最新企業調研報告3000字16篇

　　在當下社會，報告的使用頻率呈上升趨勢，寫報告的時候要注意內容的完整。那么報告應該怎么寫才合適呢？下面是小編收集整理的最新企業調研報告3000字，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　最新企業調研報告 1

　　一、走訪時間

　　20xx年7月30日。

　　二、走訪地點

　　泰安市第二污水處理廠，該廠位于王家店村附近，地處京滬鐵路以東，南環路以北，滂河的西南岸。

　　三、走訪對象

　　泰安市第二污水處理廠管理人員。

　　四、走訪目的

　　1、了解企業的歷史、現狀及前景展望、用人要求、企業中各層次員工待遇及職業發展軌跡，優秀員工職業發展案例，以及企業發展面臨問題及建議等。

　　2、通過走訪泰安市第二污水處理廠，鞏固和強化所學的專業知識，深入理解和掌握污水處理的工藝的流程、特點等。

　　3、能結合實際，運用掌握的知識解決實際中存在的問題，并更加深入地掌握水污染控制工程工藝在實際生產中的運用，融會貫通。

　　4、培養自己理論聯系實際，綜合利用所學理論知識解決實際問題的能力，全面提高自己的綜合素質，為將來的工作奠定良好的基礎。

　　5、通過深入企業進行走訪調研，積極與企業進行溝通交流，了解我們環境工程專業的就業形勢，并虛心聽取企業對我們青島農業大學和環境工程專業的意見和建議，以便更好地提升自己。

　　五、走訪前準備

　　走訪前我詳細上網搜查了泰安市第二污水處理廠的相關資料，并與污水處理廠的相關管理人員積極取得聯系，擬提出了關于污水處理廠運行管理和工藝等方面的問題。我力爭做到帶著目的、帶著問題、帶著任務去泰安市第二污水處理廠進行深入的走訪調研。

　　六、走訪企業簡介

　　泰安市第二污水處理廠是國家“南水北調”東線工程的配套項目，是山東省重點工程，也是泰安市委、市政府圍繞建設經濟強市目標，為治理污染，保護環境，改善人民群眾生活質量而實施的城市基礎設施建設項目。

　　第二污水處理廠工程占地159畝，建設規模為日處理污水8萬噸，其中2萬噸經深度處理后，可回用于工業或市政景觀。其全年處理污水1800萬噸。工程采用具有除磷脫氮功能的氧化溝處理工藝，廠區工程主要包括污水處理工程、回用水工程及附屬建筑。廠外工程包括配套污水管網85公里。該項目被國家發改委列入“三河三湖”水污染治理項目之一，下撥專款給予扶持，工程總投資14560萬元。其中，污水處理廠區工程投資為9372萬元，配套管網投資5188萬元，工程于2003年4月正式開工，于2005年11月27日竣工投入使用。

　　泰安市第二污水處理廠為國有企業。注冊資本432萬美元，資產總額947萬美元，負債總額523萬美元；占地面積80畝，建筑面積10809平方米；員工人數163人，其中技術管理人員62人。主要產品規模：日處理污水5萬噸。產品質量生產技術居國內先進水平。

　　該項目財務內部收益率（全部投資）為5.51%，大于本行業基準收益率4%，投資回收期14.66年（包括建設期），低于基準回收期。同時，項目的建設可大大改善城市環境質量，保護水體，具有良好的.環境效益和社會效益。

　　建設第二污水處理廠是泰安市委、市政府根據城市發展需要，為治理污染，保護環境，改善人民群眾生活質量作出的重大決策。第二污水處理廠的建成投產，將使城市生態環境大大改善，并進一步緩解城市供水不足的矛盾，對促進泰安市經濟和社會發展將產生積極影響。

　　七、走訪過程

　　20xx年7月30日，我早晨8點就準時到達泰安市第二污水處理廠，并與之前聯系好的泰安市第二污水處理廠管理人員取得聯系，在其帶領下，我詳細參觀了該廠。在此期間，管理人員耐心的向我講解了該污水處理廠運行情況、污水處理廠主要構筑物及工藝流程等，讓我了解和掌握了污水處理廠的設計特點、工藝流程、設計理念、主要設計參數、各構筑物選型依據及其優缺點和運行中存在的問題及改進措施。在參觀過程中，我認真觀察，仔細聆聽，積極思考，及時提問問題請他幫忙解答。理論聯系實際，受益匪淺。

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　　調節溢流堰的高度改變溝渠內水深，進而改變曝氣裝置的淹沒深度，使其充氧量適應運行的需要。淹沒深度的變化對曝氣設備的推動力也會產生影響，從而可以對進水流速起到一定的調節作用；其二是通過直接調節曝氣器的轉速：由于機電設備和自控技術的發展，目前氧化溝內的曝氣器的轉速時可以調節的，從而可以調節曝氣強度的推動力。

　�。ǘ┖喕祟A處理和污泥處理

　　氧化溝的水力停留時間和污泥齡都比一般生物處理法長，懸浮裝有機物與溶解性有機物同時得到較徹底的穩定，故氧化溝可以不設初沉池。由于氧化溝工藝污泥齡長，負荷低，排出的剩余污泥已得到高度穩定，剩余污泥量也較少。因此不再需要厭氧消化，而只需進行濃縮和脫水。

　　八、走訪體會

　　“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行�！彪m然我只在泰安市第二污水處理廠進行了短短一天的走訪調研，但我卻學到了很多知識。非常感謝泰安市第二污水處理廠給我提供這樣珍貴的走訪調研機會。這是我們大學生涯里精彩的一章。

　　這次走訪調研是對我們所學理論知識的一次全面的升華，是一次將理論和實踐相結合的機會，通過這次走訪調研我對自己所學理論知識有了更深刻的理解，使我感覺到自己所學的強弱所在，了解到理論和實際生產中的差距，同時對我國現代污水處理技術、監測技術有了一定的了解。這不僅為自己的畢業環節提供了珍貴的資料參考，同時也為自己以后走上工作崗位打下了堅實的基礎。此次走訪調研使我進一步了解了污水處理的工藝流程，讓我更加深刻地認識到了污水處理的重大意義，增強了節約用水和環境保護的意識。

　　環境是人類生存與發展的基本前提，而人類的生產、生活活動對環境造成的影響是無所不在的。作為一個未來環境工作者，我深刻體會到自己所背負的任務有多么艱巨。這次走訪調研不僅強化了我的專業知識，還提高了我的綜合職業能力、獨立思考能力、實踐技能、愛崗敬業的品質，從而為今后能承擔技術工作、生產工作和管理工作奠定了良好的基礎。

　　在深入企業的走訪調研過程中，通過與泰安市第二污水處理廠管理人員的溝通交流，我認識到：我們環境工程專業是一個非常有前途的專業，很多企業都需要我們環境工程的專業人才來治理環境污染問題。

　　專業畢業生的一個很好的就業場所。泰安市第二污水處理廠非常歡迎我們青島農業大學的畢業生到其工廠就業。同時，他還就我們學校的課程體系提出了一些意見和建議，例如：多鼓勵學生積極到與自己專業相關的企業等進行參觀實習；要求學生打好堅實的理論基礎；培養學生吃苦耐勞的精神等。在參觀的最后，我熱情邀請泰安市第二污水處理廠到我們青島農業大學進行宣講及招聘工作等，該廠表示非常樂意接受我們學校的畢業生。

　　“艱辛知人生，實踐長才干”。 在深入企業的走訪調研中，我學會了如何與人進行有效的溝通，如何將所學的理論知識學以致用，如何分析解決問題。同時，我了解了社會，開闊了視野，增長了才干，并認清了自己的位置，發現了自己的不足，對自身價值能夠進行客觀評價。這在無形中使我對自己有一個正確的定位，增強了我努力學習的信心和毅力。我會更加努力的學習科學文化知識，早日成為國家的棟梁之才，回報社會。

　　最新企業調研報告 2

　　一、企業參觀與調研的意義

　　在進行了三年的大學學習生活后，我通過對物流基礎的學習，可以說所有的有關物流的專業基礎知識、基本理論、基本方法和結構體系，都基本掌握了，但這些只是紙上談兵，并未將這些理論性極強的東西與實際運用聯系起來。如果沒有企業參觀與調研，直接讓我進行基本工作，我想我一定無從下手。因為我對物流行業的實際操作一竅不通。自認為平時對物流知識還了解的我們，只能成為一些只會紙上談兵的學者，而并不能成為一個物流行業的佼佼者。

　　于是在堅信“實踐才是檢驗真理的唯一標準”下，我認為只有把從書本上學到的理論知識應用到實際的物流實務操作中去，才能真正掌握這門知識。才能把自己打造成一個能為物流行業發展做出貢獻的物流行業工作者。

　　而對于大學生來說，企業參觀與調研的意義是重大的，它使我們在實踐中了解社會的需求、在實踐中鞏固自己的知識；企業參觀與調研又是對每一個大學生專業知識與素養的一種檢驗，它能讓我們學到了很多平時在課堂上根本就學不到的知識實際操作的知識，既開闊了我們的視野，又增長了我們見識，為我們將來走向社會打下堅實的基礎，也是我們走向工作崗位的第一步。

　　二、企業參觀與調研的內容

　�。ㄒ唬┥晖ǹ爝f物流有限公司

　　申通快遞的創始地是在上海，擁有247個獨立的城市營業所，179個營業廳，1220個操作點，快遞初創于1993年，是一家以經營快遞為主的國內合資（民營）企業�；靖采w到全國地市級以上城市和發達地區地市縣級以上城市，尤其是在江浙滬地區，基本實現了派送無盲區。

