，樓梯，停車場和大廈外墻玻璃，公共地方的花卉保養及防止任何障礙阻塞公共地區。 　　3.使命 　　物業管理公司的使命是為房地產項目提供非常優秀的服務，這種服務是遵循國際上認可的標準和實踐原則進行的：即反應迅速，舉止禮貌，注重效益，講究效率，經濟運作。 　　故：物業管理公司的企業目標制定的前提是：它是服務型公司。必須營造體貼入微的服務氛圍提供富有創造性的商務服務。在此基礎上物業管理方可或致最大成功。 　　4.公司的企業文化 　　物業管理公司的企業文化應是鼓勵有機地結合平素友善待人及專業上訓練有素，嚴格要求，一絲不茍。物業管理公司應通過嚴格的管理標準，管理規章及管理實踐來維持與業主，投資者，發展商及住戶間的緊密聯系，從而達致財務上成功。 　　5.財產價值 　　物業管理的首要作用就是使物業得以增值，為此它需要員工具有主人翁的態度，發現問題解決問題，作出決定和找到答案。 　　物業管理使物業增值的途經是：高質量的標準；細致入微的服務，專業化的雇員以及被實踐證明切實有效的政策和程序。 　　因此物業管理公司必須“以人為本”，物業管理公司的最大財富是其員工，這是真正的價值所在，這是附加的價值。高質量的標準是由人制定的，關心服務是人提供的，經實踐證明切實有效的政策和程序是由人執行的。 　　如果沒有物業管理的員工，物業投資就無從實現其真正的，增加的及全部的財產價值。 　　物業管理公司必須首先關心其員工。 　　員工則會關心投資者，業主，發展商，及用戶，這是人類本身具有的相互理解的天性決定的。 這種理解是物業管理的基礎。 　　如果管理公司關心其員工，則員工會關心公司管理的財產，這樣業主和用戶也會關心這些財產，結果是：投資者和發展商將完全實現增值了的——附加的——價值。 　　6.行為誓言 　　物業管理公司必須保證為業主，投資者和用戶提供最佳的物業管流服務。 　　物業管理公司的員工必須保證：充分發揮其專業技能，盡量提高服務標準，以富有責任心成熟及專業化的方式來實現其承諾。 　　管理公司和員工應按照統一，有思想，體貼，禮貌，誠實的原則工作。 　　四﹑員工素質要求 　　公司希望員工有出色的表現，其標準是與同事，業主，客戶，具有良好的關系而這些良好的關系是基于四方面高質量的要求的： 　　1.反應迅速 　　員工應對客戶的請求立即作出反應，并向他們報告解決的方法。 　　2.舉止禮貌 　　員工行為是高度職業化并經過良好訓練的。例如：在任何時候，不管發生什么問題都應友善，注意禮貌的。 　　3.注重效益 　　員工應提供節約成本卓有成效的服務，以確保公司在財務上成功以及有利于員工自我的職業發展。 　　4.講究效率 　　員工在完成它的工作，任務時應講究時效，有序地，區別輕重緩急地以及迅速的分配工作，定量的利用資源。 　　五﹑職業培訓 　　通過對員工進行物業管理，一般性管理，服務性管理以及商務管理等方面專業培訓以提供優質服務，這是物業管理公司的基本關注點，與員工今后素質的表現密切相關，故物業管理公司發展策略必須包括良好的員工招聘和培訓程序。為符合國際管理標準，員工必須接受英語，服務，辦公室，行政，計算機，儀表和著裝培訓。除此以外各專業須進行專業培訓： 　　工程，設備部員工需要接受大廈自動化系統培訓。 　　保安部員工需接受軍事，警備和緊急救援培訓。 　　物管部員工需接受酒店風格，接待培訓。 　　A.需接受培訓對象分三類 　　新人： 　　新加入公司的同事。需令新人認識公司對工作要求，政策及工作步驟等。 　　現職舊人： 　　已工作了一段時間的員工，亦需要通過培訓去提醒他們的工作程序。 　　因“變化”受影響的員工： 　　因為新知識，新工作步驟，員工調職或因晉升而需要接受新工作安排時，亦通過培訓以便員工能有足夠能力去應付新轉變。 　　B.培訓方式 　　“上崗”的培訓形式：通常是由受訓者的上司或同事負責訓練，并會針對某項工作上需要而訓練有關知識，技巧和態度。 　　這種培訓形式的優點是受訓者直接的理解及馬上將所學的應用到工作上；但同時卻容易受環境的影響而較難集中思想。 　　此外，在選用此中形式時，培訓者的訓練技巧和對該項工作的認識亦十分重要。 　　“脫崗”培訓形式：課程內容，訓練方法和課堂設備都經有系統地設計和安排，令受訓者容易理解及吸收。培訓特點較為系統，全面。 　　這種訓練形式通常是應用于一些較復雜的工作上。優點是受訓者除了能夠吸收課程外，亦能加強對公司的歸屬感。但必須注意到受訓者如何把學到的概念，知識或技巧應用到實際的工作環境。 　　培訓的重要性： 　　對員工： 　　清楚要求，避免犯錯； 　　有信心的完成工作； 　　提高個人的知識，技術水平和處事態度； 　　能發揮所長，爭取表現。 　　對培訓員和督導員： 　　提高部門的生產力； 　　減低因錯誤而導致的損失； 　　減低員工的流失； 　　更靈活調配人手及工作； 　　增加個人于處理問題上的實踐。 　　對公司： 　　能配合公司的發展； 　　善用資源； 　　增加利潤； 　　提高工作效率。 　　六﹑執行優質服務標準 　　A.服務標準的重要性 　　設立一個目標 　　清楚表明公司對員工的期望 　　作為管理人員的參考資料，如招聘條件，工作細則，培訓計劃及表現評核等 　　B.服務標準 　　清楚，精簡，能被察覺到，具實行性。 　　C.優質服務標準的兩大范圍 　　程序： 個人： 　　時間 儀表 　　須嘗性 身體語言，聲調 　　彈性 專注 　　溝通渠道 隨即應變 　　主動 引導性 　　顧客回饋 技巧性（如售樓） 　　組織及領導 解決問題的能力 　　D.服務表現評估 　　目的在于分析個別下屬的表現，使他能進一步發揮其長處及改善其短處，達到更佳工作表現的效果。 E.顧客服務表現評估的方式 　　利用每個機會，每日均向下屬反映他在顧客服務上的表現，贊賞他做得恰當的地方，這樣會形成一種推動力，使他重復優質顧客服務的行為。 　　定期向下屬展示督導對他在顧客服務上的評分及整體部門在顧客服務上的生產力。 　　每三至六個月，與下屬作出系統化的表現評估。在此之前督導員必須細心觀察下屬的表現，并根據公司的顧客服務標準逐項評分。 　　鼓勵下屬先提出改善個人表現的計劃，然后才提出自己的意見。 　　跟進評核目標。 　　七﹑角色典范及不同

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