農村土地問題調研報告

　　在日常生活和工作中，我們都不可避免地要接觸到報告，報告具有語言陳述性的特點。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編為大家整理的農村土地問題調研報告，歡迎大家分享。

農村土地問題調研報告1

　　為了依法保障農民土地合法權益，有效化解土地承包糾紛，長期穩定土地承包關系。根據國家和省有關土地承包法律、法規和政策，綜合農民土地承包上訪問題，對農村土地承包糾紛有關問題做以政策解釋，便于農村各級干部在處理土地承包糾紛過程中有所把握和遵循。

　　1、戶口在人不在農民（指集體經濟組織成員，下同）已參與二輪土地承包回來要地的，有地源的地方，在其承擔法律、法規和政策規定義務的基礎上（指在外地期間），應恢復其原承包田。未參與二輪土地承包回來要地的，如果與村集體經濟組織有協議自愿放棄土地承包經營權的，或與當地村委會無任何聯系的，按自動放棄承包經營權處理。

　　2、戶口在人不在農民已參與二輪土地承包回來要地的，村集體將戶在人不在土地作為小調整地源，調給其它農戶并簽訂30年土地承包合同及發放土地經營權證書的，可從現有機動地中補給同等面積的承包田。

　　3、戶口在人不在農民在第一輪土地承包期間，因棄耕、逃債、超生舉家搬遷到外地至今，原則上按自動放棄土地承包經營權處理。對于個別在外地無生活出路，舉家又搬回且能長期經營土地的，如有地源可通過2/3以上村民代表會議議定后調給部分承包田。

　　4、戶口在人不在農民在第一、二輪土地承包期間，主動將其承包田交給村集體經濟組織管理，由村里按機動地長期發包的（3年以上，含3年，下同）或化解村級債務以地頂債3年以上能夠收回的，歸還其耕種。如發包、化債合同合法有效不能收回的，可通過利益調整，由原承包人與現經營者協商，給予相應的經濟補償。

　　5、農戶之間或經村集體經濟組織的土地流轉，由于國家政策調整導致土地經營權雙方因價格和期限引發的合同糾紛，對短期合同原則上應將因政策調整而增加的收益支付給擁有土地承包權的農戶；對長期合同應通過農業承包合同管理部門仲裁或直接訴訟司法部門裁決。今后土地承包經營權流轉應堅持依法、自愿、有償的原則，農戶之間土地流轉必須通過村委會，由村里備案。未經農戶同意，村集體經濟組織或他人不準代為流轉承包地使用權。

　　6、在第一、二輪土地承包期間，村集體經濟組織因欠款（含超生罰款）收回承包經營權的，如果農戶要地，有還欠能力的，可一次性還清欠款，無力償還欠款的，經2/3以上村民代表會議議定后，可與村集體簽訂還款計劃后，歸還其承包田。

　　7、村級機動地要嚴格控制在耕地總面積的5%以內，超出部分要分到農戶。具體實施方案要堅持公平、公開、公正的原則，交給村民大會表決，確定調給人口和數量。

　　8、機動地長期發包或抵債的，大多數農民滿意的，可維持原合同；大多數農民不同意，要按規定修訂和完善承包合同，特別是要針對“兩補一免”政策調整后，對一些未經村民議事會討論、地價偏低的機動地發包或抵債合同可按規定調整承包費。

　　9、今后機動地必須實行公開競價發包，最長發包期限不得超過3年，同等條件下優先發包給本村集體經濟組織成員，機動地發程、合同簽訂（含續簽），必須經本集體經濟組織成員的2/3以上村民代表大會同意。

　　10、按政策應該給地的村集體經濟組織成員，其地源應從本集體所有或歸本集體使用的機動地、林影地、開荒地和承包方依法自愿交回的土地中解決。對于應該給土地的必須保證其口糧田，以解決吃飯問題。

