老舊小區封閉管理方案

　　為了保障事情或工作順利、圓滿進行，就不得不需要事先制定方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。怎樣寫方案才更能起到其作用呢？以下是小編為大家收集的老舊小區封閉管理方案，歡迎大家分享。

老舊小區封閉管理方案1

　　去年8月14日，王書記就物業管理三年行動計劃作專題調研，并提出要堅持解放思想，敢為人先，盡快啟動，要把物業改善工程看作繼庭院改善工程、危舊房改善工程、背街小巷改善工程之后，市區兩級黨委政府為xx老百姓又一件家門口的民心工程、事實工程。

　　一、我區住宅小區物業管理現狀及取得的成績

　　我區目前已實行物業管理的住宅小區191個，建筑面積1489.53萬平方米；未實行物業管理面積住宅小區建筑面積409.7萬平方米，涉及1559幢，49987戶。根據調查摸底的情況看，我區目前無物業管理的住宅大部分分布在老城區的幾個街道，主要是一些老舊小區的公房、單位自管房、房改房，由街道社區實行社區自治管理。這些房屋年代久、分布散、產權雜、封閉難、基礎設施落后，居民業主以老年人多、困難戶多，實行物業管理基礎條件較差。

　　目前我區獲得國優稱號的小區大廈有19個，獲得省優稱號的有16個，獲得市優稱號的有67個。創優項目約占全市40%。在我區開展物業服務的企業有126家，其中一級企業10家，服務于52個管理項目；二級企業25家，服務于67個管理項目。物業管理企業在創我區的現代服務業強區、打造品質小區發揮了很好的作用。

　　二、舊小區實施物業管理存在的困難問題

　　通過調研和前期工作可以看到，這年些隨著城市更新改造的力度不斷加大，舊小區基礎設施和環境不斷改善。但是在老舊小區實行物業管理還存在許多問題。主要體現在以下幾方面：

　　（一）物業管理費用低，收繳難。在已經實施物業管理的老舊小區普遍存在物業費用低（一般0.15元-0.5元/平），收繳率也不高。居住在老舊小區的居民的觀念和經濟能力都不愿接受物業管理收費，物業公司收入主要依靠停車費、營業用房出租和政府補貼。一些街道社區對引進的物業管理反復宣傳，許多居民對小區的物業管理已比較認可，但一涉及到收費為題，不少居民反映，沒有錢繳物業費，要街道社區來解決，物業持續服務沒有保障。部分居民確實是經濟困難，而也有部分居民是有能力不愿繳。

　　（二）適宜的物業管理區域形成比較難。一是零星住宅合并難。我區的不少老舊住宅房屋由于歷史產權的沿革，特別是一些原來的單位自管房，往往幾幢房子一個圍墻。一個連片小區被很多圍墻分割，難以形成一個適宜的物業管理區域，對實施物業管理有諸多不利。而拆除這些圍墻，將小區打通成片，居民之間由于原產權單位關系不同等原因短期較難融合。二是老舊小區封閉難。有的老舊小區貫穿城市支路，有的小區內部配套學校等公共建筑，通行大量社會車輛；有的小區原有大量的出入口，居民已習慣就近自由出入，一旦封閉管理，會有較大阻力。還有一些區塊由于地理位置的原因，難以形成合適的物業管理區域，統一管理難度大。

　　（三）老舊小區基礎設施薄弱，物業維修養護難。老舊小區房屋年代久、基礎設施薄弱，經小區平改坡、舊小區整治、庭院改善后環境有了較大的改觀，增加了很多設施設備，但維修養護的要求加大。房屋外觀經這些年來的改造有了較大的提升，但建筑內部及本身大多已陳舊，由此帶來的維修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后續問題也需要不小的投入才能解決。各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠高于一般實施物業管理的小區。在老舊小區開展物業管理維修養護的開支給將來的管理者會造成很大壓力。同時，舊小區缺乏必要的監控設施、物業管理用房、消防設施、單元電子防盜門等硬件，也給實施舊小區物業管理帶來很多困難。