　　公司奉行“團結、務實、開拓、創新”的企業精神，“快速、準確、安全、周到、”的服務方針公司經營十余年來，已深得廣大客戶的信任和支持。而這次我們參觀的申通快遞物流有限公司就是屬于其中的一個城市營業所。

　　申通快遞是我們專業參觀調研的第一家物流公司，同學們都很興奮。我們在坐了很長時間的車后，終于到達了目的地。在休息室，公司負責人給我們講解了一些注意事項和參觀安排，接著便開始了這次的參觀。在公司經理的帶領下，我們參觀了公司部分工作環境，看到了物流工作的第一現場。

　　從開始的揀貨到最后的發貨，一系列的流程我們都有了了解：大件物品和小件物品通過不同的傳送帶進入不同的分揀區域，不同區域的物品分揀好后放在不同的規定區域，方便裝貨。因為我們是下午去參觀的，所以有部分機械已經停止運作了，我們觀察到了一部分的工作人員工作內容，收獲了很多。同時經理也向講述了他們在工作中遇到的'問題，如傳送帶是循環的，分揀的工人在分揀的過程中是按照序號分揀快遞的，一旦有遺漏，就必須重新循環一次，就造成了時間上和勞力上的浪費。

　　結束參觀后，申通快遞的負責人又給我們做了一個簡短的報告會，講了物流行業的現狀和未來發展趨勢，也給我們這些即將畢業的學生關于就業提出了一些建議，讓人受益匪淺。

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　　寶供物流企業集團有限公司（P.G.LOGISTICS GROUP CO， LTD）創建于1994年，總部設在廣州，是國內第一家經國家工商總局批準以物流名稱注冊的企業集團，是中國最早運用現代物流理念為客戶提供物流一體化服務的專業公司，也是目前我國最具規模、最具影響力、最領先的第三方物流企業。

　　當前，公司已在全國65個城市設有7個分公司、8個子公司和50多個辦事處，形成了一個覆蓋全國并開始向美國、澳大利亞、泰國、香港等地延伸的國際化物流運作網絡和信息網絡，與國內外近百家著名企業結成戰略聯盟（其中包括寶潔、飛利浦、聯合利華、安利、通用電器、松下、三星、東芝、LG、殼牌、豐田汽車、雀巢、卡夫等52家世界500強企業），為他們提供商品以及原輔材料、零部件的采購、儲存、分銷、加工、包裝、配送、信息處理、信息服務、系統規劃設計等供應鏈一體化的綜合物流服務。合肥寶供物流有限公司位于安徽省合肥市新站區汴河路南現代物流園區。

　　我們首先是到達了四樓的會議室，由專人給我們講了公司概況和工作流程。我們了解到此分公司主要工作區域分為立體倉倉庫和平倉倉庫，分別占地1000多m^2和一萬畝。公司職員還給我講了公司關于質量管理，安全管理和設備管理方面的舉措。老師還邀請到了在這里工作的一個學姐過來，給我們講了關于就業方面的事情，也解答了我們的一些疑惑。因為我們專業人數有點多，所以我們只參觀了立體倉倉庫，在公司職員的帶領下，我們參觀了該公司為聯合利華保管提供的商品，了解了立體倉倉庫的運作流程和注意事項，學習了很多書本上學習不到的知識。

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　　安徽安泰物流有限責任公司（簡稱“安泰物流”）其承擔了安徽煙草工業原輔材料、成品的倉儲、養護、配送到調撥運輸等物流業務。通過近幾年的物流實踐，安徽煙草工業現代物流已基本形成了較為完善的現代物流體系。

　　安徽煙草開展現代物流始于2001年底，由當時的省局公司對全省的煙草物流實施統一規劃。按照當時的規劃，安泰物流實行集團化運作，下轄5個煙廠物流公司，6大區域配送中心，17個地市物流公司（卷煙配送中心），形成一個遍布全省的物流配送網絡。

　　組建安泰物流的目的，就是為了進一步提高安徽煙草生產經營管理水平，加強對行業物流的集中管理，以優化的業務流程為主線，推行“電子商務+現代物流”的業務新模式，實施專業化、獨立化的物流運作管理，營造集商流、物流、資金流和信息流于一體的現代化物流服務平臺，實現整體業務流程的高效率、低成本運行。

　　圍繞黃山卷煙總廠統一管理、集中采購、多點生產、專業營銷的生產經營實際，主要物流業務包括：煙葉、卷煙材料和五金配件等采購供應物流；廠內原輔材料、配件配送、條煙裝箱收集和原料物資及卷煙的倉儲保管等生產物流；卷煙調撥銷售物流等三個主要環節。

　　安泰物流是我們參觀的三個企業中自動化程度最高的，它的系統和體制也是最完善的。它分為三條大的傳送帶系統同時進行工作，除了一開始的貨單輸入和最后的裝貨，中間的過程都是自動化，無工作人員。

　　我們還發現了一條小的傳送帶系統，專門負責特殊煙的分揀，其他標準化的煙都是由大的傳送帶系統負責。分揀好的煙草都必須按照區域擺放，等待車輛裝貨。

　　三、總結

　　在老師的帶領下，我們一共參觀并調研了三家物流公司，分別是申通快遞物流有限公司，合肥寶供物流有限公司以及安徽安泰物流有限公司。這幾次的參觀調研使我們能夠在一線觀察學習物流工作的操作流程和知識，能夠了解物流現狀。

　　現在的物流企業依然會有一些問題和缺點需要去完善，例如在申通物流參觀時，經理向我們講述的那個問題，這些都需要我們這些有可能在物流行業工作的人去解決，基礎知識的學習必不可少的。

　　大學三年的學習中，我們一直都為了考試而學習，因為興趣去學習物流相關知識的很少。老師在課堂上教授的知識過于枯燥，學生往往不能長時間去記憶和理解，失去了學習的興趣。而企業參觀調研是一種實踐活動，能使課堂上枯燥無味的物流相關知識具象化，能夠使我們更加簡單深刻的記住這些知識，對于將要畢業想要就業的學生來說是一項很好地社會實踐活動，為以后的工作打下一定的基礎。

　　通過這幾次的企業參觀和調研，我也對物流企業的工作流程有了了解，平常一些在課堂上很死板的知識一下子鮮活起來，更加容易理解記住了。必須承認的是未來物流在社會中會越來越重要，需要的物流人才也會越來越多，物流的發展前景是很好的，只要你努力在這個行業堅持下去，你一定會成功的。

　　最新企業調研報告 3

　　一、困難企業基本情況

　　受國際國內經濟大環境不景氣的影響，我區規模工業企業也受到嚴重影響，很多企業出現開工不足、利潤下降甚至虧損，企業生產經營面臨極大困難，從六月數據看，利潤總額虧損企業7戶，虧損面12.28%；主營收入出現下降的9戶，占轄區規模工業15.79%。主要表現在：

　　（一）產品價格大幅下跌致使企業停產。典型的是規模企業中的骨干企業長毅漿粨，公司產品主要是紡織業上游的原料棉漿粨生產，2011年主營收入79626萬元、2012年主營收入82739萬元。由于國際經濟的不景氣，對出口紡織業造成嚴重沖擊，產品市場縮小，而國內產能嚴重過剩，使得棉漿粨價格大幅下跌，從2011年最高接近25000元/噸，下跌到現在不到10000元/噸，全行業陷入全面虧損局面，生產越多，虧損越大，企業被迫全面停產。今年以來僅靠代線業生成部分產品，1-6月產值僅8023萬元。

　�。ǘ┦袌鲇唵挝s致使企業虧損。主要存在于酒類產業鏈相關企業，如思瑞包裝、麗晶包裝、佳陽包裝等企業，生產業務主要圍繞五糧液集團酒類包裝進行經營，產品市場單一、客戶單一，由于五糧液集團受國家宏觀環境影響，銷量減少，包裝訂單也急劇減少，致使這些企業沒有訂單和市場，只有停產或半停產，生產經營困難。20xx年6月分別完成銷售收入13200萬元、5202萬元、500萬元，同比增長分別3.57%、15.87%、25%。

　�。ㄈ┢髽I搬遷影響企業生產。由于部分工業企業處于城市規劃區，即將搬遷，新廠區還在建設，舊廠區不能正常生產，使得企業生產處于下滑階段，如處于三江口拆遷區域的怡源慶公司、處于西郊二二四拆遷區域的昌明機械、匯寶食品等。

　�。ㄋ模┬袠I不景氣影響企業生產。

　　二、20xx年退出規模企業情況及具有升規潛力企業

　　（一）20xx年退出規模企業情況。20xx年退出企業共5戶，其中江南香料更名為石平香料、日報社印刷廠是經營困難退出、賽倫格是企業搬遷縣退出、四方射釘企業搬遷羅龍產業園退出、中核建中南方公司是企業合并報表退出。

　　（二）具有升規潛力企業情況。20xx年具有升規潛力工業企業17戶，由于企業規模較小，市場單一，受宏觀大環境影響較小，生產經營基本處于正常狀態。

　　三、20xx年下半年預測

　　在國際經濟形勢及國家宏觀調控大背景環境下，預計下半年大的經濟環境出現根本改變的可能不大，一些產能過剩的行業，如化纖紡織、業等，仍將處于很困難的階段，而五糧液集團等酒類生產行業骨干企業，由于下半年旺季到來，市場產能淘汰進入尾聲，加上自身產品結構調整體現成效，預計下半年會好于上半年，從而會帶動相關產業鏈的.包裝行業等好轉。轄區整體工業經濟發展應該好于上半年。