　　11、對于戶在人不在要地無地源的，以及在第一輪土地承包期間沒有分到勞力責任田（包括現年滿38周歲以下青壯男勞力，當時鄉村企業人員、村干部，下崗民辦教師）的村集體經濟組織成員，可通過八條政策扶持措施予以解決：一是積極發展個體私營企業，包括小作坊、小飯店、食雜店、小酒坊等，地稅、工商、衛生、交通、城管等有關部門要減免相應稅費。同時，鄉村兩級要積極協調有關部門幫助解決資金、技術等問題。二是把農業貸款和畜牧業中長期貸款向這部分農戶傾斜，選擇適宜發展的奶牛、肉牛、生豬、家禽等養殖業。三是在今后鄉村范圍內籌勞方面，優先考慮這部分農戶，通過出勞收入緩解補充因無地而造成的生產、生活困難問題。四是把村集體對外發包的草原、漁池、林木、機動地等資源，在進行專業發包時，同等條件下優先發包給這部分農戶。五是把這部分農戶作為農村勞動力轉移的重點考慮對象，實行免費培訓，定向輸出，扶持政策在允許的情況下可適當放寬。六是結合項目建設，對本地已開工建設的項目，在用工上應首批吸納這部分農戶勞動力。七是通過農村現有的各類專業協會、聯合體及經紀人隊伍，限度地吸收這部分農戶，參與到各個經營領域的活動。八是各鄉村可結合本地實際，創新思維，廣辟門路，造創條件，全力做好這部分農戶生產、生活和穩定工作。

　　12、嚴格清理土地承包管理違紀違策問題。對于在土地承包經營管理過程中，問題比較集中，農民反映強烈，而且確實存在著偏親向友、仗權承包以及嚴重不合理發包等違紀問題，村集體必須將該部分土地如數收回，按政策妥善處理。對于在經營管理過程中違背農村土地承包政策，且問題表現突出，影響面較大的，要按有關政策及時糾正，對違法違紀的干部，要嚴肅處理，并將結果向群眾公布。

　　13、有關征用農村土地補償問題，對于過去拖欠農民征地補償費的，哪級占用就由哪級負責，按當年征地補償標準足額償還；對于補償偏低或違規征占農民土地的，要依法糾正。今后，凡是征占農村土地的，必須依法征用，嚴格程序，依法補償，如期到位。否則，一律不準征地，不準開工建設。

　　14、對于沿江壩外地（滯洪區內）在第一輪土地承包時作為承包田已經分給農戶的，由于農戶棄耕被村集體收回的，或在第二輪土地承包時按規定由村收回的，必須按機動地管理。由2/3以上村民代表會議議定發包形式、底價和承包年限，同等條件優先原承包農戶。對于沿江壩里低洼地在第一輪土地承包時，作為承包田已經分給農戶的，由于棄耕被村收回現已長期發包的.`，按規定修訂合同條款，通過農業承包合同仲裁委員會調整原承包戶與現經營人的利益關系，待合同到期后歸還原承包戶。

　　15、對于取得兩地戶籍不在本村居住的農戶，參加本村二輪土地承包并只在本村一地有承包地的，其承包地不得收回；在異地有承包田的，在本村獲得承包田一律收回；未參加本村二輪延包現在回村要地的，原則上不予處理。

　　16、關于婚入婚出的承包地問題，在現居住地未取得承包地的，原居住地不得收回承包地。已婚婦女不能同時在兩地占有承包地。二輪土地承包時，已婚婦女取得承包地，因離異到外村再婚，外村未分給承包地，原村應保留承包地。

　　17、對二輪土地承包以來，非集體經濟組織成員承包土地的，在簽訂合同過程中沒經村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的，在給予相應補償后終止合同。村干部承包機動地的，沒經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的，要予以糾正。

　　18、在二輪土地承包期內，家庭成員承包中某個成員或部分成員去世的，承包地由家庭其他成員繼續耕種；在承包期限內，承包方的家庭成員全部死亡后，土地承包經營權消失，由發包方依法收回其承包地。