　　（四）因循守舊，改變觀念難。老舊小區居民的已經長年形成特有的傳統的生產生活習慣，與現代物業管理的'要求有差距，這不是短期內能改變的。不少對物業管理沒有認同感，認為現在生活就比較適宜，不愿做改變。特別舊小區老年人比較多，改變習慣更不容易，也有認為物業管理就是變向來收錢，出現對物業管理的抵觸，物管服務人員在小區內開展工作常遇到阻力。

　　三、舊小區實施物業管理的管理模式。

　　西湖區老舊小區實施物業管理會存在以下二種模式，現實中常以以下模式的組合形式出現：

　　（一）專業化物業管理模式。

　　1、實施條件：

　　1）成立小區業主委員會；

　　2）小區配套用房基本完善；

　　3）圍墻封閉、泊位劃定、基礎設施基本完善到位；

　　4）物業管理收費基本為居民業主所接受；

　　5）引進專業物業管理公司

　　2、實施方式：按照《物業管理條例》一般規定實施，由業委會聘請物業公司實施管理，簽訂物業管理合同，業主繳納物業管理費。（類似xx一區）

　　（二）社區化準物業管理模式。

　　1、實施條件：達不到實施專業化物業管理條件。

　　2、實施方式：

　　1）參照物業管理的管理方式，由街道、社區與物業公司簽訂委托管理服務合同。由物業公司統一組織秩序維護、衛生保潔、綠化養護、房屋維修等工作。可實行包干制，更適合酬薪制（類似xx小區）。

　　2）由街道、社區分別聘請秩序維護、綠化保潔、設施設備維護等專業單位在社區開展服務，由社區統一組織管理、考核。

　　四、舊小區實施物業管理的案例分析

　　（一）xx小區開展物業管理的案例（社區化自治管理與專業公司相結合）

　　1、xx小區概況及推行專業化物業管理存在的困難

　　小區建于80年代末，共129幢房屋（已實施平改坡101幢），建筑面積約32萬方，擁有住戶5836戶，分別屬xx、xx、xx三個社區。此地居住以退休老年人為主，外來務工出租戶也比較多。

　　根據小區目前狀況推行專業化物業管理條件不充足。主要體現在1、硬件基礎設施條件薄弱。

　　1）小區不能實施封閉式管理。由于沒有圍墻，出入口過多，人流復雜，難以按照物業管理的要求實行封閉管理。當時的小區建設規劃設計與現在的物業管理要求不相適應，城市的公共配套建筑和城市支小路多設置在小區內部。2）建筑物及各種設施設備、管網老化嚴重。房屋外觀雖經這些年來的改造有了較大的提升，但建筑內部及本身大多已陳舊，由此帶來的維修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后續問題也需要不小的投入才能解決。各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠高于一般實施物業管理的小區。物業公司無法承擔相應的維修費用。

　　3）物業管理及配套用房缺失。按照《物業管理條例》的要求，一般小區要配備0.7%的管理及經營性用房，而xx小區建設時尚無此要求，也就沒有相應的配套。

　　2、小區軟件條件相對薄弱。

　　1）設立業委會困難。要實行專業化物業管理必須要有業委會，一般小區業委會都在社區黨委的領導監督下開展工作，一個社區管幾個業委會。xx小區有三個社區，且業權形態復雜，要成立業委會很困難。在舊有小區成立業委會也可能帶來新的不穩定因素。

　　2）物業管理收費難。老舊小區物業管理收費標準普遍偏低，盡管如此，收繳仍然困難。如xx小區居民結構的組成，對實行物業管理服務都很歡迎，但對物管收費還是難以接受，即使是50元/年的垃圾清運費的收繳率都不高。其與居民的經濟支付能力和觀念都有關系。要做到居民對物業管理收費的認同需要時間。