　　四、工作措施

　　（一）營造良好氛圍。充分認識幫扶困難企業工作對于我區穩增長、促就業、保穩定的重要意義，進一步統一思想，從全區經濟社會發展的大局出發，采取有效措施，積極引導和幫助企業化解生存和發展壓力，增強發展信心。廣泛運用新聞媒體加強宣傳，深入挖掘我區企業在積極應對嚴峻形勢、加快企業轉型升級方面的先進做法與成功經驗，充分調動企業家的積極性，發揮企業的主體作用，切實在全區上下營造政企聯動、共渡時艱，迎難而上、逆勢有為的濃厚氛圍。

　�。ǘ╅_展企業培育幫扶。一是幫扶企業拓展市場。指導企業轉變思想，優化營銷策略，努力開拓新的市場。積極搭建產銷對接平臺，支持企業創新商業模式，擴大銷售，減少產成品庫存，降低企業資金壓力。二是指導企業實施技術改造。在充分市場調研的基礎上，通過技術改造，提高產業工藝和技術含量，增加產品類別，擴大產品市場占有率，提高市場競爭力。三是鼓勵企業開展員工培訓。以穩崗為中心，鼓勵企業利用停產、半停產和調整的間歇期，開展輪崗、轉崗培訓，做到不裁員或少裁員。針對生產經營困難的企業，加強企業經營者和企業員工的法制宣傳教育，督促企業經營者履行社會責任，妥善處理下崗員工。四是加強企業政策咨詢。將中央、省、市、區政府近期出臺的扶持企業發展政策信息匯編成冊，編印成扶持企業相關政策信息匯編下發各企業。同時，組織專人到企業進行政策宣講，努力為企業應對經營困難提供信息支持。

　�。ㄈ┓e極幫助企業融資。針對企業資金緊張的問題，積極協助企業申請政府扶持資金，主動與市、區有關部門協調，跟蹤資金落實情況。召開銀企座談會，搭建平臺，為銀企合作穿針引線。積極向金融機構推薦信譽好、技術領先、發展前景好的優質企業和項目，鼓勵金融機構為有資金需求的企業提供資金貸款，以解決企業融資困難。

　�。ㄋ模┻M一步減輕企業負擔。會同區監察局，堅決制止亂收費、亂攤派、亂罰款等損害企業利益的行為發生。按照有利于企業發展，方便企業辦事的原則，把握政策，改變執法檢查方式，簡化辦事程序，精簡企業參加的各種會議，清理涉及企業的評比達標表彰項目。提供上門服務，以盡力降低企業經營成本。

　�。ㄎ澹┒酱倏⒐ろ椖勘M快產能達標。2012年底我區竣工項目18個，區級財政資金補貼178萬元。今年上半年竣工項目9個。我們將切實加強政策服務和要素保障，力爭27個項目新增主營業務收入10億元以上。同時，加快在建項目敘府酒業“李莊遷建工程”、岷江集團“新增年產60臺（套）pvc單元化成套節能設備技改”等5個項目建設進度，力爭提前竣工投產。

　　（六）切實抓好企業協調服務工作。切實抓好煤、電、油、運和重要原材料等要素保障工作，將生產要素向重點企業傾斜，確保企業的正常生產經營。做好要素保障的應急預案，加強需求變化預測；加強與市上相關部門的匯報、銜接，加大要素供應計劃指標爭取力度；強化安全生產，切實加大對企業周邊環境的整治力度，維護企業正常生產秩序。

　　五、需要解決的困難和問題

　�。ㄒ唬┒酱傥寮Z液千億技改工程加快推進。據了解，五糧液千億技改工程目前已停工緩建，建議市政府督促五糧液集團加快方案論證，盡快推進該項目建設，帶動區域經濟發展。

　�。ǘ┒酱俳z麗雅超細竹碳纖維項目盡快入庫。據了解，絲麗雅集團總投資7.8億元超細竹碳纖維項目今年6月已備案，請督促絲麗雅集團此項目盡快入庫，開工建設。

　　（三）請求同意我區規劃建設宋家產業園。在新一輪城市總規修編中已經明確，李莊不再發展工業，鹽坪壩產業園規劃面積僅2平方公里，已使用1.14平方公里，象鼻產業園作為北部新城的組成部分，且以物流為主，我區工業發展的空間嚴重不足。在充分調研的基礎上，我區于4月19日向市政府請示，請求同意規劃開發宋家產業園。（詳見《市區人民政府關于規劃開發宋家產業園的請示》）。5月24日我區根據市級相關部門提出的修改意見，完善方案后再次向政府提出了請示�，F請市經信委支持我區提議，協調市級相關部門，促成市政府同意我區規劃開發宋家產業園。

　　（四）企業個數考核糾正。由于我區20xx年規模以上企業中石平香料系江南香料更名，在上半年市統計局月度通報中，兩個企業同時存在，企業總戶數58戶。市政府在下達工業目標時按照規上企業總戶數58戶，凈增8戶下達我區。但6月市統計局通報已剔除江南香料，總戶數更改為57戶，致使我區規上企業總戶數、凈增戶數指標全年完成困難。建議在年度指標考核時充分考慮此因素。

　　最新企業調研報告 4

　　為了解我市企業在經濟企穩回升后所遇到的用工問題，進一步促進就業、發展經濟。我們在全市范圍內組織開展了關于企業用工情況的調研，分別從8個縣區中各選取2個對本縣區有代表性的企業走訪調查，此次調查共涉及16家企業，其中國有企業6家、私營10家。被調研企業覆蓋到的行業有采礦業、制造業、電力、燃氣及水的生產和供應業、建筑業、住宿和餐飲業、房地產業等企業用工主要行業，就企業用工現狀、是否存在招工難問題和成因等幾方面內容開展調研。

　　一、企業的用工現狀

　　金融危機給我市不同企業帶來不同影響，在經濟企穩回升的情況下，預計20XX年春季會增加52個技術性工作崗位，同比增長4.5%。

　　我市以電廠、自來水公司為主的國有企業，在用工上受金融危機影響較小，用工情況穩定，在受訪的國有企業中，末與末單位從業人員基本無變化。在是否存在招工難方面，由于我市國有企業大多屬于壟斷行業，待遇好、福利高，對普通工人很有吸引力，企業在招工用工上有很大的挑選余地。

　　而私營企業在經濟企穩回升的情況下，企業用工波動較大，且依據行業的不同而體現出不同程度的招工難問題。被調查的10家私營企業，末單位從業人員為2111人，較末單位從業人員增加13.43%，預計20XX年春季會新增250個新增崗位，同比增長11.84%。新增崗位主要集中在建筑領域和技術性崗位上，而目前我市勞務市場以普工和年紀偏大的下崗職工為主，因為年齡結構、知識結構的錯位而出現勞務輸出地的招工難現象。

　　采礦業受金融危機的影響較大，目前企業用工人數較上年有所減少，在經濟企穩回升后有望增加。以亨通礦業為例，三季度時，企業的主營業務收入為5234萬元，單位從業人員為98人，受金融危機影響鋅價的持續走低，市場的不景氣和新《勞動法》的實施使企業用工成本增加，農民工工資浮動較大；生產時間相應減少、銷售下降，在企業生產不飽和的情況下，用工的數量迅速萎縮，底單位從業人員減少為56人，在隨著國家儲備政策、貼息政策的相繼出臺和經濟形勢的逐步好轉，企業從二季度起逐漸出現回暖跡象，企業從業人員基本穩定在85人。

　　制造業技術人員緊缺。調查的天成絲業、昊華公司、旬陽煙廠、開源建材等企業，雖然也受經濟形勢的影響，有的企業處于減產、半停產狀態，但是與采礦業相比受國際價格因素影響較小，由于生產原料屬當地農副產品，產品銷售市場也是周邊地區，加之企業采取多種措施，使職工隊伍相對穩定，但是由于這些企業產品技術含量相對較高，要求職工具備一定的職業素質，造成企業對技術性崗位相對緊缺。

　　住宿餐飲業和建筑業出現用工短缺。受我市經濟發展和高速路建設的影響，我市住宿餐飲業和建筑業發展迅速，不同程度出現用工短缺，尤其缺乏年輕的務工者。

　　預計，私營企業隨經濟形勢的好轉20XX年春季用工有望增加，但是招工難問題尚待解決。

　　二、企業用工短缺的成因

　　通過對企業的調查走訪，可以看出，隨著市場經濟的縱深發展，人力資源的供需矛盾凸顯，企業招工難與求職者就業難問題同時顯現，主要表現：

　　一是招用的青壯年勞動力短缺，目前我市勞務市場上求職的工人多數年齡在35歲以上。而用工最為短缺的建筑業、住宿餐飲業由于行業特點，希望招聘18-30歲之間的青年務工者。這樣造成供需方年齡結構的錯位。

　　二是工資待遇同求職者愿望有差距。一方面企業受金融危機的影響，利潤空間有限，愿意支付的用工成本相對較低，而另一方面隨著生活費用的上漲，求職者的預期薪金增加，兩者的矛盾導致就業意向難以達成。

　　三是工作強度大的企業招工難。工作強度大的企業與被聘人員之間的雙向選擇，一般年青人傾向于到發達地區做能夠獲得高收入的工作，而不愿到經濟落后地區薪水不高而工作強度大的企業里謀職。就拿興科房建公司來說，聘用小工每天工資由過去的30、40元漲到60元，技工工資達到每天100元水平，但仍然會出現招工緊張的現象。

