房地產產權產籍管理法律制度

　　在日新月異的現代社會中，各種制度頻頻出現，制度是在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規范。擬起制度來就毫無頭緒？下面是小編幫大家整理的房地產產權產籍管理法律制度，希望對大家有所幫助。

　　第一節概述

一、房地產權屬登記的概念

　　房地產權屬登記,是指房地產行政主管部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記,依法確認房地產權隸屬關系的行為;房地產權屬登記是房地產登記的主要內容之一;我國實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度;在大多數城市,房地產權屬登記實行土地與房屋分別登記的制度,即一宗房地產要辦理兩個產權證書,一個是國有土地使用權證書,一個是房屋所有權證書;廣州、深圳等少數城市制作、頒發統一的房地產權證書;

　　二、房地產權屬登記的功能

　　房地產權屬登記作為現代房地產法律制度的基礎,具有三個方面的功能,即產權確認功能、公示功能和管理功能;

　　一產權確認功能

　　二公示功能

　　三管理功能

　　三、房地產權屬登記的效力

　　一房地產權屬登記的效力模式

　　房地產權屬登記的效力,是指法律賦予房地產權屬登記的強制力;在世界各國的立法中,關于房地產登記的效力主要有兩種：一是成立要件主義；二是對抗要件主義;

　　各國關于房地產權屬登記及其效力的規定,大致有三種模式;．

　　1．德國法模式

　　2．托倫斯Robert Torrens模式

　　3．法國法模式

　　二我國房地產權屬登記的效力

　　土地管理法第9條規定,集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發證書,確認所有權；全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地,由縣級以上地方人民政府登記造冊,核發證書,確認使用權;上述規定表明,無論是“確認所有權”,還是“確認使用權”,其前提條件都是“登記造冊”和“核發證書”,亦即都強調以登記為取得物權的成立要件;

　　三登記與公信力

　　德國法模式與托倫斯模式均承認登記的公信力;所謂公信力,是指在登記為房地產權利變動的公示方法的情況下,即使登記簿的記載與實質的房地產權利不符,但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護;

　　我國房地產立法是否承認登記的公信力,學者們有不同看法：一種意見認為,我國房地產登記具有公信力；另一種意見認為,我國房地產立法未體現登記具有公信力;筆者認為,我國房地產立法承認登記具有公信力,但規定得不明確;因為：1房屋所有權證和土地使用權證是權利人管理物業的法律憑證,產權受法律保護;2我國房地產立法承認登記為房地產權變動的成立要件,不登記即無房地產權,這就意味著登記具有公信力;3我國不動產物權的變動中實際上已開始承認善意取得制度;登記具有公信力是保障交易安全的前提,符合社會主義市場經濟客觀要求;

　　第二節土地權屬登記管理

　　一、地產權屬登記的種類

　　地產權屬登記,是房地產行政主管部門代表政府對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權及他項權利均進行注冊登記和發證的一種制度;地產權屬登記是國家用以確認土地所有權或土地使用權的一項法律措施;

　　按照登記的時間和內容的不同,地產權屬登記可區分為初始登記和變更登記;

　　1．初始登記

　　初始登記是指在一定時間內,對轄區內全部土地進行的普遍登記;其權利范圍包括國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權等;

　　2．變更登記

　　變更登記是指繼初始土地登記之后,因土地所有權、使用權、他項權利以及土地的主要用途發生變更而隨時辦理的登記;包括土地所有權變更登記、土地使用權變更登記、土地抵押權登記、主要用途變更登記和注銷登記;變更登記是在初始登記的基礎上進行的,與初始登記相比,變更登記具有分散性、經常性和多樣性的特點;

　　二、地產權屬登記的程序

　　1．初始登記的程序

　　1申報;

　　2地籍調查;

　　3權屬審核;

　　4注冊登記;

　　5頒發土地證書;

　　2．變更登記的程序

　　1變更申報;

　　2變更調查;

　　3變更審核;

　　4變更登記注冊、發證;

　　第三節房屋權屬登記管理

　　一、房產權屬登記的種類

　　房產權屬登記,是指房產行政管理部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押、典權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產權歸屬關系的行為;

　　城市房屋權屬登記管理辦法規定：房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、他項權利登記和注銷登記六種;

　　1．總登記;