　　3）缺乏必要的維修資金儲存。由于老舊小區業態復雜，維修基金的來源不一致，導致維修費用不能很好保障，對物業公司開展物業管理帶來很大難度。

　　2、xx小區自治管理運作狀態

　　xx小區嘗試實行的是社區化物業管理與專業公司相結合的一種模式。與專業化物業管理不同，xx小區沒有業委會，是由xx街道與物業管理公司簽訂了一份為期1年的“物業管理委托服務合同”。物業公司是一家國二級企業，xx潤宇物業管理有限公司。合同規定了服務的內容、標準與考核，人員及維修費用的開支與來源，獎勵辦法等，類似于酬薪制的物業管理服務模式。物業公司在小區設立物業管理服務中心，人員、辦公及公共設施保養維修定額費用由街道核定發放至物業公司，物業公司負責收取衛生費、停車費、社區經營用房租金，超過基數部分按比例作為獎勵。小區道路清潔、綠化工作由街道委托其他專業單位實施，物業公司予以監督。

　　通過物業公司的管理，xx小區居民得到了比較好的服務，特別在公共設施維修保養，小區保安秩序維護方面都得到較大的提高。三個社區的工作者也表示減輕了其小區管理的負擔。

　　3、自治管理中存在問題

　　通過提供一定程度的物業管理服務，xx小區環境面貌有了提升，也為居民和社區解決了一些實際問題。但在實施過程中還存在一些問題：

　　1、xx小區當時的房屋建造圖紙存檔意識不強，不像現在新建小區有比較健全的房屋建筑檔案資料，給房屋及公共設施維修保養帶來很大難度；

　　2、小區進出口多、人員散雜、探頭和消防等設施沒有合理安裝到位，加上保安力量不足等各種原因，給小區秩序管理上帶來很大問題；

　　3、小區保安人員多為街道解決下崗就業問題的聘用人員，工資由街道支付，物業公司對其管理比較難，也影響到物業管理的形象；

　　4、由于補貼資金來源的政策原因，小區內道路保潔和綠化為街道直接外聘，物業公司在其間的協調監督比較困難；

　　5、小區房屋及設施設備大多老化，進入出現問題的時段，維修保養壓力比較大。

　　（二）xx一區開展物業管理的案例（專業化物業管理與專業公司相結合）

　　1、小區概況及推行專業化物業管理的軟硬件優化

　　小區建成于85年左右，共59幢房屋（今年將全部完成平改坡），建筑面積約16萬方，房屋總套數2800套，全部為多層，屬xx一區社區。此地以廉租房、拆遷安置房、單位房為主要房產來源，老年人和外來務工出租戶也比較多。

　　根據小區目前狀況推行專業化物業管理，具備一定的軟硬件條件。

一、小區成立了業委會。

　　xx一區自20xx年成立首屆業委會以來，三年一屆，現已第三屆業委會，業委會成員11人。業委會成立是實行專業化物業管理的基本保障。

　　二、xx一區相對封閉，易于管理。

　　小區主要出入口只有1個，也沒有城市支小路貫穿，可以實行封閉式管理。

　　三、基礎設施不斷完善。

　　小區目前有規劃車位60個，地面臨時停車位240個，垃圾房10個，監控攝像頭20個。小區多年實施舊小區改造，今年將全部實施房屋平改坡。四、物管費收繳率比較高。小區目前物管費0.15元每平方，比較低，收繳率基本能達到80%。作為舊有小區特別是以拆遷安置房等房產為主的小區能收取一定比例的物管費已經很不錯了。

　　2、xx一區小區目前物業管理運作狀態

　　xx一區小區目前實行的是由物業管理公司與其他相關專業公司相結合的一種模式。xx文苑物業管理公司和小區業委會簽訂了一份為期兩年的合同。該小區曾被評為xx市物業管理優秀小區，企業曾被評為市再就業先進企業，目前企業是三級資質。除物業管理服務費收入外，小區管理收入由停車費、臨時設攤費等經營性收入組成，街道予以一定的補貼（這很重要），收支基本平衡。和其他舊有小區一樣，小區道路清潔、綠化工作由街道委托其他專業單位實施，物業公司予以監督配合。

　　xx一區小區居民已經比較習慣物業管理，小區環境在舊有小區中也屬較好，物業管理的維護起了較大的作用。

　　3、實施專業化物業管理中存在問題

　　1、物業管理收費低，企業效益差，不利于企業長期服務。xx一區0.15元每平方的物業管理收費基本上全部用于小區公共設施的能耗開支，沒有結余，收費過低。物管費對企業基本沒有盈利。