　　四是法律意識淡漠，給用工單位帶來隱患。新《勞動法》的頒布，更加體現了以人為本的理念，更加健全、完善了社會保障體系，也依法約束了用人單位。但在具體操作過程中又曝露出一些不盡完善的地方。比如，企業招用的一些簡單勞力，月工資幾百元，但與企業簽訂合同后，企業就要依照《勞動法》給工人購買養老、醫療、工傷、大病等險種，除企業按規定予繳納外，個人繳納部分要按照社會平均工資水平的比例繳納，而社會平均工資水平又遠遠高于其基本工資，也就是說工人要從本來就很低的薪水中拿出不少錢來購買保險，這樣就會導致很多工人不愿意企業給買保險，也會使用人單位不知如何是好。

　　五是當地求職者整體上文化、技術水平不高，缺乏必要的系統的職業技能培訓。據了解，在我市農村富余勞力中，初中以下文化程度的占絕大多數；高中、大中專以上文化程度的'只是少部分；有初級以上技能的更是少之又少；下崗失業人員中普工占了絕大部份。

　　六是人才的培養遠不能滿足企業的用工需求。培訓與中小企業的用工需要缺乏必要的銜接，學校培育的普通人才企業用不上，企業需要的專業人員學校未培養，造成中小企業招工難，特別是招技術工人難。

　　三、多種措施解決招工難、就業難的矛盾

　　招工難、就業難的問題看似一種悖論，但是卻又是一個非常現實的問題，一方面企業招不到可用之人，另一方面剩余勞動力閑置造成失業，對經濟發展、社會穩定有著極大地危害。要解決這個發展中的難題，必須采取多種措施從就業環境、優惠政策、加強培訓幾個方面加以解決。

　　1、改善就業環境。

　　一是建立勞動力市場大系統，使信息能在企業、培訓學校、求職者三方自由流通，提高培訓教學針對性、減少企業招聘成本、縮短勞動者待工時間。

　　二是加大宣傳力度，改善就業觀念。通過宣傳典型的方式，激勵求職者愛崗敬業。工會、共青團、婦聯、勞動社會保障局等有關部門應積極宣揚在我市境內私企、外企中誠實勞動、愛崗敬業的職工群體，彰顯他們的先進事跡。在評選各類勞動模范、優秀青年、三八紅旗手等榮譽稱號時，有意向私企、外企的第一線勞動職工傾斜，引導勞動力受聘于民營企業，為當地的經濟建設服務。

　　2、繼續提供優惠政策。

　　一是政府對企業實施相關優惠政策，如減少困難企業保險上繳比例，增加輪崗補貼、特殊技術崗位補貼等方式，減少企業用工成本，幫助企業吸引和留住高技術人才、在保障勞動者權益同時減輕勞動者保險費用負擔。

　　二是政府對務工人員提供便利服務政策，解決子女入學問題、廉租房問題、醫療衛生等涉及生產生活的問題。

　　3、加大職業教育培訓。

　　一是加強校企聯合辦學，培訓人才。學生在校經過一段時間的理論基礎學習后，可安排到企業頂崗實習，企業根據學員工作績效發給一定勞動報酬。經過實踐，使學生在中專職高畢業前就成為熟練工人。畢業后招工入廠就能成為企業技術骨干，又可獲得較高的工資收入。

　　二是開展靈活辦學，將長期培訓與短期培訓結合起來，將日間學習和夜校、節假日學習結合起來。不僅要有長期的專業知識的培訓，更要有短期的實用技術的培訓；培訓時間不僅局限于白天的日常教學，還可以有針性的開展夜校和周末學習班，提高教學的靈活性。

　　三是加大對創新型人才的培養，企業需要具有高技術有創造力的人才來促進企業的發展，應在教學中注重啟發教育、通過創新比賽等方式激勵學員動手動腦，積極思考，為技術創新培養人才。

　　四是將就業宣傳工作前移。提早動員鼓勵一批初中畢業生，報考職業學校，學一技之長，為將來走出社會打下良好的就業基礎。

　　4、增強法律意識。

　　企業和務工者都應增加法律意識，企業應認真執行《勞動法》與員工簽訂勞動合同，參照地區行業平均勞動工資標準確定工資額，適當提高員工工資福利待遇，節假日、平時加班等超時勞動應按勞動法的有關規定支付相關的勞動報酬，依法為全部員工繳納養老、工傷、醫療等社會保障費用，維護勞動者的合法權益。勞動者本身也應提高法律意識，意識到各種保險的繳納是為保護自身的合法權益，應主動用法律來保護自己，而不能只看到眼前利益，拒絕企業給辦理相關保險。

　　最新企業調研報告 5

　　根據供銷社關于開展全社有企業調研的通知精神，我社高度重視，并對縣供銷社社有企業發展情況進行了認真總結和分析，現將我社社有企業發展情況報告如下：

　　一、當前社有企業基本情況

　　縣供銷社社有企業共1家。2013年經縣政府批準同意由供銷社全額出資成立縣貿易有限責任公司，該公司注冊資金70萬元，主要經營范圍：邊銷茶批發、煙花爆竹、農業生產資料、中藥材收購、野生菌收購、廢舊物品回收、干雜果品、日用百貨、花茶、煙草專賣等。目前，該公司目前由供銷社職工經營管理。

　　二、理順聯合社與社有企業關系情況

　　按照中央、省、關于供銷合作社社有企業改革的有關要求和安排部署，縣供銷社堅持為農服務宗旨，以增強活力與強化監管相結合，明確聯合社與社有企業各自職責定位，實現聯合社機關和社有企業各司其職、協調運轉，充分發揮好聯合社在把握社有企業為農服務方向、社有資產監管、促進社有資產保值增值方面的監督職能作用，推動社有企業提升為農服務能力，加快建立健全現代企業制度，推進資源整合、業務拓展、產業升級和品牌培育，推進社有企業改革發展，加快企業轉型升級，實現企業做強做優。

　　（一）明確聯合社職責定位，科學界定聯合社與社有企業的權責邊界�？h聯社是本級社有資產的所有權代表和管理者，完善社有資產管理辦法，搭建社有資產經營管理平臺，落實社有資產出資人代表職責，探索對社有企業的多種管理方式。尊重社有企業的市場主體地位，讓企業面向市場自主經營、自負盈虧、自擔風險、自我約束、自我發展。

　　（二）完善組織架構，搭建起縣本級的“聯合社+社有企業的組織架構。建立完善社有資本監督管理制度體系。構建多方參與的監督機制，完善縣本級社有資產管理辦法，建立企業“三重一大”制度，加強對本級社有企業資產監督管理。

　�。ㄈ┳鰧嵶鰪娚缬衅髽I方向發展。社有企業要實現授權范圍內的社有資產的優化配置和高效運營，優化社有資產結構，實現社有企業提質增效。通過資本整合、企業合作、注冊品牌等方式廣泛開展聯合與合作，加大為農服務領域的投資力度。

　�。ㄋ模┛h本級企業實行經營管理預算制度。聯合社機關采取以管資本為主的方式加強對社有資產的監管，履行出資人職責，規范資本收益和使用管理。

　　（五）逐步建立職業經理人制度。通過公開選拔、個別引進、高薪聘任等形式，加快推進企業管理人員的職業化、市場化、專業化，建立留住優秀人才的長效機制，積極探索實行股權期權等中長期激勵制度。

　　三、社有企業改革發展的主要做法

　　近年來，縣供銷社緊緊抓住供銷綜合改革機遇、按照“因地制宜、尋找突破、發展特色、壯大自己”的思路，進一步創新經營機制，改進服務方式，把社屬公司建成了布局合理、產權清晰、功能鍵全、運作規范的新型企業。

　�。ㄒ唬嫾転檗r服務體系，初步形成“上下貫通、雙線運行”的經營管理模式。結合實際，以縣--中心鄉鎮--集中村為主線，對已建成的農資經營服務網點6個和再生資源回收網點11個，在運行和管理機制上，積極在縣城建設有一定規模、設備較為齊備的再生資源回收站為主體、帶動基層再生資源回收點開展經營和回收服務，探索出一條由聯合社+基層社之間的行業指導管理和由“貿易公司+基層服務網點或再生資源回收站點”完成經營服務職能的“上下貫通、雙線運行”的經營管理模式。

　�。ǘ┮皂椖拷ㄔO為引領，推動農特產品產業發展。積極爭取浙江援建資金240萬元，建成高原生態野生菌供銷一體化項目。項目建成后，至少帶動1500戶農牧民參與到該產業中來，實現公司+基地+農戶和收購、加工、銷售一體化的經營模式，有利于帶動農牧民采集、銷售、務工等增收，具有較好的經濟和社會效益。

　�。ㄈ┒啻氩⑴e，打造“壤巴拉”品牌。按照《食品安全法》的要求，依托縣貿易有限責任公司，正在申請辦理將已注冊的qs質量安全生產許可向食品安全生產許可sc轉換過度。

　　籌措資金6萬余元，注冊了食用菌類“壤巴拉”商標2類、申請并受理保護9類，圖形商標保護5類，申請設計著作權1個；申請注冊中英文網絡域名4個，壤巴拉手機域名1個。爭取并獲得第一批“凈土”商標授權。

　　四、存在的問題和困難

　　近年來，我社盡管在社有企業改革發展上做了一定的工作，也取得了一定成效，但一些深層次的問題和困難還依然存在，主要表現在：

　�。ㄒ唬┥缬衅髽I規模偏小，缺乏市場競爭力。社有企業經營規模偏小、帶動能力不強、抗御市場風險能力低，而且經濟基礎比較薄弱，經營模式單一，經營方式落后，扭虧增盈的根基不穩固，發展后勁不足。

　�。ǘ┥缬衅髽I機制還比較落后。社有企業經營觀念沒有從根本上轉變，發展思路不廣，依然保持傳統經營理念和固守傳統的經營方式。

　�。ㄈ┵Y金投入不足，企業融資困難。社有企業由于自身資本積累速度慢、能力弱，且流動資金季節性需求突出，企業資金投入不足和融資困難的問題，一定程度上制約了社有企業發展。