　　19、對于村集體所有或村集體使用的草原、水面、林木等資源的發包項目，群眾反映強烈的仗權發包、低價發包、隨意延長承包期、發包程序不合理、合同不規范等問題，要堅決予以糾正，可通過農村承包合同仲裁機構申請依法仲裁解決，也可提請人民法院依法判決。

　　20、由于土地承包糾紛引發的農民上訪，原則上應由該農戶家庭具有行為能力的成員直接提出上訪要求，不準委托他人代為上訪。

　　21、妥善解決好土地承包糾紛問題，關系到農村改革、發展和穩定的全局，各鄉鎮黨政主要領導是解決土地承包糾紛問題的第一責任人，必須全權負責，不得把矛盾上交，堅決把矛盾有效化解在基層。

　　以上政策解釋歸屬市農業委員會，如本解釋與國家和省有關法律、法規、政策、文件相抵觸，以上級有關法律、法規、政策、文件為準。

農村土地問題調研報告2

　　扎實推進農村土地流轉，實行適度規模經營，是發展現代農業、建設社會主義新農村的客觀要求，也是穩定農村土地承包經營制度、發展農村經濟、增加農民收入的重要舉措。為深入貫徹落實中共中央、國務院《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》，進一步推進全縣土地流轉工作，近日，縣人大常委會組成調研組，先后到長山、魏橋、明集、西董等鎮街進行了調研，通過實地察看、聽取匯報、座談討論等方式，深入了解了土地流轉相關情況。現將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　近年來，縣委、縣政府高度重視農村土地流轉工作，積極建立土地流轉服務機構，穩步推進農村土地流轉，發展適度土地規模經營，取得了一定成效。截止20xx年底，全縣162318個農戶中，15943個農戶進行了流轉，占9.8%，流轉土地面積84894畝，占家庭承包經營總面積的9.3%，畝均流轉收入800元以上。按照流轉模式，我縣農村土地流轉工作大致可分為以下四個類型：

　　一是大戶承包型。種植大戶將農民閑散土地流轉過來集中耕種,占流轉土地的47%。如焦橋鎮西營村李保銀流轉土地420余畝，實現了規模經營，提高了土地收益。

　　二是家庭農場型。以家庭生產經營為主，通過較高的生產技術和管理水平，對土地實行規模化、專業化的經營。截止20xx年末，全縣共培育申報家庭農場27家。

　　三是企業帶動型。以農業龍頭企業為主體，發展規模高效農業，占流轉土地的32.7%。如明集鎮王少唐農業科技有限責任公司流轉土地1000余畝，開發建設高效生態園，集種植、加工于一體，促進了農業發展的產業化。

　　四是合作經營型。以農民家庭經營為基礎，成立農民專業合作社，發揮組織優勢，實現規模化種植和標準化生產，提高農業經濟效益，占流轉土地的20.3%。如明集鎮綠寶來蔬菜種植專業合作社流轉土地830余畝種植西蘭花、洋蔥等蔬菜，與濟南、濱州等多家食品公司建立穩定合作關系，不僅規避了市場風險，更促進了蔬菜種植產業的發展。孫鎮全泉農機合作社通過農機租賃、土地托管、土地流轉形式，實現流轉土地2360畝，同時與西王集團、玉璽集團、恩貝集團等簽訂托管協議，成功托管7600余畝土地從事農作物、經濟作物種植，進一步提高了機械化水平，實現了合作社、企業、農民的三方共贏。

　　二、主要做法

　　（一）完善機構、強化領導。一是建立組織領導機構。我縣專題成立了土地流轉工作領導小組，負責全縣土地流轉工作的領導和協調。各鎮街也相應建立工作小組，并明確責任領導，負責做好本鎮街的土地流轉工作。二是健全服務工作網絡。目前我縣已初步建立縣、鎮、村三級土地流轉服務平臺，各鎮街建立土地流轉服務中心16處，為土地流轉提高政策咨詢、價格指導、合同簽訂、糾紛協調等服務。三是強化工作考核指導。為切實調動鎮街土地流轉積極性，各街鎮土地流轉信息實行月上報、月統計、月通報的工作制度，進一步促進土地流轉工作的落實。