　　2、企業從業人員待遇低，流動性大，從業人員的素質不能得到保障，影響到物業管理公司的管理形象，不利于在舊有小區開展物業管理。

　　3、業主公約和小區管理規定執行難。部分業主公共意識淡薄，講權利不講義務，拖欠物管費時有發生，物業管理開展服務阻力較大。

　　4、小區房屋及設施設備大多老化，維修保養壓力比較大，問題比較多，造成居民業主的不滿。

　　5、綠化養護單位實際工作不夠到位，居民誤認為是物業公司管理不到位，物業公司協調比較困難。

　　6、物業管理服務主要體現在保安、保潔、日常維修等最基本的方面，特色服務不多，物業管理辦公條件較差。

　　7、把小區停車費等經營性收入作為物業企業的收入組成部分，與《物權法》等相關法規精神有矛盾，埋下了將來小區糾紛的隱患。

　　五、對策與建議

　　（一）加強領導，明確職責。一是盡快成立物業管理改善工程的領導小組，由分管區長擔任組長，街道、城管辦、建設局、執法局領導為小組成員，明確相關部門職責；二是重點加大對社區的指導，將物業管理改善工作作為一項街道工作指標，在年初納入計劃實行考核，明確職責，有利于發揮街道社區的作用。

　　（二）加大投入，綜合改善。要把物業管理改善工程與庭院改善、危舊房改善、道路整治相結合。通過環境整治推動物業管理改善工程，確保改善一處，實施一處，實現落實長效管理機制。在庭院改善工程中，加強物業管理用房、小區經營性房的增配，進一步加強房管部門對庭院改善工程的參與和監督力度，要在機制上保證房管部門參與和監督的權力，用新標準實施庭院改善。

　　（三）因情施策，分步實施。要區分不同的情況實施不同的管理模式，實現老舊小區的物業管理擴面：

　　1、條件成熟的可以直接成立業委會，聘請專業的物業公司參與管理的模式；

　　2、條件不夠成熟的，可以由社區自行管理和委托專業公司相結合的管理模式；

　　3、基礎條件比較差或是居民意見暫時不統一的，可先做硬件完善，搞好前期宣傳，提高各類小區的軟硬件條件。特別是在推行舊小區物業管理上，要扶持房管站所按屬地化進行管理。因為房管站所對原有地區比較熟悉，在維修、服務上可以代管理。

　　（四）細化政策，保障經費。

　　1、對在舊小區開展物業管理的企業在政策上予以具體的優惠措施，相應減免稅收，政府也可以通過獎勵的形式進行補貼，以吸引物業企業在舊小區開展服務。老舊小區物業管理的操作細則、管理的標準應加緊制定出臺；

　　2、保障社區化物業管理中的經費來源。搞社區化物業管理靠收物管費來平衡資金是很困難的，專業化物業管理有物業合同尚且存在收繳困難的問題，社區化物管費的收繳更難以保證。因此，在前期成本核算時，應充分考慮物管費收繳難問題，將其他的經費來源形式作為主渠道，如經營用房出租、停車收入、小區廣告收入、政府補助等；

　　3、留存庭院改善維修基金。庭院改善后小區硬件設施得以完善，但保修期屆滿后也是問題逐漸產生之時，因此預留部分基金以用于小區道路、監控設施等維護；

　　4、強化物業維修基金的使用。舊小區的物業維修基金提取較難，根據物業條例規定需征得三分之二業主同意，加上舊小區未建賬到戶，出現房屋維修問題很難解決，為此，進一步優化提取程序，在小區業委會或街道（社區）書面同意前提下，可直接支付，確保房屋及時維修。