　�。ㄋ模┤狈ｉT管理人才。目前供銷社干部職工隊伍的`狀況與新時期發展社有企業的要求不相適應，缺乏專門管理社有企業人才，成為社有企業改革發展的一大“瓶頸”。

　　五、下一步打算和對策建議

　　供銷合作社是農村經濟的重要組成部分，在脫貧攻堅進程中，也應該擔負起一定的任務和使命，我們也要有決心和信心，不斷更新觀念，努力克服困難，推進社有企業的改革發展。

　　（一）堅持體制創新，推進社有企業改革。要以“建立科學的決策機制，高效的經營機制，開放的用人機制，靈活的分配機制，有效的激勵機制”為目標，采取合作制、股份制、股份合作制等多種形式，實現社有企業產權多元化。積極實施開放辦企業，民主辦企業，廣泛吸納承認公司章程的社會經濟組織等加入企業，請賢才、引能人，讓社有企業真正活起來，真正發展起來。

　�。ǘ├棉r村合作組織平臺，切實做好服務工作。要聯合一切愿意加盟供銷社的經商大戶和自然人，互利互惠，結成為農服務的聯合體，形成開放式的經營服務氛圍。利用專業合作社、村級綜合服務社等平臺，將社有企業的服務陣地前移，網點下伸，拉長服務鏈條，在完善物資供應功能的同時，強化產品銷售服務，通過產品包裝注冊，打造社有企業品牌，積極創造條件，培育龍頭企業。

　　（三）引進現代流通模式，改造社有企業傳統經營網絡。要圍繞日用消費品、農資商品兩大重點以基層供銷社和村級綜合服務站為末端，建設村級店、農家店，積極發展連鎖網絡，擴大銷售誠信服務，為城鄉居民生產生活提供服務。

　�。ㄋ模﹫猿忠匀藶楸�，強化隊伍建設。加強培養和造就一支務實能干，吃苦耐勞，敢于奉獻的團隊。要打破供銷社過去用人上種種條條框框的限制，打破身份、資歷限制，樹立開放意識，面向社會，公開招聘經營管理能人，使供銷隊伍有一個大的提升。

　　最新企業調研報告 6

　　針對目前企業所得稅減免稅管理中存在的跟蹤問效和使用監督不到位、管理粗放等問題，為進一步加強和規范新形勢下企業所得稅管理，不斷提高所得稅管理質量和效率，充分發揮所得稅宏觀調控職能作用，按照上級要求，結合我地企業所得稅管理實際，我局對享受企業所得稅減免稅政策的某一露天銅礦企業開展減免企業所得稅的跟蹤問效調查工作，在調查研究的基礎上，對在新稅法框架下進一步加強企業所得稅管理工作提出建議�，F將調查情況報告如下：

　　一、基本情況

　　企業所得稅是一個具有較強的調節功能的稅種，國家通過所得稅政策參與企業的利潤分配，以調節企業的利潤水平，實現其調節社會經濟發展的職能。稅收優惠是發揮其調節功能的重要手段之一，它通過國家對所得稅的轉讓，給企業以更多的留利，來促進企業稅后收益的提高。20xx年，我局對某露天銅礦企業審批各項稅收優惠萬元。其中：減免所得稅審批金額萬元；技術改造國產設備投資抵免企業所得稅，審批金額萬元；正常損失的報批減免萬元。

　　二、執行稅收優惠政策的措施

　　在堅持聚財為國、執法為民的宗旨，堅持組織收入原則，嚴格按政策辦事，堅決防止和抵制違反政策的做法基礎上，一是加強組織領導，成立了專門的審批領導小組；二是加強宣傳，采取形式多樣的宣傳方法，不僅僅通過媒體進行宣傳，而且開展送政策到企業等活動。三是加強服務，開展一站式服務，只要企業提出申請，在最短的時間內完成各項優惠政策的審核、上報、備案等各項工作。四是加強跟蹤問效，對享受企業所得稅減免稅政策的企業開展減免企業所得稅的跟蹤問效工作，改變重審批、輕管理的狀況，全面掌握所得稅減免稅款所帶來的經濟和社會效益，積極適應所得稅科學化、精細化管理的要求。通過廣泛的宣傳和深入細致的服務工作，稅收優惠工作取得了很好的成果，對于穩定社會秩序、促進經濟發展起到了積極的作用。

　　三、目前政策的執行過程中存在的一些問題

　　（一）免稅、減稅期限長，造成稅收收入和稅收管理漏洞。銅礦開采企業屬于利潤水平較高行業的企業，由于盈利空間較大，有充足的貨幣資金用于繳稅，很少有資金困難的問題。企業在享受企業所得稅免稅、減稅賺足收益后，或者幾年后資源枯竭、利潤水平下降、出現更賺錢的行業，投資者們會運用稅收籌劃，注銷或解散原有企業，換個地方再新辦其他企業，用以繼續享受另一新辦企業的所得稅優惠，從而造成稅收的流失。從近些年企業的壽命周期觀察來看，許多中、小企業的存在時間在十年左右，有些企業的壽命則更短。企業在三、五年內正是企業的利潤高增長期，在這個階段使企業享受較長期限的企業所得稅免稅、減稅優惠，不利于稅收收入的增長，投資人會更熱衷于稅收優惠的籌劃，其結果是企業所得稅納稅人的總數增加較快，而入庫企業所得稅增加緩慢，形成企業所得稅收入流失的漏洞。

　�。ǘ┿~礦開采行業的普遍優惠，造成經濟發展失衡。投資人投資辦企業最關心的是投資的回報，投資決策的關鍵因素是稅后利潤的高低，投資人對經濟發展是否平衡并無熱情。經濟發展綜合平衡確實不是投資人的事，而是國家經濟管理部門的事情。發揮稅收優惠政策的'作用，能夠促進經濟的發展。如果稅收優惠政策是針對某些行業或某些企業的，則會促進該行業該某企業的發展；如果稅收優惠政策是普遍性的，將促進各行業的發展，特別是促進利潤水平高的行業或企業的發展。在投資者追逐利潤最大化的同時，使利潤水平高的行業或企業，發展更快；使利潤水平越低的行業或企業，發展會更緩慢。這種稅收優惠，促進經濟發展的同時，勢必造成經濟發展的不平衡。銅礦開采企業的發展，大量的增加了增值稅、礦產資源稅等稅收，改變了多年的經濟落后的面貌。享受企業所得稅免稅優惠的，絕大部分是這些企業。由于投資人看好當地礦產資源，更認準企業所得稅的優惠，從而加大了資金投入，加快了礦產資源的開采步伐，使當地經濟增長有了較大的跨越，但也使祖祖輩輩留下的礦產資源遭到了前所未有的破壞�，F行企業所得稅對企業實行普遍優惠的政策，無疑鼓勵了投資者向采礦業的大力投入，加快了礦產資源的開采速度，加劇了礦產資源遭受破壞的進程，促進了經濟的不合理、不平衡的發展。

　�。ㄈ┛h、鄉（鎮）兩級政府領導認識不到位，阻止優惠政策的執行。近年來，銅礦開采企業稅收收入的大幅度增長，縣、鄉（鎮）領導都為此而興奮，且成績大多歸功于縣、鄉（鎮）兩級領導的對外招商引資的不懈努力和大力發展當地經濟的結果。他們并不認同企業所得稅優惠政策促進投資者投資的作用，并不領情稅務機關落實企業所得稅優惠政策所做的工作。恰恰相反，認為上級不應該出臺這樣的減免企業所得稅的優惠政策，稅務機關不應該執行這樣的減免稅政策，減免企業所得稅減少了財政收入，直接影響了他們的政績。因此，有的縣政府領導找縣國稅局長，給國稅局長開會，以不行文的形式明確指示減免企業所得稅要經過縣政府同意，否則不得減免。縣國稅局執行稅收規定勢必得罪當地政府領導，如果執行縣政府的規定則違反稅收政策，致使其陷入兩難境地。

　　四、改進意見和建議

　�。ㄒ唬└淖兤毡闇p免銅礦開采企業所得稅的政策，明確個別企業不予減、免企業所得稅。目前，資源開采行業較高的利潤水平刺激著投資者向該行業的大量投資，造成經濟結構和資本結構的不合理配置，礦產資源的掠奪性開采造成地方資源的破壞和浪費，大量的礦山尾礦又造成環境的嚴重污染和破壞，以至于當地群眾對這類企業的不滿，對稅務機關為這些企業減免企業所得稅不理解。從稅收調節經濟的角度，解決這一問題的關鍵是改變普遍減免銅礦開采企業所得稅制度。對于生產加工過程產生大量廢水、廢渣、廢氣等對環境造成污染、破壞的企業，規定不得減免企業所得稅。這樣一來，既緩解了當地群眾與稅務機關的矛盾，又使企業所得稅減免稅優惠政策更加理性化、更加科學化的促進經濟合理的、可持續的發展，更好的發揮企業所得稅減免稅調節經濟的重要作用。通過企業所得稅的減免稅優惠對需要扶持、鼓勵、發展的企業給予免稅、減稅照顧，促使其加速發展；對國家限制發展的企業不予減免稅，促進經濟的平衡發展。