　　總登記應由縣級以上人民政府在規定的登記期限開始之前30日發布公告,公告應當載明的有關事項是：

　　1總登記的區域；

　　2申請的期限注明起止日期；

　　3申請人應當提交的有關證件告知登記人應攜帶的證件和有關文件；

　　4受理登記的地點可以是登記機關所在地或登記機關設立的登記點；

　　5其他應當公告的事項如登記費用、不登記的責任等;

　　2．初始登記;

　　3．轉移登記;

　　4．變更登記;

　　5．他項權利登記;

　　6．注銷登記;

　　二、房產權屬登記的程序

　　房產產權登記的全過程,大體包括登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證和稅費發證等五道程序;

　　1．登記收件

　　2．勘丈繪圖

　　3．產權審查

　　4．繪制權證

　　5．稅費發證

　　第四節城市房屋管理

一、城市私房管理

　　一城市居民私房

　　城市居民私房是指城市居民個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房;

　　私房按其業主的數量可分為個人所有的私房和數人共有的私房;個人所有的私房,其房屋的占有、使用、收益和處分權在不違反國家法律、法規的前提下可以自由行使；數人共有的私房,其房屋的占有、使用、收益和處分權應按有關共有財產的法律規定行使;私房按其用途可分為住宅用私房和非住宅用私房;住宅用私房由個人或多人一起居住使用；非住宅用私房即除用作住宅用以外的其他私有房屋,包括營業用私房、倉儲用私房等;

　　二城市居民私房管理的內容

　　1．所有權登記

　　城市私有房屋的所有人,須到房屋所在地政府房產管理部門辦理所有權登記手續,經審查核實后,領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時,須到房屋所在地政府房產管理部門辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續;辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時,須按要求提交下列證件：

　　1新建、翻建和擴建的房屋,提交房屋所在地規劃管理部門批準的建設許可證和建

　　筑圖紙；

　　2購買的房屋,提交原房屋所有權證、買賣合同和契證；

　　3贈與的房屋,提交原房屋所有權證、贈與書和契證；

　　4交換的房屋,提交雙方的房屋所有權證、雙方簽訂的協議書和契證；

　　5繼承的房屋,提交原房屋所有權證、遺產繼承證件和契證；

　　6分家析產、分割的房屋,提交原房屋所有權證,分家析產單或分割單和契證；

　　7獲準拆除的房屋,提交原房屋所有權證和批準拆除證件;

　　2．買賣管理

　　買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持身份證明,到房屋所在地政府房產管理部門辦理手續;任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋;

　　在具體的私房買賣中,應注意如下幾點：

　　1房屋所有人出賣共有房屋,須提交共有人同意的證明書;在同等條件下,共有人有優先購買權;

　　2房屋所有人出賣已出租房屋,須提前3個月通知承租人;在同等條件下,承租人有優先購買權;

　　3買賣城市私有房屋,雙方應本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格,經房屋所在地政府房產管理部門同意后才能成交;

　　4機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋;如因特殊需要必須購買,須經縣級以上人民政府批準;

　　5凡享受國家或企業事業單位補貼,廉價購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時,應當賣給原補貼單位或政府房產管理部門;

　　3．租賃管理

　　租賃城市私有房屋,須由出租人和承租人簽訂租賃合同,明確雙方的權利義務,并報房屋所在地政府房產管理部門備案;房屋的租金,由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準協商議定；沒有規定標準的,由租賃雙方根據公平合理的原則,參照房屋所在地租金的實際水平協商議定,不得任意提高;出租人除收取租金外,不得收取押租或其他額外費用；承租人應按合同規定交租,不得拒交或拖欠;

　　在租賃期間,承租人有下列行為之一的,出租人有權解除租賃合同：

　　1承租人擅自將房屋轉讓、轉租或轉借的；2承租人利用承租的房屋進行非法活動,損害公共利益的；3承租人累計6個月不交租金的;

　　機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或變相租用私有房屋,如因特殊需要必須租用,須經縣級以上人民政府批準;

　　4．代管制度

　　城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其他原因不能管理其房屋時,可出具委托書委托代理人代為管理;代理人須按照代理權限行使代理權并履行應盡的義務;對于所有人下落不明又無合法代理人或所有權不明的城市私有房屋,如因天災或其他不可抗力遭受損失,政府房產管理部門不負賠償責任;

