房地產公司營銷策劃書 -策劃

在去年金融危機之前，我們國家的房地產市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大，

房地產公司營銷策劃書

。

房地產的持續低迷也影響了國家經濟的發展，所以很多 地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。
　　
　　一般說來，“營銷策劃書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：  　　

一、研展部分  
　　
　　1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。 

2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。  　　

3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。 

5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。   　　

二、企劃部分  
　　
　　包括：  
　　1、廣告總精神。  
　　2、訴求重點。  
　　3、np稿標題初擬。  
　　4、媒體計劃。　　

三、業務部分  
　　
　　主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。 

完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：　　

（1）純代理；　　

（2）代理（即包括廣告）；　　

（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。 
　　總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。  　　

“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會  　　

成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：
　　

一、 定位（市場定位、產品定位及規劃設計等） 
　　
　　你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。

二、 時機（投資開發的時機） 
　　
　　投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。　　

三、 位置（項目開發所在的地理位置） 
　　
　　位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。  　　
　　　　
　　在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運，

策劃

《房地產公司營銷策劃書》(http://salifelink.com)。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。
　　
　　其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。

做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續努力的！

現代旅游行業的競爭愈發的激烈起來，各種旅游公司如雨后春筍般紛紛成立，這是對每一家旅游公司的強有力的競爭，在如何在競爭中占得先機，取得競爭的勝利，這就是公司的營銷策略的問題了。

現在旅游公司不僅僅是在現實中擴大宣傳，在網絡上上擴大宣傳也是一項非常重要的營銷策略。隨著時代的不斷進步，喜歡上網的人越來越多，他們在網絡中獲得知識的途徑更加的有效豐富了，所以旅游行業網絡營銷成為很重要的公司宣傳的一環。

旅游網絡營銷以it技術手段為基礎，驅動了旅游營銷發生徹底的變革。它集傳媒與交易場所于一身，利用國際互聯網進行旅游營銷活動，因而賦予旅游營銷組合以嶄新的內涵。旅游企業和旅游目的地的旅游網絡營銷應推行下列營銷組合策略：

1、旅游促銷策略

旅游網絡促銷是充分發揮互聯網互動式傳播功能，借助豐富的網絡傳播方式進行旅游企業和產品以及旅游目的地形象的促銷宣傳。其主要做法：

（1）開展網絡公關

組織網上旅游愛好者沙龍和旅游俱樂部，廣納會員，不斷舉行豐富多彩的網上聯誼活動，吸引旅游者參與，宣傳旅游企業文化和旅游產品，培養旅游愛好，以加深旅游者對旅游企業的印象，激發旅游者的消費欲望。

（2）網絡廣告促銷

在網上進行廣告促銷主要有三種形式：一是直接發布各種規范的旅游企業與旅游產品信息，通過形、影、聲、色等立體形象構成的旅游產品櫥窗展現在上網客戶的面前；二是以知識性、信息性、趣味性的卡通片促銷。

（3）虛擬網游促銷

吸引客戶參加虛擬網上旅游，讓客戶通過網游感受旅游產品魅力，感受旅游企業的形象。

2、推行旅游產品形象策略

旅游產品的特點是其產銷同地、主體無形，旅游者在購買前是觸摸不到旅游產品實體的。旅游網絡營銷雖然不能改變旅游產品的這個本質屬性，但是卻能賦予旅游產品獨特的形態——虛擬產品形象。因此，在旅游企業或旅游目的地的旅游網絡營銷中，首推旅游產品形象策略。

旅游產品形象策略是充分利用旅游網絡的多媒體功能，將旅游產品的虛擬形象立體化、仿真化地在旅游網站上展示出來，可使旅游消費者在網絡空間中看到旅游產品的形象，認識旅游產品的價值，甚至可以通過虛擬網絡旅游感受旅游產品的魅力。

為了使旅游產品形象能夠定位在旅游者的心中，應利用旅游網絡的即時互動功能進行旅游產品的開發設計。具體做法是：在旅游網站上設置旅游者專欄，開辟“旅游者意見區”、“網上旅游咨詢區”、“旅游自我設計區”等網頁，通過這些網頁了解旅游者的需求，征求旅游者對旅游產品的意見和建議，特別是旅游者對旅游產品的開發設計建議，從而開發設計出符合旅游者需要的旅游產品。

3、旅游產品價格公示策略

旅游產品價格的特點是其成本模糊性和價格集合性，旅游者在購買旅游產品前總是要通過比較來判斷其合理性。旅游企業和旅游目的地的旅游網絡營銷應利用這些特點，推行旅游產品價格公示策略。

旅游產品價格公示策略是利用旅游網絡的媒體功能和互動功能，將各個旅游企業的旅游產品價格和產品價格組合列表公示，使旅游消費者在旅游網絡空間中同時看到大量同類旅游產品價格，認識旅游產品價格的合理所在，并可以通過互動調價拿到自己滿意的購買價格。

在網上推行旅游產品價格公示策略的主要做法如下：一是提供各種旅游產品的系列價格表，這些價格表要標明產品組合，并分淡旺季節和供需變化公布價格調整表。二是開辟旅游產品組合調整價格區，供旅游者自由組合自己需要的旅游產品組合，并獲得相應的產品價格。

4、旅游網絡化渠道策略

旅游網絡銷售是旅游網絡營銷最具革命性的部分，它將旅游產品的虛擬化展示、虛擬化消費、旅游咨詢、旅游訂購集于一身，并在跨時空的狀態下讓旅游者與旅游產品銷售商甚至旅游產品生產者坐在一起進行交易活動。在這個交易革命中，旅游中間商、代理商的地位受到巨大沖擊，生產企業直銷與產品零售商取得越來越大市場主動權。面對這場旅游營銷革命，旅游企業和旅游目的地旅的游網絡營銷要推行旅游網絡化渠道策略。

旅游網絡化渠道策略是以大型專業旅游網站為營銷中心，建立覆蓋目標市場區域的網絡化銷售渠道，以便24小時向各種客戶提供最近便的服務。推行旅游網絡化渠道策略的主要做法是：在旅游企業和旅游目的地的國內三級和國際三級市場以及機會市場范圍內，按照市場開發戰略計劃，逐步在國內外目標市場建立起服務于的銷售代理網點。這些銷售代理網點與所屬旅游企業的專業網站建立起封閉式銷售服務網絡，并與銀行建立起安全、高效的旅游卡票網上結算系統，從而保證旅游信息、產品銷路、商品貨路、資金結算等業務往來的暢通。

旅游網絡營銷戰略策劃重點

發展旅游網絡營銷是一個需要技術、資金和設備的巨型高科技工程，又是一個需要觀念、人才、智慧的系統經濟工程。無論是一個旅游企業還是一個旅游目的地，都要站在全球戰略的高度充分認識旅游網絡營銷、搶占旅游網絡信息市場的必要性和緊迫性，抓住發展旅游網絡營銷的戰略重點，重拳出擊，盡快建立起一套初具形態的旅游網絡營銷體系，縮短與世界發達地區和發達國家差距。在此，以河南省旅游網絡營銷戰略為例進行重點策劃。

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