老舊小區封閉管理方案2

　　泵站是解決洪澇災害、干旱缺水、水環境惡化當今三大水資源問題的有效工程措施之一。它們承擔著區域性的防洪、除澇、灌溉、調水和供水的重任，主要用于農田排灌、城市給排水以及跨流域調水等，在水資源的合理調度和管理中起著不可替代的作用。

　　一、工程概況

　　寧夏吳忠市扁擔溝揚水管理工作站始建于1978年，是從東干渠引水的四級揚水泵站，距吳忠市區南32公里，現有10座泵站，共裝機23臺套，工程總裝機容量17590KW，總設計流量10.5m，承擔著扁擔溝鎮、白土崗子鄉、孫家灘地區19.71萬畝農田的灌溉任務及人畜飲水工作，為利通區的經濟發展發揮了巨大效益。

　　二、存在問題

　　寧夏吳忠市扁擔溝揚水管理工作站自投入運行以來，為推動當地經濟社會快速發展，解決利通區南部山區干旱缺水，促進移民扶貧開發，維護區域穩定做出了突出貢獻。由于受建站時經濟技術條件限制，工程建設標準低，配套不完善，加上泵站已運行30多年，大部分機組超期服役，設備老化失修嚴重，安全運行得不到保障，已無法滿足灌區經濟社會發展的需要。

　　1.機電設備陳舊

　　寧夏吳忠市扁擔溝揚水管理工作站機電設備采用的是早期生產的老型號，有的早已被改型淘汰，例如電器設備，大都采用老型號產品，封閉性差，很難購置維修配件，加上有些機組運行時間不是很頻繁，大多時間閑置，造成接線脫落，部件銹蝕，給運行管理帶來很大隱患；啟閉設備由于長期暴露在外，殼體普遍銹蝕，且閘門止水橡皮均有損壞，門體漏水銹蝕嚴重。

　　2.技術力量薄弱

　　揚水泵站管理人員文化水平、技術水平參差不齊，且地處農村，位置偏僻，交通不便，很難留住中高級水利工程技術人員，同時也缺乏高素質的'技工和技師。特別是精通電氣的技術人員，因此很難適應現代化管理的需要，也很難完成泵站改造和新技術、新設備、新工藝、新材料的推廣及應用。

　　3.管理手段落后

　　水利工程長期存在“重建輕管”現象，特別對運行不是頻繁的，作用不是很重要的站。由于管理人員多是通過社會招工進站，只有少數技術干部，總體素質不是很高，加之管理經費有限，造成管理水平不是很高，技術手段落后，無法跟上現代化的步伐，特別是水管單位體制改革迫在眉睫，如何提高管理水平成為第一大問題。

　　4.運行環境較差

　　扁擔溝揚水管理工作站機房采用較早的鋼窗設計，由于常年累月受風吹雨淋，空氣腐蝕，窗體銹蝕嚴重，多數無法開關自如，造成機房封閉不嚴，漏雨嚴重，灰塵肆虐，腐蝕接線和螺絲，雖然經常打掃，灰塵減少，但是經常打掃又帶來新的例如接頭松動、脫落、銹蝕等問題。

　　三、建議和思考

　　1.科學規劃設計，打造優良工程

　　規劃設計部門設計時，應多到現場從實際出發，考慮管理工作方便，盡量采用新型材料，避免閉門造車。

　　2.規范泵站管理，提高管理水平

　　嚴格按照《泵站安全鑒定規程》定期對泵站進行安全鑒定，掌握工程現狀，查清存在問題，作出客觀評價，為今后的更新改造提供科學依據。建立詳細的技術檔案，對泵站運行中設備出現的故障，如何發現如何處理，處理后運行情況做詳細記錄，為泵站改造和科學管理提供依據。