　　（二）政策扶持、加強引導。一方面，為加快農村土地流轉步伐，調動廣大干部群眾發展高效特色農業積極性，我縣制定出臺了《“一村一品”工程扶持獎勵辦法》，對全年各類新上項目進行調查驗收，合格的項目給予獎勵。這一優惠政策的出臺，為加快推進農村土地流轉工作起到了“四兩撥千斤”的作用。另一方面，縣政府加大了對土地流轉的引導和服務力度。通過“農廣校”、“陽光工程”、農業培訓周等多種方式，加強對流轉大戶的技術培訓，并全程跟蹤服務。截止目前，培訓農業科技示范戶1000戶，培訓農技人員100名，發放農技材料35.9萬份。

　　（三）宣傳引導、典型帶動。縣政府及職能部門充分利用農民信箱、鄒平農業信息網、鄒平電視臺農業信息欄目、《今日鄒平》等宣傳載體，加大對農村土地承包、依法流轉的政策宣傳；進一步加大對不同層面的土地流轉事例和成功經驗的宣傳力度，用群眾身邊的實際案例教育、引導群眾，進一步提高了群眾對土地流轉的認識和信心。同時，制定出臺了《鄒平縣關于推進和規范農村土地承包經營權流轉工作的意見》，明確提出了土地流轉的具體程序和步驟，進一步規范了土地流轉工作。

　　三、存在的問題

　　（一）土地流轉程序不規范。一是自發流轉的隨意性較強，農戶因流轉的對象多是比較了解的`鄰里或親戚朋友基本上是口頭協議，多數無書面合同，不僅容易導致流轉糾紛，而且也不利于相關部門的數據統計。二是責任機構的職能不完善，雖然我縣成立了縣、鎮、村三級農村土地流轉辦事機構，但并沒有真正全面投入運行，土地流轉信息統計、價格指導、合同簽訂等職能沒有真正落實，規范、有序的土地流轉運行機制尚未建立。

　　（二）土地流轉存在“非糧化”現象。在土地流轉過程中，農戶對農戶的流轉基本還是用來種糧食的，但農戶對合作社、對企業、對種植大戶的流轉，出現了“非糧化”現象。當前，農資費用在不斷上漲，而糧價上漲幅度有限，且農資漲幅大于糧價漲幅，受經濟利益驅使，流轉土地大多用于種植收益較高的經濟作物。從我縣流轉情況看，有28111畝流轉土地用于經營蔬菜、林果、花卉等“非糧”農業，占流轉土地的33.1%；有6536畝的流轉土地用于發展苗木、建廠或辦企業等“非農”行業，占流轉土地的7.7%。

　　（三）土地流轉走樣變形。近年來，在我縣大力推進農村土地流轉的情況下，大量的企業資本進入農村，流轉了大量的土地，不少企業一次就流轉土地上千畝。但通過調查發現，企業資本進入農村進行“務農”各有打算。有的“拿地”是為了申報政府項目資金；有的“拿地”是為了儲備自身企業發展用地；有的即使進行生態園區建設，也不追求經濟效益，不是真正意義上的農業開發。這與推進土地規模經營、促進農業現代化的初衷嚴重相背離。

　　（四）土地流轉主體錯位。按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定，土地流轉沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定農戶的承包地流轉。但從調研情況來看，我縣農村土地流轉，通過村委統一組織實現的占了60%以上，農戶的主體地位有所弱化，容易發生強行流轉農民土地的情況。

　　（五）風險防控措施不到位。因農產品利潤率低、市場價格波動大，如果企業經營管理不善，導致企業虧損、甚至破產，有些土地已進行非農建設，改變了地形地貌，無法恢復為耕地或重新恢復為耕地需要巨額整理費用，農民無法承受。一方面，一般農民將面臨失去土地流轉收益，以土地入股的農民甚至面臨失地風險。另一方面，農民失去賴以生存的土地沒有了經濟來源，便會向政府施壓，加大了社會基層不穩定因素的同時，也對政府在處理土地流轉風險問題提出了新的考驗。