　�。ǘ┖侠泶_定減免稅期限。企業減免稅期限的長短決定投資人投資企業積極性的大小。減免稅期限越長，減免稅額越多，投資人從投資辦企業中獲得的利益就越多，吸收的投資也越多，地方經濟發展得就越快；減免稅期限越短，減免稅額就越少，對投資人投資辦企業的吸引力也越小，企業數量少規模小則經濟發展自然緩慢。因此，應合理確定企業所得稅減免稅優惠期限。在享受減免稅期間內，企業年收入利潤率在30%以下的，實行免稅，年收入利潤率在30%以上的可考慮按一定的比例減稅，不實行全免。這樣做既促進了當地經濟發展，又增加了企業所得稅收入，同時也有利于納稅人提高和增強納稅意識，促進稅務機關潛心研究企業所得稅的管理。

　　（三）加強企業減免所得稅的管理。在確定對企業定期減免企業所得稅的基礎上，按《企業所得稅減免稅管理辦法》規定的程序進行審批。為了防止企業在稅收征收管理范圍方面的爭議，要正確落實企業所得稅優惠政策。對于能夠確定為定期全額免征的，應于符合條件時一次審批到截止日期；審批之前有應納稅所得額的預繳入庫；審批后退庫。對于不能確定為定期全額減免稅的，分年度審批；各年度實現的所得稅預繳入庫，批準減免稅后將已預繳的所得稅退庫。

　　為防止投資人策劃利用企業避稅，鼓勵企業持續、長期經營，應定期對享受減免企業所得稅的企業進行跟蹤問效，通過對有關數據、資料的歸集和有關指標的分析，了解和掌握已減免的企業所得稅稅款的用途、去向及所發揮的作用，促進企業在減免稅期間及時、準確的進行企業所得稅納稅申報，準確確定所得稅稅基，保護國家利益和納稅人合法權益。

　　最新企業調研報告 7

　　近年來，隨著國有企業改制的不斷深入，地方國有企業審計國有企業審計對象大幅度減少，企業審計逐漸呈現出淡化趨勢。隨著經濟和社會的發展，當前企業審計正面臨著新的機遇和挑戰，強化企業審計職能既是審計機關的法定責任，也是審計適應經濟結構轉型實現自身職能轉型的現實需要。在此我擬就地方審計機關企業審計的現狀作些初步分析，并對如何加強企業審計作些理性思考。

　　一、當前企業審計面臨的現狀與難點

　　（一）企業結構發生了深刻變化。我市為適應地方經濟發展而相繼組建了一些國有控股公司，這些公司的經營業務包括：負責基礎設施、基礎產業、支柱產業“兩基一支”等社會經濟發展瓶頸領域項目的融資、投資、建設監管、運營監管、投資回收和相關債務清償；負責城市可經營性資產的經營和資本運作；它們在全市國有資本中所占比重較大，且在地方經濟建設中發揮著舉足輕重的作用，企業運行所依托的法律環境較為復雜，且要求的計算機業務水平較高，如果審計人員沒有一定的專業水準，不懂電算化和業務系統審計，審計工作將難以有效開展。在評價其經濟行為的目標性和效率性時，也有諸如經濟效益和社會效益等因素需要綜合考量。這對于審計人員的專業水準提出了很高的要求。

　�。ǘ┢髽I審計力量大幅削弱。一方面，隨著審計工作重點逐步由企業審計向財政審計、固定資產投資審計和經濟責任審計等方面轉移，審計機關投入企業審計的力量已逐步減少。業務量的大幅減少導致平時缺少練兵，而方方面面的工作考核又更多傾向信息化和宏觀性，導致新進局人員往往對企業審計技能的積累重視不夠，業務能力有待提升。另一方面由于企業的成本費用核算相對要復雜些，愿意認真學習、鉆研企業審計知識的人員也較少。企業審計業務人員少，不利于今后企業審計工作的開展和形勢發展的需要。

　　二、深化企業審計的幾點思考

　　當前地方審計機關企業審計面臨困難的原因是多方面的，既有經濟發展的原因也有體制機制因素，但是我們在實際工作還是要調整思路、主動出擊。我們認為現階段企業審計可在以下幾個方面加以探索：

　　（一）把握全局，突出重點

　　李金華同志指出，企業審計應堅持“把握全局、突出重點、重在整改、提高效益”的要求。為此，我們首先要全面了解掌握審計機關管轄范圍內國有企業的總體情況，了解管轄范圍有哪些國有企業，它們的規模特點、效益等情況，建立起審計對象信息庫，收集有關的報表資料，并對這些審計對象進行動態分析，在此基礎上確定哪些企業屬于審計監督的重點對象。其次，在對一個具體的'企業進行審計時，先必須對這個企業的總體情況有一個基本的把握，要詳細了解被審計企業總體的機構設置、資產構成、工作流程、資金的主要流向、內部控制等情況，不僅審核財務數據，更注重對非財務資料的審計，向管理、制度、決策等領域延伸審計觸角加強綜合分析，挖掘審計深度。在全面掌握企業總體情況的基礎上，確定審計的重點、關鍵點，對占比較大的資產、負債和損益項目作重點分析，弄清楚以下幾點：

　　1.企業至審計日凈資產狀況及其構成，即企業有多少“家底”；

　　2.企業資本結構是否合理，并對企業資產的流動性及長短期償債能力作出評價；

　　3.企業收入構成及比重，重點是盈利能力和可持續發展能力分析；

　　4.企業基本業務流程和財務流程，查明是否存在重大違規事項或不規范的財務處理。并且對重大的經營事項追根究底，做到有放矢，切中要害。

　�。ǘ┓e極探索，提升效益

　　在新時期,企業審計應注意將財務收支審計與績效審計有機結合起來，站在更高層次上，重點關注企業發展的目標和戰略，從經營機制、管理方式、治理結構、投資狀況、內部控制、信息系統等方面，全面、系統地檢查和評價企業的經營管理活動的效率及效益性。企業創造效益包括創造經濟效益和社會效益兩方面。在考核經濟效益方面，一是確定已實現的經營成果水平，主要是確定所實現的營業收入、營業利潤、利潤總額、上繳利稅總額、資金利潤率等各項經濟指標水平；

　　二是審查計劃目標的完成情況，主要是將被審計單位實際數與計劃數、目標數相比較，確定完成程度；

　　三是與相關指標進行比較，進而總結其成績并揭示其存在的差距。通過與被審計單位不同歷史時期經濟指標的比較，或者與其它單位、同行業先進水平等進行比較，可以發現存在的差距與不足，為進一步提高經濟效益明確方向。

　　社會效益可通過以下幾方面綜合考量：

　　一是是否促進當地經濟社會的發展；

　　二是是否提供更多的就業機會或者有效地幫助人民就業、創業；

　　三是是否遵守國家法律法規，維護并執行地方政策條例，在承擔基礎建設，改善投資環境，提高國家和地方實力或影響方面有哪些貢獻。也可參照國資部門確定的指標，與企業達成情況做對比。

　　并且在審計中重點查找企業經營管理中存在的突出隱患，以及由此導致的國有資產流失等重大違法違規問題和影響企業經營績效的問題，深入分析產生問題的原因，提出加強管理、提高效益的建議。

　　（三）更新觀念，提高素質

　　新形勢的發展對企業審計人員提出了更高的要求。無論是效益審計、財務收支審計還是計算機輔助審計，最終都是由人來實現的�，F在的國有企業，經營規模、范圍更大，管理理念更加先進，企業管理人員也比以前層次更高，有關企業的財務會計制度、會計準則變化很大。企業審計人員如果不與之相適應，不熟悉國家的宏觀政策法規，不掌握新的會計準則制度，不了解企業發展的內外部環境，是很難發現問題并提出有針對性的審計建議；與以前的企業審計相比，現在的企業審計更應當側重于為宏觀管理服務。這就要求審計人員，不僅要會查賬，還要會綜合分析、總結，增強透過現象看本質的能力；熟練地運用計算機已不再是審計人員的特長，而是審計人員必須掌握的基本技能，“不懂計算機就會失去審計人員的資格”正慢慢地由危機變成現實。面對新的形勢，審計機關應該重視對審計人員的培訓，提高企業審計人員的綜合素質，優化企業審計人員的專業結構的同時，企業審計人員自身也要有緊迫感，自覺加強學習，不斷進取，了解和掌握現代審計的技術和方法，熟悉相關的業務和政策，努力提高自身的整體素質，適應形勢發展的需要。

　�。ㄋ模┙Y合內審，促進發展。地方審計機關企業審計在關注企業經濟效益、社會效益的同時，更應關注企業的可持續發展能力，促進企業建立科學管理制度，強化內部免疫系統功能，幫助企業增強核心競爭力。所以必須與加強企業內審指導工作相結合。地方審計機關應加大對內審人員的培訓和管理，不斷提升內審人員的專業素養，幫助企業建章立制、規范財務管理，引導企業將內部審計工作重點從財務收支層面延伸到業務管理層面上，為企業經營決策服務，從而進一步提高了國有資本的運行效率。

　　最新企業調研報告 8

　　民族文化是衡量一個民族是否有發展潛力的一個標準，而企業文化則是衡量一個企業是否有競爭力的一個標尺。中國自加入世貿組織以來，各個領域的競爭已經開展，我國的金融領域也正逐步對外開放，作為在激烈的競爭環境下謀求發展的農村信用社來說，在競爭中求發展，在發展中樹形象，在形象上抓內控，在內控下建和諧是目前發展的方向，而怎樣創建和諧發展的信用社，企業文化的完善不得不提上日程。

　　一、企業文化對農村信用社的重要性

　　農村信用社企業文化是農村信用社發展過程中形成的，根植于全體員工思想中相對穩定的價值觀、理念、宗旨、規范等。它決定著農村信用社的思維方式、價值取向、行為特征和企業特色。對于農村信用社的發展來說，企業文化可能不是最直接的因素，但卻是信用社持久發展的決定因素。農村信用社作為一個金融企業，要想在知識經濟時代把握住發展機遇，把自己做大、做強，在日益激烈的金融競爭環境中立于不敗之地，必須重視企業文化建設，建立自己相應的企業文化體系。