　　3.加強日常維護保養，保證運行正常

　　俗語道“養兵千日，用兵一時”，雖然有些機組運行時間少，但是仍然要本著“經常養護，隨時維修，養重于修”的原則，做到經常打掃站區，保持機房清潔干凈，保持設備無灰塵，啟閉正常。定期檢查電氣設備情況，確保機組完好率100%，開機率100%。經常檢查建筑物有無裂縫、啟閉設備運行狀況，對運轉部件定期加油、止水密封，使制動裝置運行可靠。絲桿汛前汛后定期清理、保養。電氣設備動作正常，無漏電，短路現象，接地可靠。定期檢查沿線建筑物，對建筑物位移、裂逢作好詳細記錄。做到每周一小查，每月一大查，雨天及時查，每查每記錄，發現問題及時解決，確保工程安全，延長工程使用壽命。

　　4.加強技術練兵，提高管理人員素質

　　管理工作的主體是人，以人為本，必須要有高素質的人才隊伍。泵站管理人員必須熟悉工程結構，掌握工程現狀和存在問題，掌握檢查，觀測，養護維修和控制運用技術。技術工人要熟練掌握機電設備操作方法，能觀測水位，判斷水流流態類型，掌握養護維修技能。單位要加強管理人員的崗位培訓，持證上崗，做到人人都能獨立勝任本職工作。工作中要充分調動工人的積極性，最大限度地發揮他們的聰明才智和潛力。根據本單位的實際情況，結合人員自身特點，對人員進行合理分工，使其在各自的崗位上各盡其能，各盡其職，發揮最大潛力。要組織人員認真學習《安全運行規程》，使泵站的運行操作進一步規范化、制度化。嚴格要求運行管理人員，運行值班人員自我加壓，自覺學習，進一步提高設備操作技能和事故應急處理能力。

　　5.及時處理歲修工程，做到專款專用

　　發現的水毀工程按照輕重緩急及時上報，對下達的泵站維修工程，單位要認真落實項目責任制，明確項目責任人，狠抓工程質量，確保工程施工安全；搶抓工程進度，關系工程度汛安全的項目力爭于主汛期前完成；加強項目的合同管理和信息管理，加強資金使用管理，嚴格遵守財經紀律，做到專款專用；采取招投標，用最少的資金辦最好的事；建立歲修工程從設計、施工、驗收的詳細檔案。

　　6.作好資料匯編整理

　　應有詳細的運行檢修記錄，泵站應將各種運行資料進行編排，按類歸檔，各種技術資料要詳細、真實，各項歲修工程從預算到施工驗收，均要有詳細資料，真正做到有資可查，有據可依。

老舊小區封閉管理方案3

　　一、社區街區化

　　現在有很多的小區還是延用早期的超大規模、封閉式的大盤，這是不適宜的。原因主要有兩個方面：一是當前我國的住宅開發建設模式。往往開發商拿到一塊地，圍合起來加以精心打造、包裝，來以使其成為獨一無二的“產品”推向市場，這成了開發者的最高追求，也就成為住區被從城市中劃出并加以封閉的最大動因。其二則來自轉型期所出現的社會現象。從人們的居住心理來分析，人們買房不單買的是住所，還希冀由此買到一個身份，要尊貴、要獨特，當然就要與他人保持距離；此外，轉型期社會的動蕩、貧富差距所造成的不安定感，也促成了住區都加以封閉，而且是用物化了的高科技手段實實在在地加以封閉，以此使居住其中的人感到安全。

　　達到和諧社區，就需要社區形成大開放小封閉的規劃模式，即整體是開放的，小范圍是封閉的。原來部分純屬內部小區的道路，職能提升變成賦予城市功能，增強了街道活力。要達到這一目的，建筑設計保證街道網格的密度，一定的人車混行，此外，增加開放性的公共綠地分布和數量，而不盲目追求集中綠地的規模和氣勢。

　　具體可以分兩步走，首先保證街區化的規劃形態、通過物業管理手段，實行街區開放、組團封閉的管理方式，盡量縮小封閉范圍。第二步就是到社會經濟發展到一定程度，民眾心理成熟和對安全的固有思維定勢改變以后，實行徹底的開放。這也就意味著小區的消失，社區直接由建筑群組成，成為庭院空間直接與城市公共空間相聯系的結構體系。