　　四、幾點建議

　　（一）健全服務體系，促進土地流轉規范化。一方面，要健全縣、鎮、村三級管理服務網絡建設，改變當前部分機構虛設、效率低下的現狀，確保職能到位、人員到位、保障到位。另一方面，要完善工作機制，切實抓好政策咨詢、信息發布、價格指導、合同簽訂、糾紛協調等服務職能的落實，確保土地流轉合理合法、規范有序的進行。

　　（二）加大監控力度，確保土地流轉實效性。要探索建立土地流轉監控體系，在企業資本進入農村前，突出對其農業經營背景和能力的考察，避免一些短期逐利的資本盲目進入，造成土地資源浪費和農民利益受損；在企業資本進入農村后，要強化流轉后土地的用途管制，對資本在農村經營不善，公然“圈地”造成浪費的，強令其退出，切實保障土地流轉的實效性；制定配套政策加強監控，在土地在大規模流轉后，要建立切實有效的風險防控機制，有效規避土地流轉風險，確保農民的基本利益不受損失。

　　（三）尊重農民意愿，突出土地流轉自愿性。一方面，推進農村土地流轉必須堅持依法、自愿、有償的原則，充分尊重農民在土地流轉中的主體權利、選擇權利和談判權利，改變村委過度干預土地流轉的狀況。另一方面，要健全完善問責機制，對違法強制流轉農民承包地、強占土地的行為，進行嚴厲問責，確保農民合法權益得到保障。

　　（四）完善政策扶持，提高土地流轉積極性。一方面，要加大財政扶持力度，適當增加對土地流入的規模經營大戶的扶持資金，鼓勵他們多種地、種好地。同時，結合我縣流轉工作實際，對土地流出的農戶也給予一定的資金補助或獎勵，提高廣大農戶的積極性和主動性。另一方面，要加強信貸支持力度，積極探索農村土地承包經營權抵押貸款的有效途徑和形勢，努力推進土地承包經營權抵押貸款業務，解決土地流轉的資金瓶頸問題。

農村土地問題調研報告3

　　農村土地問題是“三農”問題的關健，涉及面廣，政策性強。但就單純的土地管理而言，無外乎農用地和建設用地兩個方面。我基層所地處山區農村，轄區地面大，人口分布廣。由于長期工作在農村，通過具體的工作實踐、調查了解到農村土地的管理仍有較多的問題存在。

　　一、農村土地管理存在的問題

　　(1)農用地管理問題

　　目前，我國實行土地承包30年不變，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法給以后的工作留下了許多弊病。一是長期的人口增減，即使是原有農產不變，各戶耕地的多寡已明顯凸現，二是隨著移民并村，新增人口入戶易，種地難；三是原有的小自然村，人口遷徙已盡，耕地悉數撂荒；四是離遷居地較近的戶，一戶種著多戶的地，粗放經營，廣種薄收；五是大村少數農戶由于人減地多，或是耕種不了，或是看重眼前利益，進行私下租種,甚至轉讓建房等。這些問題已經嚴重威脅了我國土地資源的可持續發展。這樣下去后果將不堪設想。

　　(2)建設用地管理問題

　　建設用地問題，主要涉及到農民宅基地問題和鄉鎮村建設用地問題以及部分國家建設用地問題。農民宅基地問題主要表現是：一戶兩宅甚至一戶多宅，村中舊房空占土地有增無減，村外新宅蠶食農田與日俱增；鄉鎮村建設占地問題，尤以公蓋占地和鄉村養殖園區建設占地為主，鄉鎮自恃政府有權，村委認為集體是主，致使鄉鎮村建設用地想占就占；部分國家用地更是新建設該批批、該占占，舊用地(如撤鄉并鎮后的原各鄉政府、地稅、醫院、獸醫站等單位)想租就租，想賣就賣。這些問題的存在和繼續，一是由于少數地方干部尤其是少數鄉村干部對土地法規的不學習不理解，二是由于國土資源管理體制局限，不敢自把嘴巴。由此形成了鄉鎮、村、戶非法贏利多多，國家土地資源流失嚴重。