　　二、農村信用社企業文化的構成

　　農村信用社的企業文化大致由以下幾方面的內容構成：一是企業信譽。作為經營貨幣的特殊企業，其信用和聲譽是極為重要的。二是服務質量。農村信用社工作的出發點是服務“三農”，支持地方經濟的發展。所以我們必須樹立“服務第一”的思想，花大力氣搞好“優質文明服務建設”。三是企業道德。農村信用社企業道德必須有廣泛的群眾基礎。只有在員工不斷提高認識的基礎上，才能形成大家能夠共同遵守的行為準則，才能保證企業行為的端正。四是企業精神。農村信用社企業文化的核心內容是企業精神，企業精神作為一種精神存在，雖然是無形的，卻在農村信用社的經營管理和員工意識中得到具體的、有形的體現。五是企業目標。農村信用社的目標是農村信用社企業文化追求的動力源。六是企業規范。如果說前五項內容是農村信用社企業文化中的“軟件”，那么，企業規范就是農村信用社企業文化的“硬件”部份。農村信用社規范主要是指農村信用社的規章制度，組織機構以及工作、管理程序和標準等用文字表達的內容，它是農村信用社在一定時間內的“定格”，并為維護相應的企業文化軟件服務。七是企業環境。在當前深化農村信用社改革的過程中，在外部為農村信用社創造一個寬松的'經營環境，在內部給職工創造一個良好的心理環境和工作環境及人際關系，是一項極為重要的工作。這種企業環境的創造也體現出農村信用社整個企業文化建設的水平和成效。

　　三、農村信用社企業文化的現狀

　�。ㄒ唬┪幕砟畈粔蛎鞔_。文化理念是員工應該遵循的價值觀念和行動規范，一般包括信合精神、形象標語、座右銘、員工手冊、社歌、宣傳冊等內容，可以用凝煉的語言、生動的形象進行準確表達。由于農村信用社長期以來體制不清、產權不明、行政分割，缺少統一的規劃，導致在文化理念的表達上含糊不清，不能給客戶留下深刻的印象。問到文化理念，信合員工也一時難以回答。

　　(二）缺乏現代經營理念。企業文化源于企業的各項經營活動，同時又促進企業的發展。而大多數農村信用社的領導、員工對這種辯證關系認識不深，造成只重視信用社的業務經營，而忽視企業文化建設。當前農村信用社的一些干部缺乏現代金融管理知識，缺乏管理現代企業理念，求于安穩，滿足現狀，缺乏把農村信用社做大做強做優的意識。

　　(三）缺乏共同參與意識。企業文化是全體員工在實踐中共同創造的，因此，農村信用社企業文化建設的主體是農村信用社的每一個員工。員工是企業發展的源泉，是農村信用社最大的內在資源。但由于長期以來受事業單位管理體制的影響，員工隊伍管理松散，工作主動性不強，集體意識淡化，參與活動積極性不高，加上對企業文化認識不足，缺乏主動參與意識。

　　四、提高信用社企業文化途徑的思考

　　農村信用社在目前必須要加強企業文化建設，從各方面進行認真的統一和規劃，使農村信用社的企業文化建設有一個新的突破和提高。

　�。ㄒ唬┰谒枷肷霞訌妼︕r村信用社企業文化建設的認識和理解。在市場經濟條件下，農村信用社作為農村經濟發展的主體，必須重視自身的企業文化建設，要以戰略的眼光，時代的意識，認真抓好農村信用社的企業文化建設。首先企業精神的建設要納入農村信用社發展規劃目標之中，列為企業經營管理非抓不可的一件大事，同時要借助各種宣傳媒體，切實加強對農村信用社企業文化的宣傳，使管理者和員工明白什么是企業文化，明確企業文化的作用，努力培育強化自己的企業精神。其次制訂創建企業文化規劃，引起廣大職工對本單位企業文化建設的關注。

　�。ǘ└骷夀r村信用社領導必須成為推動企業文化建設的中堅力量。農村信用社企業文化在很大程度上取決于領導者的決心和行動。領導應該帶頭學習企業文化知識,對企業文化的內涵要有深刻的認識,對建設本企業文化有獨到的見解,對本農村信用社發展有長遠的戰略思考。要親自參與文化理念的總結提煉,指導各個系統的設計,提出具有個性化的觀點,突出強調獨具個性和前瞻性的管理意識,通過長遠目光、人格魅力和管理藝術,感染和影響職工發揮最大的潛力,推動企業科學和可持續發展。

　　（三）加強職工的道德教育，造就一支訓練有素的職工隊伍。加強職工職業道德建設是一項系統工程，是信用社企業文化建設的重要內容。信用社職工職業道德的形成要經過職業道德教育，形成職業道德觀念，再上升至職業道德信念，從而養成講職業道德的習慣，這樣會使農村信用社的企業精神更顯閃光點，文明服務更扎實，企業文化內含更豐富。農村信用社的發展必須要全體員工來關心，要自上而下，同心同德，群策群力，共同奮斗，這就要求員工必須要有“主人翁”意識，不能把自己當成局外人，對信用社漠不關心。

　　（四）增強“客戶觀念”，提高服務質量。要通過企業文化建設，真正樹立起“客戶至上，客戶第一”的觀念，真正樹立起“高效地、最優地滿足客戶的需求”的觀念；真正樹立起“不斷創造新的需求，尋求新的客戶”的觀念。離開“客戶觀念”談“企業精神”和“主人翁意識”不是真正的企業文化。這種客戶觀念不僅要體現在組織目標和經營方針中，體現在金融產品設計上，更要體現在服務上，甚至體現在組織結構上。真正把“客戶滿意程度”作為評價我們工作好壞的標尺。

　�。ㄎ澹⿵娀匀藶楸镜墓芾硭枷�，讓職工人盡其才。企業文化建設如何體現個性化和人性化，是關系到企業文化能否被員工認同并自覺接受的關鍵。企業文化以人為中心，要培養起職工自覺獻身于農村信合事業的責任意識、價值標準、道德規范和行為準則，并使之被廣大職工接受和認同，造成一種內部的動力機制。因此，在企業文化設計中，必須以人為本，讓職工真正感受到企業文化的吸引并積極融入這種文化。

　�。┘訌姸鄬哟巍⒍嗲赖男麄鞴ぷ鳎苿悠髽I文化建設的社會認同和接納。農村信用社向社會展示自己的企業精神和建設自己的企業文化，不是孤立地進行的，是要通過社會服務來實施完善。因此，農村信用社要重視做好自身的企業精神和企業文化的宣傳工作，要采取多種形式，多層次、多渠道地進行宣傳，增強自身環境文化氣氛。通過宣傳，讓社會、企業和客戶了解、關心，并參與評議，不斷改進、充實、提高，讓社會不斷認同和接納信用社的企業精神和文化。只有這樣才能真正形成自身特色的企業文化。

　　最新企業調研報告 9

　　近年來隨著房地產市場富強進展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深化基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面綻開了調研�，F將調研狀況報告如下：

　　一、我市物業管理工作的現狀

　�、逍^物業管理的基本狀況

　　物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過實行物業公司申報考核機制、建立專項修理基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。

　　目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。

　　我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業掩蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。

　�、孀≌^的特點

　　1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。

　　2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是放開式的，給物業管理工作帶來肯定難度。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了許多政策和法規，例如《北鎮市物業管理方法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素養不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。

　　2、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的緣由是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受力量有限。三是業主反映的問題得不到準時解決，引發居民不滿心情而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。

　　3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業辦法愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的緣由是：一是大多數業主熟悉不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有特地的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等緣由，對小區棄之不顧，造成無物業管理的'`現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟識，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參加意識不強，即使有業主委員會，其成員組成簡單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最終不了了之，形同虛設。

　　4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，簡單造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

　　5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴峻等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業主反映劇烈的熱點、難點問題。

　　三、看法和建議

　　針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下看法與建議：

　　1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，仔細落實各項監管措施，從根本上削減物業管理沖突糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，削減人員的流淌性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和沖突糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，樂觀探究行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參加、相互監督的物業專項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項修理基金的足額歸集和合理使用。

　　2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣闊。

　　最新企業調研報告 10

　　根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

　　一、基本情況

　　城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業市場3家。集貿市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家�？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業步行街；彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚沖大市場和旺業大市場；舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市；龍井居委會1家，是天柱山菜市場；天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場基本情況調查表)。

　　二、現行管理模式

　　我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場；一種是企業投資興建，其余10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業單位，現有事業編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發建設市場的企業聘請物業公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮。三是開發建設市場的企業聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業大市場。聘請人員工資由企業自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚沖大市場。

　　三、存在的主要問題

　　集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

　　(一)綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

　　旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

　　(二)開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

　　金源菜市臨街門面經營早點和畜禽產品的商戶經營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經營、人車混雜。姚沖大市場、旺業大市場內居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發商借政府其自身即得利益獲取后，經營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發商不真心想管，敷衍了事。以物業管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業大市場。

　　(三)少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

　　金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的.攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

　　(一)實行分類管理。

　　根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

　　(二)集貿市場實施物業管理主要措施。

　　結合各市場現狀，推行物業管理按以下3個方面同步進行：

　　1、對正在實施物業管理的秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮由縣商務局督促各物業管理公司加大管理力度，規范市場經營秩序，確保市場環境整潔；

　　2、對由開發商聘人管理或無人管理的旺業大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農貿市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業管理之前，為確保市場經營有序，由縣商務局派員會同開發商共同管理，市場內環境衛生由縣綜合執法局臨時派員清掃；