　　二、建筑類型、功能、風格的融合

　　在社區內部，應該實現不同建筑類型與建筑功能的配合，實現更多不同檔次的建筑產品和諧共處，設計理念上從一種片面強調階層分化的思維模式，轉化為一種不同階層和諧共處的模式，這樣對社會的穩定有益。在歐洲的發達國家，強調“特定階層”的社區狀態已經改變，倒是在一些發展中國家，強調居住人群的細分，這是一種落后的觀念。社區建設應該追求多樣性，實現不同建筑風格、不同建筑類型、不同建筑功能的有機融合，如果一個一百萬平米的`大社區采用同一種風格，那樣多少會顯得單調。

　　三、不同社區之間的融合

　　改變社區在城市中各自為政的孤立的狀態。舊有的小區建設思想是以自我為中心，一切從小區自身出發，但從城市的角度講，一旦小區建成后，屬于整個社會。小區與小區缺乏系統的聯系，一方面，不同的住宅區不能交流；另一方面，不同小區的體育、娛樂設施不能共享，造成資源浪費。因此在總體規劃與建筑設計的時候，針對各小區個性化設計的同時，保證不同小區之間在空間上、功能上的更多聯系。

　　四、地域特征在社區中的重要性

　　地域特征塑造對于建設人文社區是最有效的，不同地方的文化、歷史都不一樣，小區文化應以本土文化為立足點。依托地域文化產生的社區最有凝聚力和認同感，是有根文化。一些小區作為舶來品，原版照搬，不考慮本地自身情況，也能形成一定的社區文化，但是這種社區文化不植根于本土，也不能取代地域文化，如果任由這種模式無限漫延，甚至會造成地域文化的喪失。

　　成功地體現地域特征的社區范例，國內著名的有福州的“三坊七巷”，北京的“菊兒胡同”，天津的“意大利城區”，上海的“新天地”等。這些案例從不同的社區類型（商業的、城市的、住宅的）和不同地域文化特征從出發，營造自身獨特社區人文氣質的范例。如福州“三坊七巷”是唐宋以來形成的坊巷，在這個歷史悠久的居民區內，仍然保留著豐富的文物古跡，保存一批名人故居和明清時代的建筑，集中體現了閩越古城的特色，是閩江文化的薈萃之所，被建筑界喻為一座規模龐大的明清古建筑博物館，亦是福州作為歷史名城的重要標志之一。

　　五、文化設施社區化

　　在社區開發設計中，住宅固然是主體，但文化設施在新型社區中的重要性日益提高。文化設施的社區化，改變文化設施完全由國家統建統管的模式，讓老百姓日常經常接觸，為文化設施增添了活力，同時也提高了使用率。如前些年的“體育設施社區化”一樣。自“奧園”項目興起體育主題以后，全國很多小區都以體育為小區的主題，甚至在很多普通小區引入“全民健身器材”，這些做法都可以借鑒。如成都“上河村”，就在社區建設了上河村美術館，引入了文化設施，在規劃、建筑上統一考慮執行了這一理念。

　　六、社區文化的可持續發展

　　正如一個良好的生態環境如果要可持續發展必須保證生態物種的多樣性一樣，對于社區來講，居住人口、年齡結構的多樣性是社區可持續發展的關鍵因素。原因是什么？現在有的小區定位于年輕時尚一族，定位白領一族，定位老年社區，從現實來說，有獨特定位小區的存在是必然的，但這種小區從全社會來看，肯定不能占主流。從全社會的主體來講，更多的社區應該是混和型，以滿足不同年齡層次的人的需求，促進人與人之間的交流。例如，一個定位于年輕一族的小區，在演變中，會出現以下兩種情況：

　　一是居住人口整體老齡化，社區內涵變化，原來的定位致使居民之間產生了越來越大的鴻溝，建筑設施無法滿足變化中的居住人口使用要求。

　　二是要保持小區初始定位的純粹性，只能出現不斷被動搬遷的情況。這樣的話，社區文化維持與持續同樣是個問題。

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