　　三私房繼承

　　1．私房繼承的條件

　　私房繼承,是指在公民被繼承人死亡后,按照法定程序,將死者所遺留的房屋轉移給有權接受的人所有的法律關系;繼承法的一般原理和規定,適用于私房繼承;

　　2．私房繼承的方式

　　私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈及遺贈扶養協議;二、城市公房管理

　　一城市公房

　　城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋;二城市公房管理的內容

　　1．所有權登記

　　城市公有房屋實行所有權登記制度;公有房屋產權人應當在規定期限內,到房屋所在地政府房產管理部門辦理所有權登記手續,經審查合格后領取房屋所有權證；其中,共有房屋由房屋共有人共同申請所有權登記,領取房屋共有權證;公有房屋所有權轉移、房屋狀況變動和房屋滅失的,公有房屋產權人應當在規定期限內到房屋所在地政府房產管理部門辦理所有權轉移、房屋狀況變動和房屋滅失登記;辦理公有房屋所有權登記、所有權轉移登記和房屋狀況變動登記手續時,應當按照下列要求提交證明文件：

　　1新建、改建和擴建的房屋,應當提交立項、規劃、用地和建設等部門的批準文件和證件；

　　2購買的房屋,應當提交原房屋所有權證、買賣合同和批準買賣的文件；

　　3劃撥的房屋,應當提交原房屋所有權證和劃撥的有關文件；

　　4贈與的房屋,應當提交原房屋所有權證、有關批準文件、贈與合同和公證書；

　　5交換的房屋,應當提交雙方的房屋所有權證和雙方簽訂的交換合同;

　　對公有房屋設定抵押等他項權,應當到政府房產管理部門辦理他項權登記,領取房屋他項權證;

　　2．使用管理

　　公有房屋的產權人和使用人應當按照房屋的用途合理使用房屋,不得擅自改變;確需改變用途的,應當依照有關規定辦理審批手續;共有房屋可以通過調整、交換等方式,促進合理使用;交換公有房屋使用權,應當遵循有利生產、方便生活的原則,由交換雙方簽訂書面協議;房屋使用人應當合理用房,不得無故閑置不用;對無正當理由閑置6個月以上不用的住宅,房屋產權人可以收回其使用權;對具有重要歷史意義、文化藝術和科學價值的公有房屋,產權人和使用人應當予以保護,不得擅自改變原狀;

　　3．租賃管理

　　公有住房的租賃必須執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策和租金標準;出租人和承租人應當簽訂書面租賃協議,明確雙方的權利和義務,并到政府房產管理部門辦理審核手續;承租人有城市房屋租賃管理辦法第二十四條規定的行為之一的,出租人有權終止合同,收回房屋;因此而造成損失的,由承租人賠償;

　　租賃期滿后,承租人應當返還房屋;如需繼續使用,應當在租賃期滿前重新簽訂租賃協議;出租人在租賃期滿前必須收回房屋時,應事先征得承租人同意,并賠償承租人的損失；收回住宅用房的,同時要作好承租人的住房安置;承租住宅用房的,承租人在租賃期限內死亡,其共同居住2年以上的家庭成員愿意繼續履行原契約的,可以辦理更名手續;在租賃期限內,房屋產權人轉讓房屋所有權,原租賃協議繼續履行;

　　4．買賣管理

　　公有房屋的買賣,買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規定的證明文件;任何單位或個人均不得擅自買賣公有房屋;公有房屋買賣應當根據國家規定進行房地產價格評估,經過交易審核后,方可辦理所有權登記;出售公有房屋所得價款應當按照國家有關規定使用;

　　5．修繕管理

　　公有房屋的產權人或房屋共有人有義務維修養護公有房屋及其附屬設施;產權人與使用人分離的,應當在協議中明確修繕義務;修繕責任人應當對房屋及其附屬設施進行定期檢查、修繕,保證其正常使用和安全;修繕責任人沒有履行修繕責任的,房地產行政主管部門應當責令修繕責任人進行修繕;房屋修繕應當執行國家和地方的法規、政策和標準;公有危險房屋的鑒定、修復和拆除應當按照有關規定執行;公有房屋修繕所需資金,應當按照現行財務制度和有關規定分別列支,嚴禁挪用;

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