　　3、由縣商務局牽頭，縣房產局、住建局、工商局參與，各集貿市場開發商配合，對城區集貿市場物業管理情況再次進行深入調查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿市場物業管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發商共同組織實施。

　　最新企業調研報告 11

　　為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：

　�。ㄒ唬┳≌再|多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　　（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。

　�。ǘI主大會及業主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　�。ㄈ┬^的物業管理情況

　　調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。

　　二、存在的主要問題

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

　　1、工程建設的遺留問題

　　小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的.問題

　　一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

　　3、專項維修基金收繳不到位

　　調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。

　　4、物業企業的發展嚴重滯后

　　通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業管理模式落后，經營活動不規范

　　部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。

　　6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成

　　業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。

　　召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理

　　工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　2、加強對小區物業管理工作的管理和監督

　　一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。

　　3、要強化對物業管理工作的指導

　　一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。

　　按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。

　　4、要健全物業管理體制機制

　　首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。

　　5、要深化物業管理法規宣教

　　縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。

　　6、要規范物業管理服務行為

　　物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進舊住宅小區的物業管理

　　調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境�？芍窒刃袑讉€無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

　　最新企業調研報告 12

　　物業管理是城市管理和社會建設沖突集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公正競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。全部小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業進展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的快速進展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是特別不錯的狀態了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，很多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

　　3、物業服務費收取難。主要表現在：

　　一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業主自身的緣由，如業主內部糾紛、業主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。

　　五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業供應的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

　　六是有的`業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透亮、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費，此類問題很有普遍性。

　　八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也的確存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、修理不準時、收費不規范等狀況。這樣，造成業主對物業服務不滿足，對物業管理企業產生看法，因而拒交物業管理費。

　　九是當物價部門依據經濟進展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等狀況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司埋怨收不足費而無法服務，業主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透亮、違反規定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

　　5、物業管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清晰自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業辦法見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

　　6、業主的消費觀念有待轉變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公正的。長此進展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業服務收費管理的看法和建議

　　1、走強強聯合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上賜予扶持和優待。

　　2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要連續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

　　3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開頭，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業接受，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業收費沖突凸現，商品房沖突相對平穩的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

　　5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的`時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的修理費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行方法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業擔當，市環衛處每月向物業企業收取3元/月的垃圾處理費。由于市環衛處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應擔當3元/月的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要留意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣揚和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。

　　9、加大對物業行業的監管力度。推動物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

　　10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營力量，加強與業主、業委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應當注意個人素養方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

　　11、建立物業管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參與社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參與業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業沖突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。

　　12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”�；謴臀飿I服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理方法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理進展的客觀要求，修改物業服務收費管理方法成為迫切需求，有關部門應樂觀協作，共同推動新的物業服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清晰楚服務。

　　最新企業調研報告 13

　　物業管理關系千家萬戶，做好物業管理對于改善城區環境，鞏固三創成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業管理逐步發展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業管理發展任重道遠。

　　一、我縣物業管理基本狀況

　　近年來，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業管理逐步推行和發展，目前整體態勢平穩。但是我縣物業管理市場化運作機制尚不健全，物業管理水平仍然較低，業主與物業公司的矛盾難以調解，物業管理行業監管體制不完善，已經到了一個需要全面規范整頓提高的階段。

　　（一）穩中求進，我縣物業管理發展迅速。

　　我縣物業管理起步于20xx年，縣房地產管理局成立了物業管理辦公室，負責全縣物業行業監督管理。10年來，我縣物業管理從無到有，從小到大，穩步發展。截至目前，全縣共有物業服務企業10家，管理居民住宅小區17個，物業服務建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區物業管理覆蓋率達98%，從業人員達 1000多人，服務小區人口達25000人。

　�。ǘ┒啻氩⑴e，我縣物業管理逐步完善。

　　縣物業管理辦公室成立以來，對物業行業管理發揮了一定作用。一是加強物業服務隊伍培訓，提高了從業人員的業務技能、政策法規水平和職業道德；二是加強外派交流。進一步開闊了物業管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業管理提前介入制度，在房地產開發企業辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業管理實行了招投標制度。四是加強行業監管。制訂了《XX縣城區物業服務企業實施年度測評細則》，加強對物業服務企業的監管，將測評結果作為評先評優考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業公共維修資金1300萬元。

　�。ㄈ┪飿I管理發展不平衡。

　　一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業管理比較規范。而巨龍家園、玉盤小區、書香和苑等一些小區因物業費收繳率不高，小區物業管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫院等企事業單位的物業管理還未全面啟動。

　　二、我縣物業管理存在的主要問題及原因分析

　　我縣物業管理業在快速發展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現在：

　�。ㄒ唬┬^開發建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。

　�。ǘ┪飿I管理粗放型發展。一是部分物業企業服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。二是物業管理專業化水平低，物業服務企業小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業公司。從整體而言，我縣物業管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業化、社會化的需求。

　�。ㄈI主物業服務消費觀念沒有普遍形成一些業主缺乏法制觀念和物業消費觀念，對市場化物業管理不理解、不支持，有些業主只要求接受服務卻拖欠物業費，有的只選擇價格低廉的物業公司，卻要享受品質的物業服務，而物業公司因收費標準低而難以運作，從而造成業主與物業公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環。

　　（四）物業公司和業主權責不清，業主委員會沒有充分發揮橋梁作用。我縣小區大部分業主委員會沒有成立，有的業主委員會在物業管理中不能發揮應有的作用。部分小區業主和物業公司沒有訂立物業服務合同，雙方的`權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。

　　（五）物業管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協調各方的綜合物業管理部門，縣房產局作為物業行業管理主管部門，委托物業管理辦公室負責業務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協調作用未充分發揮。在業主和物業公司產生矛盾時，政府及相關部門不能及時調處，導致矛盾升級擴大。

　　三、加強我縣物業行業管理的.幾點建議

　�。ㄒ唬┘訌娦麄鳎龑淞⒄_的物業管理和物業消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業服務對小區環境的重要性，增強廣大業主的物業服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業服務企業依法經營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業信譽，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

　�。ǘ┎块T聯動，建立物業管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開始，規劃建設部門要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業服務打下堅實的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業企業的信譽等級測評制度，引導物業服務企業加強行業自律，提高企業信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業企業逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業服務的物業公司在以后的投標時予以限制。規范物業承接查驗手續，明確開發商、物業服務企業、業主三方之間的權利和義務。同時，要認真規范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ┓e極扶持，促進物業企業良性發展。建議政府對物業服務企業征收的相關稅費予以優惠，在物業公司遇到困難時予以關心支持。引導物業企業走強強聯合之路，積極鼓勵物業公司重組兼并，做大做強物業公司，做響物業公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業化水平較高的物管企業，走規模經營之路。

　　（四）加強保障，推進物業管理法制化進程。業主和物業公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業主惡意拒交物業費時，要發揮司法調解的作用，建議明確物業企業催繳物業費更為簡單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產開發建設管理和物業管理活動，建議盡快出臺我縣加強房地產開發管理的實施辦法和加強物業管理的實施細則兩個規范性文件。

　�。ㄎ澹├眄橌w制，實行屬地管理和行業管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉鎮和社區居委會在物業管理工作中的權、責關系，把物業管理納入社區綜合管理范疇，政府投入一定的經費。鄉鎮、社區居委會加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務職能，建立起對業主委員會的引導和監督機制�？h房產部門要加強對物業服務企業的行業監管，指導物業服務企業規范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業管理辦公室要和社區居委會及時介入、引導，共同協調處理。堅持屬地管理原則，業主委員會自覺接受社區居委會的領導，社區居委會積極參與協調處理物業矛盾糾紛。

　　最新企業調研報告 14

　　近年來，隨著我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在xxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。

　　二、小區管理存在的問題

　　通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限于看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。

　　(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。

　　(三)基礎設施不健全，物業公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。

　　(四)業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的`“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。

　　(一)積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。

　　(二)嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。

　　(三)加強對物業公司人員的`培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質；每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。

　　(四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。

　　(五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。

　　(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理；對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。

　　最新企業調研報告 15

　　物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。

　　一、當前住宅小區物業管理現狀

　　去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。

　　（二）各類住宅小區物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約2000萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。

　　（三）物業服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的`服務質量滿意度也越高。

　�。ㄋ模I主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業管理工作中存在主要問題

　　由于物業管理是一個新興的行業，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。

　　二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業主大會最有權威，但由于業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩定。

　　三是前期物業存在諸多弊端�！段飿I管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。

　　四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。

　　三、幾點建議

　　（一）加大培訓力度，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的`社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ┙y一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。

　�。ㄈ┌押们捌谖飿I入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。

　　（四）大力扶持村（居）屬物業服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。

　　最新企業調研報告 16

　　為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

　　一、發展現狀

　　近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。

　　1、健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

　　2、強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度；建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

　　3、提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

　　4、加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建筑面積的3%—5%配建，最低不得少于500；業主公共活動用房按照3%—5%配建，最低不得少于1000。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1、車輛停放無序。

　　由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位（庫）已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態，占用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2、違法建設不止。

　　部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建；還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3、物業費用難收。

　　目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

　　4、各類亂象頻發。

　　小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5、行政執法缺位。

　　政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止；消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6、公共服務缺失。

　　敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

　　1、對物業管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇，物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。

　　2、物業服務企業行為不規范，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3、部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的'甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

　　4、物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。

　　四、幾點建議

　　調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度；其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1、強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用于推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業給予適當補貼。

　　2、明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣（市）政府（管委會），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

　　3、分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心（登記注冊）進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。

　　4、創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

　　5、倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

　　6、突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位（線）劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

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