　　上述問題的存在，在地廣人稀山區農村干部乃至極少數縣、鄉鎮干部看來沒什么大文章可作，可作為國土資源部門的`執法者，卻不能熟視無睹，聽之任之。

　　二、對加強農村土地管理的幾點建議

　　(一)農用地管理方面

　　(1)摸清家底，合理利用。以現鄉、村為單位，詳細核準農用地尤其是基本農田的實際數據，依法落實承包合同，層層落實承包責任，解決實際中合同不落實，責任不明確的弄虛作假問題，對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經濟作物，如建設果園、藥材基地等。

　　(2)責任到戶，保證質量。按農產承包合同，逐戶核準承包土地面積，明確土地質量。對少數種地過多、廣種薄收粗放經營戶給予適當調整，使農戶真正明確使用權與所有權的關系，解決少數農戶合同外耕種土地和空有合同，實際無地的問題。

　　(3)合理規劃，嚴格管理。要以科學合理的態度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，重新對鄉村土地利用規劃進行修訂完善。農用地尤其是基本農田經過確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監督，嚴厲查處。

　　(二)建設用地方面

　　(1)規范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》之規定做到該批的依法審批，不該批的堅決不批。最好能改現在的村、鄉鎮和國土資源部門三級審批為用地單位(個人)申請，村、鄉出具依法用地證明，國土部門獨家批準，使審批權力高度集中。

　　(2)規范收費標準。集體土地如本集體組織成員農戶建房占用非耕地可不交費，但農用地轉建設用地，因失去土地造成損失，補償必不可少，建設用地不交費顯失公平。

　　(3)杜絕搭車收費。在規范本部門收費的基礎上，要從根本上杜絕鄉鎮村搭車收費。

　　(4)盤活建設用地資源。一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閑舊屋的問題，盤活空心村閑置土地。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。

　　(5)加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實非法占地的問題，主要是鄉鎮村違法行為比重較大，由于我國現行土地法規在具體操作上的局限，基層所對鄉鎮村干部的違法行為的查處深感力不從心。因為，村有為集體、為群眾的事實掩護，鄉鎮有地方經濟發展的權力干擾。為此，加強執法監督力度不僅是一線執法者要提高“敢”和“勇”精神更重要的是應該在規范執法程序和提高執法的具體操作依據，提高操作手段上有一個根本的創新。

農村土地問題調研報告4

　　一、農村土地承包經營權流轉的現狀

　　至200*年底，全市頒發農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個特點：

　　1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以內。

　　2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。

　　3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。

　　4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。

　　二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法

　　去年我市在**、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200*年底，**縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：

　　1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

　　2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。

　　3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。

　　4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。

　　三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析

　　（一）有利因素

　　1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

　　2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。

　　3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。

　　4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。

　　（二）不利因素

　　1、金融風險加大。農業抵御自然災害的能力弱，農業保險業務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業務的全面開展。

　　2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。

　　四、土地流轉和抵押存在的主要問題

　　1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，或未經發包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規范合同，極易產生土地糾紛。

　　2、中介組織及流轉市場發育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發育。如**縣沙溪鄉于20xx年組織到浙江等發達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉鎮都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發性無序流轉。

　　3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管國家規定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業化規模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。

　　4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。

　　5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。

　　五、對策與建議

　　1、穩妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮經商或辦企業或就業等方面給予優先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。

　　2、建章立制，規范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的'政策法規和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規范土地流轉行為，體現土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉鎮土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發生糾紛，調處有據。

　　3、創新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、發布流轉耕地供求及價格信息、監督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。

　　4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。

　　5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償等行為做到公正、合理。

　　6、加強引導，優化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發現與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產業發達、就業門路較多、農民收入比較穩定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規模經營和集約經營。

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